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世茂服务即将上市,但大并购没能带来高利润

收并购扩张规模,但也拉低了整体物业管理费水平。

图片来源:世茂服务官微

 记者| 陶婷

距离6月底首次递表已过去三个多月,世茂服务于10月11日晚间通过港交所聆讯,并更新了招股书。

其所募集的资金计划用于扩大业务规模;增加用户和资产为核心的增值服务种类;将用于改善讯息技术系统及智能技术等。

更新后的招股书显示,截至今年6月末,世茂服务总在管面积约8570万平方米,管理物业项目增加109个至293项;总合约建筑面积约1.26亿平方米,覆盖中国26个省份108个城市。

世茂服务在2017年和2018年的在管面积分别为4260万平方米、4500万平方米,去年该指标增幅超过5成至6820万平方米。同样,其合约建筑面积从2017年的4568万平方米升至约1亿平方米,两年翻了一倍多。

规模的大幅增长,最主要的动力是从去年开始发力的收并购,为其上市美化了不少指标。

去年年底与年初相比,新增的4000万平方米合约面积中有近一半是靠收并购实现的。而今年上半年新增的0.26亿平方米的合约面积中,收并购就贡献了2113万平方米,占比超过8成,对在管面积的贡献率超过9成。

据招股书披露,世茂服务于去年7月完成了对海亮物业管理的全部股权收购;今年3月,以零现金代价收购福晟生活服务的51%股权;同年7月,收购北京冠城的全部股权;一个月后,又收购了浙大新宇的51%股权。

收并购带来的规模增长带动了世茂服务整体业绩的提升。

招股书披露,2017年至2019年,世茂服务每年营收10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元,复合年增长率54.5%。今年上半年实现收入15.65亿元,同比上升85.1%。

同期,世茂服务录得利润为1.09亿元、1.46亿元和3.86亿元,复合年增长率为88%。今年上半年该指标为2.54亿元,同比上涨133.9%。

从收入结构来看,物业管理服务仍是世茂服务最主要的收入来源,但近年来该指标呈下降趋势。2017年至2019年,物业管理服务收入占比分别为70.4%、63.9%和48.2%。截至今年上半年,该指标占比52.4%,同比微增。

涨幅最快的则是社区增值服务,未来或许会成为拉动业绩增长的重要驱动力。

近三年世茂服务在该板块的收入占比从2017年的6%增长至26%,今年上半年进一步增长至26.7%。同时,社区增值服务的增长也拉动公司毛利率从2017年的27.5%上升至去年的33.7%,今年上半年继续上升至34%。

同时,收并购也降低了对母公司的依赖。数据显示,2017年至今年上半年,来自独立第三方的收入占比分别为71.5%、64.4%、67.6%及70.5%。

不过,收并购得来的独立第三方项目,并不能证明公司经营内生驱动能力高低,且所带来的业务风险、低利润、商誉问题等也不能小觑。

在招股书中,世茂服务坦陈,今年收购的浙大新宇业务涉及生活管理服务包括校园餐饮服务、住宿服务及商贸服务。而这些服务与其主要的物业管理服务大相径庭,无法保证能成功涉足,也可能对自身经营业绩及财务状况造成不利影响。

除此之外,通过收并购进行规模扩张也没能带来高利润,甚至还拉低了世茂服务近几年住宅物业的整体物业管理费。

数据显示,2017年至2019年,世茂服务第三方项目的物业管理费从2.5元/平方米下滑至1.5元/平方米,今年上半年微升至1.6元/平方米,公司整体的物业管理费均值也从2.3元/平方米降至2.1元/平方米。

对此,世茂服务表示,物业管理费主要取决于在管物业所在的城市能级。去年住宅物业管理费减少,主要由于其收购的海亮物业管理位于能级较低的三四线城市。虽然福晟生活服务位于华南地区,但其所贡献的物业管理费增幅也不大。

前期获得红杉资本中国基金和腾讯共2.44亿美元的战略投资,加上招股文件中还算不错的数据,世茂服务将能顺利登陆资本市场。

但以低价打市场战不是长久之计,未来平衡外拓并购及内生经营、提升物业管理费及利润是重要课题。

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