文 | 选址960 江珊

园区领域的基础设施公募REITs蓄势待发。

9月21日，上市公司东湖高新（600133）公告，董事会审议通过了《关于武汉软件新城1.1期项目申请基础设施公募REITs的议案》。

公司拟选取“武汉软件新城 1.1 期产业园项目”为入池项目，该项目位于武汉市东湖新技术开发区花城大道9号，是东湖高新集团聚焦于软件和信息服务行业所打造的全产业链主题园区。

根据武汉软件新城 1.1 期初步评估结果，拟募集规模约8.5亿元，最终募资需根据发行结果而定。本次交易对手中，平安基金是公募基金管理人、平安证券为资产支持专项计划管理人。

图：交易结构

东湖高新认为，通过开展基础设施公募REITs，一方面可以加快公司向“轻重并举”资产运营模式转型；另一方面能盘活公司存量资产，实现投资良性循环。

“将基础设施公募 REITs作为战略资本工具，可加快公司向轻重并举资产运营模式转型。公司作为在产业园基础设施投资运营领域布局多年的湖北省本土上市公司，通过公募 REITs可盘活存量产业园资产，后期通过扩募机制向基础设施公募REITs平台持续注入资产，搭建资产运作通道，进一步创新投融资机制，为产业园基础设施建设拓宽资金募集渠道，加快向轻重并举业务模式转型。”

“可盘活公司存量资产，实现投资良性循环。产业园基础设施投资规模较大，投资回收周期较长，通过基础设施公募REITs可盘活存量资产，提前收回投资资金，提高投资收益率。同时，将回收资金用于新的基础设施建设中，有利于公司进一步促进投资良性循环。首批项目发行公募REITs的回收资金拟投项目所涉行业包括大健康、大数据、智能制造等产业，有利于公司加快优质产业园开发建设，进一步提升竞争力。”

根据公开信息，整个武汉软件新城总占地面积3.4平方公里，建设规模320万。其中，武汉软件新城1.1期国际研发区已全面投入使用，入驻世界500强企业IBM、法国阳狮、飞利浦、洛克希德，及佰仟金融、开目软件等三十多家国内外知名企业。

图：武汉软件新城1.1期国际研发区

该1.1期部分占地面积34.1万㎡，建筑面积16.6万㎡，办公面积11万㎡，商业面积6800㎡，于2014年完工，包括高端产业楼、国际美食中心、专家公寓等功能。据公告，后续通过扩募机制，东湖高新可以持续向REITs平台注入资产。

截至2020年中期，东湖高新正在开发、运营的主题型园区19个，项目沿长江经济带四省一市（湖北、湖南、安徽、浙江、重庆）的战略布局基本形成。上述园区部分物业销售、部分物业持有，盈利来源涵盖园区物业销售收入、租赁收入、园区企业服务等。

从政策出台到市场行动，基础设施公募REITs的脚步越来越近。

2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布通知，基础设施领域公募REITs试点正式起步。

2020年8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。

2020年9月4日，上交所发布关于就基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关配套业务规则公开征求意见的通知。

北京和上海等地发改委也发出通知，启动基础设施公募REITs试点项目的申报。

8月21日，北京市发改委发布《关于开展北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，自通知发布之日起即可申报。

8月28日，上海市发改委发布《上海市发展和改革委员会关于开展本市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，上海市基础设施REITs试点项目申报启动。

除了东湖高新，中关村发展集团也有疑似动向传出。

8月份有招标网站公布了“中关村发展集团基础设施REITs公募基金”的中标情况，建信基金及建信资本联合体中标了相关基础设施REITs项目，中标金额为2200万元，该项目的基础资产会否为产业园区尚未可知。