业内一致认为，消费升级时代豪宅市场将进入产品主义时代。在这个时代，产品是最好的入口。极致的产品，则打造出极致的入口和流量。产品主义的回归，其影响毫无疑问是非常深刻的。它剥掉了品牌的华丽外衣，去除了营销概念的泡沫，让消费者对产品的使用，重新回归功能、体验和品质。

在这样的背景下，房地产企业也不断寻求新的产品路径，于是科技住宅、智能社区成为新焦点。然而，科技创新从来就不是一条坦途，企业高科技转型具有高风险、高投入、长周期的特点。而相较于许多其他行业，地产行业在技术投资方面已然远远落后，高科技的渗透仍然缓慢，很多繁重、危险的建筑工作仍然主要依靠人力完成。

数年过去了，决心进军科技领域的房企还没有清晰可见的未来，以科技为噱头的房企已经暴露短视的结局，比如葛洲坝地产。

葛洲坝地产的明患

公开资料显示，葛洲坝地产践行“5G科技”产品战略的代表之作——广州紫郡府因质量问题被监管点名。根据广州市住房和城乡建设局网站发布的消息，广州广钢新城紫郡府6-9号楼项目在2020年上半年拟交付时，部分业主投诉待交付楼房存在墙砖空鼓、入户门破损、房间渗水、消防通道堵塞、违法施工等问题。

葛洲坝旗下地产项目被曝光质量问题的背后，是其地产业务规模遭遇瓶颈的外在表现。根据葛洲坝年报数据显示，2016年至2018年，葛洲坝房地产板块营收分别为98.99亿元、62.46亿元、74.41亿元，分别在集团总营收中占比9.87%、5.85%、7.39%。甚至在2019年年报中，葛洲坝不再将房地产业务营收单独列出，而是将房地产板块与公路运营、水务等板块合并为“投资运营业务”。2019年，葛洲坝投资运营业务营业收入131.28亿元，在葛洲坝集团总营收中占比11.94%。

对“地王”的钟爱，给葛洲坝地产的资金链带来不小的压力。2015 年开始葛洲坝的经营活动现金流出现负数。截至到2020年上半年始终未能扭亏为盈。

葛洲坝北京中国府的隐忧

经风靡一时的地王，号称亿元豪宅的葛洲坝北京中国府，沦落到与安置房为邻。

位于北京西南三环的葛洲坝北京中国府，根据北京国土局的公开资料显示，其所在地块是葛洲坝2015年以总价49.5亿元成交的“地王”的一部分。2015年10月，葛洲坝历经104轮竞价最终以49.5亿元总价和配建4.1万平方米保障房成功摘得该地块。据彼时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据，该地块的楼面价高达7.5万/平方米，直到现在仍为“北京单价最高地块保持者”。业内人士表示，未来的售价不能低于15万元/平方米，否则项目不赚钱。

2019年5月，葛洲坝北京中国府拿到预售许可，获批的93套商品住宅楼，最高拟售价格为1号楼的32套的117147.87元/平方米。

目前，葛洲坝北京中国府在商业网站上的参考价格在11万元/平方米-13万元/平方米，远不及葛洲坝地产樊家村地块时业内人士给出的15万元/平方米的价格。如此巨大的价格落差，是否会导致未来交房时出现施工、材料、园林以及“5G科技”等方面的减配情况？

地王的尴尬远不止如此。

众所周知，一线城市的新增土地供应基本以“限房价，竞地价”的形式出现，北京作为全国范围内最先开始尝试和探索该模式的地区，早在2010年，就曾进行了“限房价、竞地价”土地出让模式试点。从土地出让环节上看，是先敲定配建保障房规模，开发商再研究商品房建造品质。房地产资深从业人士分析，开发商高价拍得一个地块，如果其中保障房占用的面积越大，那么留给开发商平衡资金的面积就越小。要在较小的面积下平衡资金，只能盖别墅等高端住宅项目。

在这样的背景下，商品房和保障房混居的事例日益增多，矛盾也越来越不容忽视。公开资料显示，2017年北京，西宸原著（豪宅12万一平）和玉璞家园（两限房2万一平）发生拆墙大战。2020年，杭州，中海御道爆发商品房业主与公租房业主的大战。

交房之后的葛洲坝北京中国府，是否也会面临商品房混居保障房的问题？

此外，葛洲坝北京中国府周边还面临着城市配建不完善的问题，项目周边人流量大而杂乱，因为附近遍地都是低矮楼房，以及当地居民自建的握手楼、小产权房等，卫生环境也值得改善，整个区域排布看起来毫无顺序和美感。

最后，为了给“地王”增值，葛洲坝也是下足了本钱。根据中国新闻周刊的报道显示，葛洲坝地产投入葛洲坝北京中国府的钱超过100亿，达到117.42亿元。假如销售状况良好，葛洲坝地产还能从葛洲坝北京中国府抽离资金，迅速解套，开启新的资金周转，但葛洲坝北京中国府销售速度并不快。公开资料显示，2019年葛洲坝北京中国府仅仅卖了不到1亿元，今年上半年，预收售楼款不过2.67亿元，占比不过2.74%。

有专家表示，目前来看，豪宅项目出于利润和成本控制因素，一些项目选择延迟入市，另有一些项目选择“减配”，重回毛坯时代，以求维持利润。在成本压力之下，葛洲坝北京中国府是否也会选择样的道路？