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东吴证券(国际)麦国基:港股市场下半年持续火热,估值偏低的传统经济板块值得关注

房地产或将成为下半年热点。

文|资本邦 麦国基

据统计,2020年上半年,香港交易所共有59家新股挂牌上市,相较于去年同期新股数量下滑22%。59家IPO上市公司中,36家来自内地企业,与2019年同期相比,数量同比下滑20%。50%的公司募资额仅在1-2亿港元。

在今年企业回港大潮下,香港股市是否真的呈现“疲态”?

2020年9月,东吴证券(国际)执委兼投资银行部主管麦国基接受资本邦“发现·2020”对话资本市场系列专访,就2020年香港资本市场的变化及2020年下半年港股板块的投资趋势发表看法。

从数据来看,香港今年上半年的IPO数量下滑,公司募资额大多处于较低水准。但是麦国基认为,这次数据在“说谎”。

麦国基表示,港股市场上半年所呈现出的“疲软”要从三个方面去分析。

第一,2019年至2020年香港社会环境的影响。自2019年起,香港社会环境的不稳定导致中国内地企业呈观望状态,放缓了上市计划。自2019年下半年开始,港交所的上市申请速度及递表数量就开始有所放缓。

据德勤统计,2019年香港市场共发行约166只新股,募资总金额为3118亿港元,分别同比下降23%及上升9%。

第二,受益于中国内地股票市场的改革,企业在内地的发展空间扩大。

在科创板注册制下,公司在保荐人保荐并通过上交所发行上市审核业务系统报送申请文件,通过上交所同意后向证监会提交注册。

2020年8月24日,创业板注册制正式落地,创业板迎来首批注册制企业上市。

随着以上两项注册制的成功实施,此前因为内地政策限制而去港股上市的中小型企业纷纷回到内地寻找机会,这对香港IPO起到了一些分流的影响。

第三,美国对中概股的监管政策不断收紧加快了中概股回流的速度。批量企业回港上市的背景下,港交所对大型头部企业进行优先审核,或导致中小型企业的港股IPO进程延缓。

今年5月,美国对中概股合规审核流程进行了调整。6月初,美国总统特朗普要求整改在美上市的中企未能遵守审计规则的问题。而到8月,中概股又一次因美国审计要求面临退市风险。

在美股上市环境紧张的情况下,中概股纷纷考虑回港上市或回A股上市。在各行各业的公司都竞相启动港股IPO的情况下,考虑到港交所的体量,像阿里巴巴、京东等头部企业的上市速度会相对更快。而对于中小型企业来说,其上市的时间线会拉长,这就意味着下半年港股IPO的数量会较上半年会所下跌。

麦国基强调,数据上的下滑不能代表2020年港股市场的“疲软”。相反,大量中国独角兽公司的回流会推动香港股市下半年交出很好的业绩。

针对部分公司因美股估值不满意而考虑回港上市的情形,麦国基表示,美股及港股均为透明的市场,一些公司因业绩下滑、估值偏低而回港上市,并不会从根本上提升公司的估值。麦国基称,并不是每一个企业都是阿里巴巴,回港上市的大部分企业或多或少都是因为经营环境发生变化。

对于下半年计划在港上市的企业,麦国基建议,“因为香港是一个开放的市场,公司不应该拒绝任何新的想法,要永远保持一个开放状态”。麦国基认为,公司还需从根本上调整自己的业务结构,做到完备的状态。

而对于在美股退市想要回港上市的中概股,麦国基表示,退市有助于上市公司更好地重组资产,加入新元素,把上市公司架构调整后再来香港上市,或能大幅提升公司估值。

下半年看好估值偏低板块,“怪兽行业”——房地产或将成为下半年热点

今年上半年投资者的目光主要集中在生物医药及生物科技、物业管理、大消费、电商及互联网等行业。麦国基表示,这是因为上半年爆发公共卫生事件,很多国家对经济进行干预,从而出现流动性过剩的问题,进一步推动以上行业的股价上涨。

