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新晋百花奖影帝黄晓明购房陷危机?期待司法机关类案同判

黄晓明遇到的问题,可能你也会遇到。

文|律商周刊 滕云

9月29日,北京法院审判信息网上出现了新晋百花奖最佳男主角、著名影星黄晓明与张昊龙房屋买卖合同纠纷案的民事判决书【一审案号:(2018)京0105民初34483号;二审案号:(2020)京03民终4678号】并引发广泛关注。

一石激起千层浪,该案迅速引发了社会上的广泛关注。经我们检索,实际上,该案以及关联案件由来已久。除了北京朝阳区人民法院(“朝阳法院”)和北京市第三中级人民法院(“北京三中院”)审理并作出判决的上述案件以外,黄晓明在2019年还在山西省长治市中级人民法院(“长治法院”)以案外人的身份提起过“案外人执行异议之诉”【一审案号:(2019)晋04民初43号】。

以下我们就为各位读者简单梳理一下案情。

案情简介

1、2012年,时年13岁的张昊龙名下拥有北京市朝阳区房产一套(即“涉案房屋”)。张昊龙的父母张振宇、刑玲玲作为法定监护人委托张某翼办理涉案房屋的出租、出售及房产抵押等相关事宜。该委托手续已经公证处公证。

2、2012年12月,涉案房屋交付于黄晓明。2013年1月,张某翼与黄晓明就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2013年1月至5月,黄晓明根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定将购房款3000余万元转账于张某翼的银行账户(注意:根据判决书记载的事实,张某翼只是张昊龙父亲张振宇的朋友,且根据合同约定收款账户是张某翼的银行账户),但由于黄晓明当时并不具备北京购房资格,故并未办理涉案房屋的所有权转移登记手续(《北京市存量房屋买卖合同》中有相关约定:“当事人双方同意,买受人可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续,如买受人不符合住房限购政策,待买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后,买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续……”)。为了保证交易安全,黄晓明还要求张昊龙将房屋抵押给黄晓明的母亲张某霞,担保主债权金额为3600万,金额约为当时的房屋转让价款。自此,黄晓明对涉案房屋进行了装修并一直居住至今。后黄晓明获得北京购房资格,并多次主动联系张昊龙要求办理房屋所有权转移登记手续,但均无法与张昊龙取得联系。

3、【法律程序1:执行异议;管辖法院:山西长治中院(一审);山西省高级人民法院(二审)】2017年5月16日,张昊龙的父母刑玲玲、张振宇与程飞的借款合同纠纷经山西省高级人民法院作出生效判决【案号:(2017)晋民终16号】,该生效判决改判了长治中院的一审判决。判决文书生效后,程飞向长治中院申请执行,长治中院作出(2017)晋04执177-1号执行裁定书,裁定查封张昊龙的涉案财产。黄晓明曾在执行程序中提出执行异议,长治中院于2019年3月18日作出(2018)晋04执异34号执行裁定书,裁定:驳回异议人黄晓明的异议请求。同年,黄晓明又以案外人身份向长治中院提出执行异议之诉。在该诉讼中,黄晓明提出的诉讼请求主要包括停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。但2019年10月29日,长治中院再次驳回了黄晓明的诉讼请求。目前,黄晓明一方是否上诉,以及上诉结果,似尚未公开。

4、【法律程序2:房屋买卖合同纠纷;管辖法院:北京市朝阳区人民法院(一审)、北京市第三中级人民法院(二审)】2018年4月,黄晓明在北京朝阳法院提起诉讼,要求确认《房屋买卖合同》合法有效,并要求张某配合办理房屋产权移转登记手续,即本文开头出现的房屋买卖合同纠纷案。尽管张昊龙在诉讼程序中称当时签署《房屋买卖合同》时张昊龙才13岁,其父母的委托行为侵害了他的合法权益,《房屋买卖合同》应为无效,且其从未收到过黄晓明转账的3600万购房款。北京朝阳法院在查明案件事实后,确认了双方签署的《房屋买卖合同》合法有效,因此支持了黄晓明的第一个诉讼请求,但因为涉案房屋已经被其他法院查封,且尚未解除查封,因此驳回黄晓明要求办理涉案房屋所有权转移登记手续的第二个诉讼请求。2020年9月,北京市第三中级人民法院维持原判。

5、除长治中院以外,涉案房屋还被山西省太原市杏花岭区人民法院于2018年5月8日轮候查封,被黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2019年4月28日轮候查封,被黄晓明在房屋买卖合同纠纷案件中自行申请查封。

至此,新科百花影帝黄晓明虽然在北京法院打赢了官司,却还是无法将涉案房屋登记在自己的名下。并且根据山西长治中院的判决,涉案房屋仍可能因涉案房屋原所有权人的巨额债务而被强制执行。

