2020年以来，成都、海口、郑州、东莞等多个城市先后出台政策打击“捂盘惜售”市场行为。事实上，“捂盘惜售”面临着较大的经营风险，不少楼盘一旦错过最佳销售时机，或者误判行业趋势，捂盘积压带来的跌价空间极大，副作用会进一步传导至企业上下游，增加资金周转时间的同时，也会影响企业的整体运营。

十年之前，确实有不少楼盘运用“捂盘惜售”的手段营造销售旺盛的虚假氛围，例如北辰实业开发的北辰墅院1900，就卖了十年，结果卖成了“滞销品”。十年之后，北辰墅院1900似乎真着急了，该项目的销售人员对界面楼市表示：“项目现在有折扣，不同户型折扣力度不同。”然而打折也未能改变北辰墅院1900无人问津的尴尬。

根据北京市国土资源局网站的公开信息显示，早在2010年6月，北辰实业通过招标出让的方式以12.56亿元的价格拿下了位于顺义马坡的地块，即北辰墅院1900项目所在地块。

不过，令人意外的是，北辰墅院1900的开发周期长达5年之久。根据北京市住房和城乡建设委员网站信息显示，2015年8月31日，北辰墅院1900项目的24栋共192套别墅房源就获得了现房销售许可证。也就是说，从拿地到拿销售许可证，这一项目一捂就是5年。自拿到第一张现房销售许可证之后的5年，依然走慢节奏的营销路线。

那么，位于新中央别墅区的北辰墅院1900因何卖了10年，置身于如此尴尬的境地？

众所周知，中央别墅区是北京这几年市场认可度最高，销售最火爆一个别墅区。而新中央别墅区是中央别墅区的衍生品，隶属于顺义新城板块，由马坡新城、河东新区与潮白河相交围合而成。目前，新中央别墅区已初步形成，区域内已有一定规模的别墅项目在建，其中不乏龙湖、鲁能等大型开发商斥资引进，区域规划亦将同步完成，规划中更有大型企业进驻，金融、医疗等配套。

然而，优秀的地段并没有给北辰墅院1900的销售情况带来多少助益，这不得不谈到另外两个问题。首先，是项目的设计缺陷问题。一般而言，当房价预期无法匹配土地成本，开发商只能在有限的利润空间中做加减法：提质增效、控成本等。然而，北辰墅院1900并不存在这一问题，根据计算这块土地的综合楼面价约为8500元/平方米，其土地成本不高。

但是，北辰墅院1900的样板间确实存在不少问题，比如纯地下的空间，这样的设计是挺陈旧的，不适合现在的市场需求。目前市场上很多别墅的地下空间都设计有天井或天窗，在采光、防潮方面都有明显的优势。

与此同时，该项目的联排别墅实景样板区空间局促且密度非常高，整个别墅区域与高层洋房之间仅靠两条铁栅栏相隔，而项目西侧的学校围墙已经内探伸入别墅园区内；入户门与前面一排房屋的间距为5米左右；纵观整个别墅园区，只有纵横狭窄的小道串联，旁边栽种着一些花草，此外再无其他园林小品景观。

其次，北辰墅院1900目标客户定位不准确。项目土地成本不高，因此其价格在市场上具有明显的优势。据项目销售人员表示：“别墅产品价格在900万到1100万之间。”周边产品无论是洋房还是别墅项目其总价都在1100万以上。千万以内的别墅产品显然无法进入顶级高净值人群的选择范围；因此，新中产阶层成为该项目的主要客群。

但是，中产阶级消费往往在产品本身品质基础上，更强调健康、装修、智能化、消费体验，以彰显中产消费者的品位。不过，由于项目设计问题使得北辰墅院1900在周边别墅产品中黯然失色。

此外，北辰墅院1900曾被业主曝光过质量问题：地下车库一下雨到处漏水；地下车库墙体、顶板、底板到处是通长裂缝，特别是底板通长裂缝非常之多，而且底板到处起砂，在地库出口处还有坑凹。

北辰墅院1900“捂盘惜售”带来的另一个问题，则是“北辰实业”大本营——北京地区业绩的下滑。据北辰实业公告显示，公司预计2020年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为1.41亿元到1.93亿元，同比降低85%到89%。从北辰实业年度报告中不难看出，导致其北京地区业绩大幅下滑的主要是北京北辰墅院1900项目销售情况不佳。

对北辰实业来说，虽然近两年来，北辰实业也寻找到新的利润增长点，如迅猛发展的会展业务，但受2020年新冠疫情影响，会展业务大幅降低，净利润下滑85%。