文丨樊新航 陈明艳

海南，向来是一片投资的热土，无数富有远见的企业家和投资者都在这里收获了第一桶金，借此翘板迈向更远大的旅途。

2020年6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》向社会公布，各地投资者纷纷把目光瞄向海南，寻找合适的掘金途径。中国地标商圈缔造者龙湖首度进军海南省会海口，倾力打造龙湖光年大道，为投资者掘金海南提供多了更多可能性。对于投资者而言，龙湖光年大道地标商圈铺撬动城市财富的密码是什么？

消费升级，海南高净值人群成为主力军！

人！当然是人！无论李嘉诚的“地段论”吹得多天花乱坠，最终的指向还是——人，一切都是为了服务于人。

人流是商铺能否运营成功的核心，很多人都知道这一点，却很少有人意识到，并不是所有人流都能转化成客流。对于心怀期盼的投资者来说，如果没有做足功课，冒冒失失入局人流量大的商圈，那么结果可能会令人困惑：明明门前车水马龙，为什么进店的人却寥寥无几？进店看的人不少，消费的人却不多？

因为没有找对目标人群呀！所以开店开了个寂寞。时代变了，消费升级的当下，如果仍是按照传统思维投资商铺，那么难免产生上边的困惑。消费升级，如果想要抓住这个大方向，那么面向的目标人群也必然要升级。

资料表明，近些年，高净值人群是中国消费升级的主要推动力。胡润研究院发布的《2019胡润中国超高净值人群消费价格指数》显示，截至发布日期，海南省600万资产的“富裕家庭”数量达1.22万户；千万人民币资产、亿元人民币资产、3000万美金资产的家庭数量依次为6100户、270户、180户。对于高净值人群来说，地产和海外投资将成为未来三年增加的投资首选，将减少最多的是股票投资。胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“对比第一份超高净值人群消费价格指数，这13年来，超高净值人群消费价格累计上涨89%，是居民消费价格涨幅两倍。”

然而，在全国各地一片“消费升级”呼声的当下，目前而言，海南尚未有专门服务于高净值人群的大型商业综合体，如是金融研究院院长管清友曾经公开表示：“海南高水平的管理干部，高水平的技术科研人员很多，高净值消费人群不少，却缺乏花钱渠道，要服务好高净值消费人群，不仅让这些人留下来，财留下来，而且（要）在这里形成聚集。”

需求推动创造，海口龙湖光年应时而生，海口高净值人群聚集地看哪里？看城西！

地处海口交通中心——城西，串联美兰国际机场，规划22条公交线路，5000㎡泛候车区，日均客流量或超30万次，与6家省级行政单位、3所国内知名学府、5所三甲医院、2大市政公园为邻，城西乃是海口传统意义上的版图中心地带。据国家统计局公布的数据，2010-2018年这8年间，海南以3421%的增速高居全国铁路客运量增幅榜首；据海口美兰国际机场消息，2019年，美兰机场全年累计执飞航班16.39万架次，旅客吞吐量2421.66万人次，运营数据创新高，其中，全年国际地区客流量达140万人次，同比大幅增长22%。

无论是常年居住在城西的固定人群，还是来来往往，进行旅游消费的旅客，这些目标客源，都可以归入“高净值客源”范围，诞生于城西站之上的海南首座地标商圈铺，本着“为高端品质生活服务”的宗旨，在强大消费力的驱动下，未来将发展成什么样，这是值得期待的。

头部商铺加持，龙湖品牌号召力有多强？

“头部商铺入驻难，难如上青天。”商业地产业内人士都会发出这样的感慨。行业内一致认可：头部店铺入驻成功是商业地产项目成功的一半，头部店铺的入驻可以使商业项目完善，同时对其他商家的入驻起到带动引领的作用，还能够提升项目的整体价值，提高人群流量。

商铺入驻，为重中之重，决定着一座商业综合体能否在竞争激烈的当下存活下来。任何一个品牌的成功，都离不开优质资源的聚集，商场需要大量优质品牌资源才能生存，而对于那些知名度不高、经营能力不强的购物中心来说，本就存在“先天不足”的劣势，如果加上“后天发育不良”，那么就会陷入无尽的恶性循环之中，在更新迭代如此迅速的的当下，根本不存在翻盘的可能性。经过实地探访可发现，目前而言，海口的很多购物中心都存在店铺入驻困难，甚至因为店铺倒闭转让的现象。