法律评析

事实上,影帝黄晓明眼下遇到的难题,不少购房者也都会遇到,特别是在购房政策日益收紧的北京、上海等一线城市,一些资金充裕的购房者在购房置业时并不具备购房资格,签署房屋买卖合同后也无法及时办理房屋的所有权转移登记手续,继而出现了占有与所有分离的情况,导致房屋被售房者的其他债权人申请了法院强制执行。我们认为,黄晓明所涉案件,北京市两级法院的民事判决书认定事实和适用法律均应是正确无误的。但长治中院在案外人执行异议之诉所作出的民事判决,似有值得商榷之处。

一方面,正如该则执行异议之诉的民事判决书中记载的案件事实“依据(2017)晋04民终16号判决书来看,对该判决书负有履行义务的人仅为张振宇、邢玲玲二人,不涉及张某,不能直接依据该判决将张某列为被执行人”,张昊龙并非其父母所涉民事案件的被告(即不是债务人也不是担保人),但长治中院直接将张昊龙追加为被执行人有欠妥当,也没有充分的法律依据。长治中院在判决书中解释称:张昊龙取得涉案房屋所有权证时的年龄仅12岁,购房时间更应早于此日期,该房产购买行为与其收入明显不相称,其作为未成年人,该房产虽登记在他名下,但应视为被执行人的家庭共同财产。对此,我们认为:

1、虽然张昊龙取得涉案房屋所有权证时是未成年人,其购房资金来源可以推定为其父母。但涉案房屋单独地登记在其名下,且山西某法院对涉案房屋予以查封时已经成年,长治中院将张昊龙追加为被执行人,并试图直接强制执行尚登记在其名下的房产似有违《物权法》中物权法定的基本原则。

2、黄晓明作为张昊龙的父母刑玲玲、张振宇与程飞的借款合同纠纷案的案外人,其早于案发前数年即已经根据《北京市存量房屋买卖合同》中的约定将巨额购房款支付于合同中约定的银行账户。至于该银行账户持有人与借款合同纠纷案项下被执行人之间的关联,是否存在隐匿或转移财产之嫌疑,长治法院有义务查清。

而另一方面,黄晓明作为签订购房合同的买方、作为案发前数年已经付清房款并长期占有和使用涉案房屋的当事方,其对涉案房屋的所有权应当享有“物权期待权”。最高人民法院对“物权期待权”亦有类似案例。

在(2019)最高法民再49号案件中,该案申请人陈鹤婷购买了常熟市时风房地产开发有限公司(“时风公司”)的房屋,并按照合同约定足额付清了购房款,但因其个人原因一直没有办理房屋所有权转移登记手续。后,苏州市中级人民法院在上海市住安建设发展股份有限公司(“住安公司”)与时风公司建设工程施工合同一案过程,查封时风公司名下位于常熟市海虞南路62号22-A室等12套房产。后陈鹤婷以常熟市海虞南路62号22-A室系其所有,向苏州市中级人民法院提起执行异议,但苏州市中级人民法院裁定驳回。陈鹤婷后提起了执行异议之诉,案件经过一审及二审,均驳回了陈鹤婷的诉讼请求。再审中,最高人民法院对陈鹤婷享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题进行了实质审查。

最高人民法院认为,陈鹤婷已经基于《商品房买卖合同》及相关法律规定,支付完毕购房款并对房屋进行了合法占有,对时风公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权(完全物权)的权利,该权利也被称之为物权期待权。与陈鹤婷的物权期待权相比,住安公司对时风公司享有的是普通金钱债权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定,但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态,此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言,陈鹤婷已经因为签署并履行了《商品房买卖合同》,而具有了一般合同债权,且因为她已经合法占有使用了该房屋,起到了对外公示效力,因此她基于合同所享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权,尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此,陈鹤婷对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权),但已具备了物权的实质性要素,陈鹤婷可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权(所有权)。虽然陈鹤婷因为其自身原因一直未办理过户登记,但是不影响陈鹤婷享有前述物权期待权的认定,因此最高院判决不得执行江苏省常熟市海虞南路66号22-A室商品住房。

最高人民法院近年来愈发强调在司法裁判中统一法律适用,不仅在多年前就施行了指导案例制度,并自2020年7月31日起施行《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》。而对于公众人物黄晓明所涉及的案件,不仅张昊龙是否应当成为被执行人存在争议,而且物权期待权也没有明确的、统一的裁判规则。在此,我们期待有管辖权的上级法院对此类极具代表性和社会影响力的案件中作出有理、有力的司法最强音。

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