从6月公开样板间以后就不断放风要首开的宋都柏悦府，最近大概是真的要来了。

只不过原以为板桥这个地王项目可以冲击一下板块新房3字大关，但过审物价却是26780元/㎡，直降近4000元/㎡！

这片安放了众多“宁漂”和新南京人的刚需板块，还是没能一鼓作气冲击改善。

01 |壹

板桥，大约算是南京主城最后一片刚需净土。

新房价格波动不大，二手房市场也不热闹，一二手房之间的倒挂在过去很长一段时间里约等于无。

于是除了真正有自住需求的刚需客以外，这里鲜少能碰到投机客和炒房团。

板块内目前只有两盘在售，新房断档比较严重。不过从销售情况来看，两个在售项目去化数据有点参差不齐。

星叶欢乐城首开的4栋楼里，只有1栋楼的去化套数上了2位数，甚至还有楼栋在加推近半年内1套都没有售出。销售情况着实有些惨淡。

而石林云城上一次加推已经是一年前的事了，到目前为止这4栋楼去化7.4成，和今年首开的星叶欢乐城相比，去化数据友好许多，主要还是因为有学区加持。

项目自建12班幼儿园，另外琅琊路小学雨花分校也位于项目内，已于2019年9月开始招生办学。在南京，“拉力琅”是永恒不变的小学金字塔顶端。以不足3万/㎡的价格能入住琅小学区房无疑是很多家长们心动的一点。

不过石林云城项目整体销售情况还是有些不温不火。据了解，石林云城的项目策划和置业顾问已经换了一批，目前在重新组建团队。不知道之后是否能打破项目目前的销售僵局。

板块内二手房价格与新房价格差别不是很大，在售的主要二手房项目价格基本在2.6万/㎡-2.8万/㎡之间。

从成交数据来看，板桥板块内二手房热度并不算高，加上税费和中介费算下来均价基本和新房价格持平甚至还要更高一些。

如果不是急着拎包入住的话，显然即将以2.67万/㎡首开的宋都柏悦府这个精装项目要“香”很多。

地王盘变身“鸡腿盘”，也难怪一众买房人对此报以期待了。

02 |贰

2019年6月5日，板桥G18地块经过120轮竞价被宋都以总价32.3亿元竞得，楼面价15453元/㎡，竞自持租赁住房面积3000㎡，溢价率47.49%，一跃成为板桥“地王”。

项目预计首开13、14、18、19号楼417套房源，面积约为92-128㎡，精装交付。

由于该地块为属于商住混合用地和社区中心用地，未来这里也将配建一定的商业体，对周边来说也是一大利好。此外，项目南面有富力尚悦居小区、富力星光里、和昌湾景以及蓝关公园1号等小区，北面有宋都南郡国际以及金地自在城小区，生活氛围比较浓厚。

而与地块隔街对望的金陵华兴实验学校也是目前板桥区域内生源和办学质量较好的学校，2019年期中区统考成绩为雨花台区内公办第二。宋都南郡国际与宋都柏悦府同根而生，相隔不远，目前已经划归到该学校的学区范围内。

此外项目西侧有南京市板桥中学。该地块距离南京市雨花医院也仅1公里左右；在商业方面，项目距离花生唐、雨花吾悦广场也仅1.2公里左右。

——这是宋都柏悦府与板块内其他项目相比的优势，板块地王也算是实至名归。

也正因为是地王项目，宋都柏悦府一度放风价高达3万/㎡试图冲击板块新房价格天花板。奈何现实太骨感，批不下来的价格让它从3月份公开售楼处时说的5月首开一直鸽到了现在的9月下旬。

这一鸽就过去了小半年，改善盘也成了刚需盘。

这或许也会让项目附近的另一个高价地项目宝能翡丽河滨心生忧患。

2020年4月30日，板桥新城G14地块经过86轮竞拍，被宝能以总价27.1亿，竞自持租赁住房面积21200㎡拿下，楼面价15253元/㎡。即现在大家所说的宝能翡丽河滨。

项目规划总建筑面积约23.75万平方米，其中地上建筑面积17.76万平方米，主要功能为高层住宅、商业及配套设施等；地下建筑面积约为5.99万平方米，主要功能为地下停车场及相关配套设施。预计10月公开售楼处。

在现下严格限价的情况下，这块今年才出让的高价地未来能有着怎样的走向，是否能带着板桥冲击3字大关，也让大家都有所期待。

03 | 叁

南板桥抱紧河西“大腿”炒了几年的“奥南”概念，北板桥绑着“雨花经开区”的名号。看上去都挺高大上的，无奈噱头再多，买房人总是要看一些实际的规划和周边配套利好。

板桥长期处在一个商业真空的状态里，花样年带给板桥人民的十万方的花生唐购物中心其实更像是南板桥的大型社区商业。并且在后面很长时间里，由于运营管理存在的问题让花生唐一直没有太多人气。

不过备受关注的南京第三座吾悦广场在2018年敲定板桥以后，总算是要盼来了。

经过2年多的筹备，雨花吾悦广场预计将于今年11月27日开业。商业总体量近12万㎡，可提供机动车停车位2200个。定位是家庭型全客群购物中心，招商进度达90%以上。

相信在雨花吾悦的加持之下，板桥新城的商业规模将再上一层楼。

除了商配让板桥人民颇为头疼以外，地铁也曾经是板桥的一大痛点。

不过就在今年3月，南京市人民政府与中国铁路上海局集团有限公司在南京签署宁芜铁路扩能改造（沧波门至古雄段）项目建设框架协议，宁芜铁路改线搬迁正式提上项目实施议程，文件中提到既有线位将用于规划建设地铁8号线，整体打通城市发展脉络。

也就是说：地铁8号线终于要来了。

除了宁芜铁路搬迁之外，宁马城际被纳入《长三角地区交通运输更高质量一体化发展规划》，连接板桥新城与滨江新城，未来可与地铁7号线（在建）在西善桥站换乘，区域交通将再上一个台阶。

此外，油坊桥互通枢纽预计将于今年底完工，贯通江北、河西与城南，早晚高峰期间，板桥新城前往市区可节省半小时左右。

在这个60.4平方公里的新城里所容纳的几十万人口，究竟能迎来一个怎样的板桥新城，前路尚未可知。但愿商业配置和交通配套逐渐完善的那天来临时，板桥可以摆脱自己如今的“佛系”现状。