都知道头部店铺的重要性，关键问题在于，开局只有一座空荡荡的商业综合体，谁有实力集结各大知名品牌的线下门店，以此形成品牌聚集效应？

龙湖光年告诉你，靠品牌吸引力。近些年，全球已有超过 4500 家商户，超 340 家战略合作品牌与龙湖建立了合作关系，其中，不仅有百盛、远东百货、永辉这样的连锁商场行业巨头，还有VERSAGE、PRADA、H&M、ZARA、UNIQLO等知名品牌线下门店。凭借优质的品牌故事、“善待你一生”的企业宗旨，以及20多年商业运营专业经验，全国40个开业商场无一失败的辉煌战绩，龙湖在商业运营领域，确实有“振臂一呼，应者云集”的先天优势。

除了上述优势条件外，龙湖光年还有另一项独创性法宝——商铺连卖。

“制定连卖规划，可最大程度上贴合专业型商户对面积和空间的需求。”龙湖地产的相关负责人曾表示，“同时，连卖规划确保了室内产权的专有性，充分削弱了经营过程中的意外影响，扩大了目标商户与商铺客户间的双向选择空间。”龙湖营销的连卖模式，是既能让大众分享城市红利，又为商圈发展奠定了优质基因的行业独创。

2016年，杭州龙湖铂金岛，以18万/㎡的单价，突破同期杭州滨江区商铺价格记录。项目的销售型商铺，规划连卖占比62%，商户实际连租118套，占比67%，与规划重叠率达76%。交付6个月后，出租率超96%。

此外，在实际的商铺销售过程中，龙湖尤为注重诚实和廉洁原则。要求销售人员在涉及到项目的具体情况时“有一说一”，靠实实在在的产品说话。投资商铺是重资产的投资行为，需要更多理性和成熟的投资考量。龙湖以精准的定价，引导未来商铺租金合理性平衡，实现商圈业态的健康高效发展。

举重若轻，游刃有余。对城市商业格局的重塑更新，一座座国际时尚潮流聚集地的落成，行业经典的全产品系列打造......无一不展现出龙湖过人的商业价值和能力。正在建设当中的海口龙湖光年大道，着实令人期待。

IP化、品牌化、信息化……龙湖全都要！

现在都在讲IP化，讲品牌故事，讲大数据，讲信息化……这些过分新潮的词汇，看似与自古以来就存在的商铺没什么联系，实则不然。

如果说精准引商入驻是决胜因素，奠定了一座商业综合体的基调，那么有效运营就是永葆活力的关键环节。

我国商业综合体早已走过了粗放式发展阶段，进入精细化营运时期，过去那种单纯的“二房东”、“甩手掌柜”模式，在新的市场环境下早已失去了竞争力。于是，细心的投资者会在万达、宜家、大悦城、印象城这些优质品牌的运作模式里边看到一些令人意想不到的词汇：IP化、品牌故事、信息化、数字化、智慧化……

“时代抛弃你时，连声再见都不会说。”优秀的商业地产运营者就应该具备这些“高大上”元素，不断适应时代的需求，才能在激烈的市场竞争中保持领先地位。

为支持大跨越式增长，在龙湖商业构建的智慧运营体系中，商业一体化、大数据双平台运转流畅，已形成集团统筹，各地区、各项目联动的运作模式。每一个商场则通过完善商业软硬件搭建（Wi-Fi、探针、智能停车、人脸识别等）、自有业务生态化及外部资源打通等方式构筑项目数据端口，实现数据通达。

依托于此，龙湖商场运营人员与租户每天高频深度互动，及时洞察新消费趋势，并分享先进管理经验，而从租户处收集的信息，也将返回平台影响运营决策，进而实现经营管控及运营协同。除了及时响应日常物业服务为租户解除后顾之忧，龙湖商业还不断的提升智慧服务能力及环境友好度，让租户真正在龙湖所构建的商业空间里“安居乐业”。

除此之外，龙湖商业着力于构建人与空间的连接，在空间运营方面的探索亦日渐成熟 ,以效率化、叠品化、智能化、IP化等运营法则，赋予了商场空间更多的服务内涵。在龙湖的理解中，商铺不仅仅是一个建筑载体，更是一个有温度有情感的服务空间。龙湖商业将以超级IP集群的创新理念来运营每一个商圈，不断创造内容、迭代内容，吸引消费者沉浸在商圈营造的故事场景中。

在龙湖的设定中，每一座商圈都有自己的剧本，每一座商圈都是一个超级IP，基于这种独特性，每一座龙湖商圈都有成为城市地标性商圈的潜力。海口光年大道，龙湖已写好了剧本，而IP品牌故事的讲述，需要这座自贸港省会城市每一个富有眼光的投资者共同完成。