编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述他们建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾是中骏集团云南公司总经理龚德银先生。

善用兵者，修道而保法，故能为胜败之政。--《孙子兵法·形篇》

9月29日，云谷小镇中骏世界城正式奠基。作为中骏集团进入云南打造的第一个世界城项目，云谷小镇中骏世界城的落地，意味着中骏集团“百城计划”战略布局在云南迈出了重要一步。

从落地云南到深耕云南，两年间，中骏在云南的每一次迭代更新，都秉持着“专筑您的感动”的关键价值主张，为城市生活引入更多美好场景。而每一次的布局，都是城市焕新的开始。2020年，中骏集团剑指千亿目标，发出了“幸福FUN新”的年度品牌宣言。在以住宅开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的"一体两翼"发展战略下，中骏在云南市场将如何实现“换道超车”？

多元协同 1+1>2

龚德银指出，截至2019年末我国城镇化率为60.60%，远低于发达国家70%的城市化水平，房地产行业还存在相当大的市场空间。近两年来，中国房地产市场都维持了15~17亿平方米的成交量，也充分说明了市场进入了恒量时代。

对于中小房企而言，“千亿”是生存门槛。没有一定规模，市场没有话语权，融资成本会增加，管理成本会提高，进而带来一系列的问题，逐步丧失市场竞争力。在地产行业进入“白银时代”，维持高周转模式，只做纯住宅，将会非常困难。因此很多地产公司提出转型，开辟新赛道，跨界进入物流、汽车、甚至养猪行业。

在龚德银看来，房企转型必须跟现有的主业产生协同效应，达到1+1>2的目标。在经济高速发展的背景下，每个行业都已经有许多成熟的企业沉淀发展了很多年，盲目进入，不符合市场经济的客观发展规律。

早在2017年，中骏集团就凭借“以未来决定现在”战略理念，提出地产千亿级开发及“FUN+幸福生活”生态圈的双轨战略；在此基础上，2019年中骏集团确立了以住宅开发为主体，以商业购物中心及长租公寓为两翼的“一体两翼”核心业务发展模式。

今年，中骏与时代同频共振，发出“幸福FUN新”的年度品牌宣言，依托战略升级和多元业态的迭新发展，赋予幸福全新表达，绵延出更具广度厚度的幸福内涵与外延。

其中，中骏“FUN+幸福生活生态圈”中已布局的商业管理、长租公寓、物业管理等重点业态，在iFUN智能化物联网平台和人工智能技术的赋能驱动下，迈出提速竞位的步伐，构建城市更幸福的丰盈。

作为中骏“一体两翼”战略的两大业务板块，商业购物中心FUNWORLD世界城及长租公寓FUNLIVE方隅也坚持战略定力，全面提升协同效能，在5年计划的指引下全新起航，构筑中骏集团“换道超车”的强大优势。

事实证明，中骏集团确实取得了稳定且不俗的成绩：近三年平均年销售复合增长率维稳在56%，持续匹配自身的节奏一路上扬。今年上半年完成401亿销售额,同比上涨8.2%；全年可售货值1700亿，按增速预计，千亿目标已近在咫尺。在房企整体增速放缓的背景下，其销售额的增速超出了市场预期。

深耕云南 剑指百亿

与销售规模齐头并进的，是战略部署。2019年，中骏集团聚焦于一线及核心二线城市，弹性进入强三线城市，重点布局长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中部经济区、西部走廊及海峡西岸经济区。

在“西部走廊”的城市圈里，云南无疑是重要一极。

“未来，云南将会是中骏的主战场之一。”龚德银透露，中骏集团董事局主席黄朝阳曾深度调研云南，“各个州市都去看了看。”龚德银认为，云南市场大有可为。首先，云南省的城市化进程相对落后，城市化率远低于全国平均水平，市场空间更为广阔。其次，云南很多地州都具有特色产业，普洱临沧的茶、昭通的苹果、曲靖的烟草……民间经济活跃，藏富于民，居民消费潜力高。此外，云南的气候、环境优势明显，加之战略区位重要，营商环境改善，都为企业进驻，助力提升城市建设发展提供了良好契机。

今年7月，云南省委、省政府印发了《关于加快构建现代化产业体系的决定》，明确提出要打造5个万亿级支柱产业和8个千亿级优势产业，而房地产业是作为8个千亿级优势产业之一。根据近期发布的《昆明市城市更新改造行动计划》，昆明还剩余223个城中村正在拆迁或尚未启动拆迁。 

入滇拓地，云南房地产业发展的广阔空间和昆明进一步推进城中村改造的计划，将是中骏在云南市场冲击百亿目标的重要机会。“按照战略部署，中骏在西南将尽快推进云南和贵州两地项目落地。”龚德银表示，仅在云南，中骏预计落地十余个世界城，云贵两地2021年业绩目标直指100亿。

一体两翼 骏驰无疆

中骏已然走在了规模化扩张提速的路上。

中骏世界城作为中骏商业快速发展的核心业务板块，成为重要的“一翼”。2020年，中骏世界城“百城计划”全面加速：预计2025年布局100个购物中心，2025年租金收入超过45亿元，为中骏提供可持续的盈利增长动力。数据显示，截至2020年8月底，中骏世界城已经进驻全国21座城市，在营及筹建的世界城超过30座。

商业板块不断发展的背后，映射出来的是中骏集团对未来发展的判断。过去传统住宅业务持续发展阶段是1.0版本，扩充型发展模式也可以支撑起较大盈利空间。但在房地产市场交易总量逐渐见顶的恒量时代，此类模式必将有所转变。从单一地产开发向多元综合投资转型，是时代的必然。

