文 | 韩素云

在很多人的眼里，深圳周边地区的房价都要靠深圳“带飞”，比如大亚湾。

但魔幻的是，近来临深有些地方的房价却比深圳“房价洼地”要更高。比如，界面楼谈上个月实地探访发现，长安的新房价格都已经在4万元/平方米上下，而坪山今年多个新盘的备案价仍在3.8万元/平方米徘徊。

对此，有人不禁吐槽：“那我还不如买坪山，至少它是深圳，基础设施也更好。”

这种“魔幻”现象到底是特殊案例，还是已成趋势？国庆期间，界面楼谈又探访了虎门的新盘，继续为大家带来临深楼市情况。

01.在售新盘5个，最高3.5万/平

虎门镇位于东莞东南部，面积178.5平方公里，常住人口64万（2017年数据），与光明区较为相近（面积156平方公里，人口65万）；因林则徐销烟和虎门大桥而闻名。

由于水陆交通通达，这里一直以来都是东莞的经济高地。2019年，虎门GDP约为636亿元，位列全市第二。

不过，在地理上，虎门镇并没有与深圳直接接壤，但这并不妨碍它作为临深片区被纳入深莞合作区范围内，加入示范区“大家庭”。

目前，虎门镇待售新盘数量较多，约有5个，但大部分都是待售状态。

这些楼盘集中在新联、大岭山森林公园一带，房源面积在80-171平方米区间，价格在2.6-3.5万元/平方米区间，涵盖了刚需和高端需求。

02.大型楼盘：捂盘惜售以提价？

5个新盘中，低至2.6万元/平方米的虎门印象位于赤岗，占地15万平方米，总建面达到46万平方米，共20栋约30层的住宅，容积率2.9。

目前，大部分房源都已经交付完毕，即将推售的是20号楼和“楼王”7号楼。

20号楼：98-115平方米3房2卫，31层，2梯四户。价格在2.7-2.8万元/平方米区间，带装修；

7号楼：118平方米3房2卫、130平方米4房2卫，2梯3户。价格2.9-3.0万元/平方米，带装修；170平方米产品，毛坯交付，均价2.6万元/平方米。

项目最大优势是社区大，包含双语幼儿园、人工湖、泳池和儿童设施。

但同时，项目车位比只有1:0.7。并且，在2019年初交付的5号楼，如今内部装潢看起来已较为陈旧，可见物业管理并不到位。

在踩盘过程中，现场只有一个客户在咨询。

“我们最近都准点下班。”销售人员介绍道，“项目都快清盘了，没有销售压力。”

有传言称，此楼盘有意降低推售速度以提价。

据了解，东莞规定，商品房应在取得预售或现售之后的10天内一次性公开销售房源，但项目的20号楼、7号楼都已经在7月、8月获批预售，却到国庆仍未入市。

而关于“提价”的猜测，则是因为东莞较为特殊的销售政策。

东莞的新盘项目在取得预售或现售后，每隔半年可申报一次调整价格，上调幅度不高于5%，而调低幅度则不作限制。

03.华侨城“地王”想卖3.5万/平

位于大岭山森林公园边上的华侨城云麓台，是华侨城进入东莞的第一个项目，也是2017年的东莞地王，楼面价达到2万元/平方米。

目前，项目准备推售的2栋房源，户型为120平方米的4房2卫，售价或达到3.4-3.5万元/平方米。

卖得贵的原因，一方面是项目定位较为高端。

项目占地2万平方米，建面5.3万平方米，只有6栋17层的小高层，容积仅率2.0。

目前推售的2栋为2梯2户，相当于电梯入户，装修用材也较虎门印象更好。

电梯到入户门前的空间可为业主所用。

另一个原因，则可能是前期项目去化较好，给了项目更大信心。

今年8月，3房房源入市，售价2.8-3.0万元/平方米，在开盘当天就已卖完。

“我们当时推的只有200多套，认筹的客户就超过了400人。”销售人员表示。

在界面楼谈到访时，已是下午5点多，营销中心仍然有好几批客户在看房。

不过，项目的缺点也是非常明显。

由于靠近大岭山，项目位置偏僻，周边多是工厂，几乎没有居住配套可言，离镇中心也较远，出行和购物都不方便。而且，项目自身体量小，无法提供充足的配套。

此外，项目主打的120平方米户型，套内只有94平方米，实用率不足80%，性价比较低。

04.核心地段新盘少，二手房超4万/平

虽然虎门的新盘价格不像长安那样“盘盘破4”，但超3万元/平方米的价格也让人皱眉。

毕竟在深圳“洼地”坪山，即使是中心位置，新房也因为限价，最低售价仅3.4万元/平方米，“3字头”内选择也不少。而且，坪山配套更好、基础设施更完善，还是在深圳市内。

反观虎门，经济发展虽较为不错，但城市规划一般，公共交通、基础建设仍相对落后。

尤其是目前待售的新盘，多不在核心地段，宜居性较低。

可由于新房也存在一定限价，加上相对长安的房价较低，能吸引到附近的买家，所以虎门的新盘也并不愁卖。

二手房价方面，虎门的价格则已经开始“奔4”。

根据链家信息，在万达商圈旁的次新房万科云城，自7月底以来，成交单价多在3.7-3.9万元/平方米区间，甚至出现了4.1万元/平方米的成交单价，也刷新了虎门的二手房成交记录。

事实上，因为靠近深圳，且多年来与深圳经济来往频繁，东莞房价受深圳影响较大。

今年以来，全国多个一线、二线城市房价下跌，但东莞却受深圳带动，从5月开始，连续多次蝉联《62城二手房冰山指数涨幅排名》冠军，成为全国房价上涨最猛的城市。

虽然东莞紧跟着深圳出台了限价政策，规定社保满两年或落户，才能拥有购房资格。而据楼盘销售介绍，落户的流程批下来需要半年，实际的购房门槛要更高。

即使这样，东莞房价的涨幅也依然在全国前列。

最新数据，东莞以环比1.2%的涨幅位居全国第二。

如今，长安新房售价却依然突破4万元/平方米，虎门也紧随其后“努力追赶”，但综合深圳的情况来看，由于发展“一路向西”，松岗、沙井都已经开始“超5奔6”，甚至个别开始“破7”。那么，临近的地方房价“破4”，是否也合理呢？

 

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