数据显示,截至6月25日,全球各家央行总共降息201次,超过了2019年全年的降次数(159次)。除降息外,各国央行还利用货币工具调整受到疫情影响的市场。数据统计显示,2020年上半年,全球中央银行已经采取了至少338项措施来放松货币政策,除了202次降息,还有100多项非常规货币政策。

据美国银行的统计,截至6月22日,全球央行及政府领导的刺激方案总支出高达18.4万亿美元,约占全球GDP的20.8%。其中,货币刺激政策释放了7.9万亿美元,财政刺激支出则释放了10.4万亿美元。

麦国基称,由于各国逐渐从公共事件中恢复过来,尤其是中国的疫情恢复走在世界前列。在这种情况下,他预计下半年流动性的收缩会比想象中更快。

在流动性紧缩的情况下,麦国基比较看好一些估值偏低、落后的传统经济板块,比如房地产和银行。此外,他还认为,物业板块仍然会在下半年受到追捧。

麦国基认为,由于房地产行业本身体量大的特点及房地产今年分拆物管企业独立上市的结构调整,下半年房地产或将重回热门板块。

近日有市场传言称,监管部门将出台融资新规控制房地产企业有息债务的增长,为上市房企设置“三道红线”包括:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

对此,麦国基称,“房地产结构的调整是国家的大方向,在政策调整下不能说房地产行业就被一棍子打死了”。麦认为,现在是房地产的白银年代,房地产商从做增量的业务变成存量的业务是比较理想的状态,所以他现在偏向于看好做存量业务的地产开发商。

今年上半年,房地产企业扎堆分拆板块上市对其自身来说,也是弥补房地产行业流动性差的良好渠道。

据资本邦不完全统计,截至2020年6月30日,共有15家物业公司向港交所递交上市申请,15家均为房地产集团分拆物业管理板块单独上市。

麦国基将房地产称为“怪兽行业”。他认为,国家的棚改政策孕育出了中国的高速发展及大体量的房地产行业,房地产行业又进一步孵化了物业板块这个特别的存在。麦认为,中国的物业板块同时拥有高增长和现金流稳定的特点,这在其他国家是没有看见过的。

房地产分拆物管企业上市不仅减轻了地产企业增速放缓的压力,也分散了公司风险、为公司增加了新融资渠道,同时提升了母公司的估值。

麦国基认为,物业板块在下半年还会成为持续的热点,同时在整个物业板块中,物管板块会走向分化。随着大量的物业公司涌向资本市场,每一家物业公司都要凸显自己的投资亮点,例如一些销售增速较快的开发商,如碧桂园、融创等企业会走互联网的道路。

在麦国基看来,大房地产商跨界互联网领域是房地产行业的一个大趋势。资本邦获悉,2018年6月26日,碧桂园服务与腾讯签署“共建人工智能社区”合作协议,在“云平台服务”和“云监控服务”两个领域开展研发项目,共建国内首个“AI+服务”社区。

而对于鑫苑置业这样的非头部房地产企业,麦国基则表示,它们可能会考虑将物管业务金融化,或是追加一些增值服务以找到自己的卖点来调整结构,吸引投资者。

麦国基还预测,未来房地产分拆文旅或代建板块或许也会形成一个新的产业。麦国基注意到,由于目前房地产分拆物管企业上市的数量已经接近顶峰,地产企业陆续开始分拆文旅板块和代建板块。

据资本邦此前报道,今年4月17日,港股上市房企中国奥园宣布旗下文旅板块——中国文旅集团有限公司向港交所递交了招股书,申请上市。

今年2月28日,绿城中国宣布将分拆代建板块——绿城管理控股于港交所主板独立上市,已递交招股书。7月10日,绿城管理控股已成功登陆港交所。据悉,该公司以开发代建、金融服务、知识分享为核心业务。中国指数研究院数据,绿城管理是国内规模最大的房地产代建公司,同时是绿城中国轻资产板块中重要的业务。

据资本邦统计,除绿城管理控股外,目前地产行业内拥有代建业务的还包括滨江集团、建业股份、雅居乐等房企。

下半年,港股房地产和物业板块是否将延续上半年的发展态势,让人拭目以待。

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