龚德银介绍，区别于传统购物中心，中骏经过十年的商业模式探索，中骏世界城现已开拓出三条独具特色的产品线：都市奥莱、都市流行和品质生活（居家消费），以覆盖不同市场及人群的需求，引领消费趋势，焕新商业格局。在运营层面，“购物中心百货化经营”的模式，为各品牌商户提供优质的销售渠道和服务，同时将商场租金与商户经营状况挂钩，以数字化为驱动，与商户共同进退。他将这种模式称之为“命运共同体”。

“在云南市场，中骏的目标是明年落地10个世界城项目，遍布全省各地级市。截止目前，昆明、昭通项目已顺利落地，至今年年底，还将继续推进2-3座中骏世界城陆续落地。”

在昆明，坐拥空港新区核心的云谷小镇中骏世界城，其作为滇中新区空港新城首个大型商业综合体，将成为驱动空港商业发展升级的有力引擎，不断秉承革新创新的传承精神，借力中骏商业2000余品牌商家战略合作的强大运营实力及成熟的商业管理经验，以20万㎡城市商业综合体，助推区域整体生活品质的迭新发展，定义空港芯乃至整个昆明商业综合体新标准，为昆明再添一座新地标。

在昭通，中骏世界城将打造为集购物中心、文化娱乐、餐饮休闲等设施于一体的大型商业综合体，推动昭通市商业业态升级；以强大品牌联盟与24小时国际活力街区打造一站式家庭生活体验中心，为昭通带来世界级生活方式！

“‘以一座世界城，赋新一座城’，中骏在云南地级市的目标，就是以最好的购物中心打造城市新地标。”龚德银说。

工科博士 三核理论

“要在核心城市核心地段做核心项目”。关于城市住宅的布局、择址以及产品定位，龚德银提出了“三核”理论。

中骏擅长布局，却从未放弃对产品的打磨。中骏进军房地产后，将多年制造业的工匠精神植入到了房地产开发中，被业界称为工科博士。享誉业内外的“天字系”产品，就是三“核”理论和工匠精神的集中体现。

“天字系”是中骏集团的高端系列产品，目标客户群为有高端改善需求的家庭。通过精准细分并定义客户的价值观和居住梦想，以区域择址、生活方式、服务系统三大维度，构筑天系自身的价值体系，成就了中骏血脉下的塔尖奢居之作。2019年，中骏“天字系”在中国500强房企的近2000个产品系中脱颖而出，入选乐居财经发布的《2019年中国房企产品系品牌价值100强》榜单。

中骏入滇的首个城市住宅项目——中骏天誉，是全国第十四座“天字系”高端产品，处于巫家坝、滇池会展板块及万达双塔片区的三地交汇处，是昆明名副其实的南市核心。纵观中骏全国百余作品，以天字自命名的不过十余部，天字系的每个作品都值得作为艺术品收藏。中骏一直秉持着尊重土地、助力城市发展的决心，把最具匠心的作品献给所至之城。

“中骏是一家为了产品力不惜工本的企业。”龚德银评价。工科男都是细节控，追求完美。为了使建筑外墙更美观，中骏专门成立了零管线研究小组，跟设计院一起研发外墙管线的隐蔽方案；公共空间设计力求从高度人性化服务要求出发，譬如地下车库采用双大堂设计等。此外，中骏置业还是行业内最早重视园林景观的开发商之一，早在多年前就引进了国际景观设计大师贝尔高林，把每个细节做到极致。

龚德银表示，在昆明市场，中骏仍将继续推进住宅项目开发。“不管是公开市场招拍挂还是收并购的合作模式，中骏都会积极拿地。” 

千里骏骨 扬蹄奋鬃 

在深耕七彩大地、加速扩张的战略背景下，中骏明年在云南将冲刺百亿规模，而这也是对团队考验。

在以前地产行业粗放发展时代，一个英雄带着一群人就可以来做好。现在是一个超级英雄，要带着一群英雄才可以做好。如今，在从拿地到销售，所有的管理动作和管理过程都需要优秀的团队决策、执行，从而减低风险、严控成本、提高利润率。

因而，中骏集团内讲究先人后事，重视员工，并提供长期稳定的发展平台，使得员工有进步，对业务的发展也有正向的作用。据龚德银透露，中骏昆明总监级别80%都是全国各地招聘来的，经过了学历、履历、综合素质等层层筛选。

专业的人才能将专业的事做的更好，并得到更多的市场认可。

2020上半年，中骏集团接连斩获2020中国房地产上市公司综合实力50强TOP38、2020中国房地产开发企业50强TOP41、中国地产风尚大奖2020中国年度投资价值地产企业TOP30等殊荣。

数据显示，2020上半年中骏集团共实现累积合同销售金额401亿元，同比增长了8.2%，完成年度目标的43%；收益151亿，增幅45%；期内溢利25亿元，同比增15%；应占核心溢利18亿，应占核心溢利率12.2%，上涨19%，增长率维持行业高位，在疫情影响下实现逆市扩张。

孙子兵法有云“地生度，度生量，量生数，数生称，称生胜。”土地面积、物资资源、人员投入、综合实力、主帅宏观判断五方面是决定战争胜负的关键因素。地产行业是没有硝烟的战场，房企成败与否同样与这五大因素息息相关。

冲击千亿目标的道路上，中骏集团扬蹄奋疾、多元迭新，为后疫情时代房企突围、扩张探索出了新的发展路径。在云南，中骏连下数城，势如破竹，未来将取得怎样的成绩，我们拭目以待。