文 | 单烁

被青岛各大开发商给予厚望的楼市“银十”，却意外的以十一黄金周的低迷成交开场。

据青岛网上房地产公布数据统计，2020年10月1日-10月8日青岛新房共成交945套，新房总成交面积105730.74㎡，其中新建商品住宅成交868套，约占新房总成交量的91.85%。二手房方面，双节期间，青岛二手房成交31套，成交面积2478.04㎡，均为二手住宅。

而且节后数据也不尽人意，上周（10月5日-10月11日）青岛新房住宅成交1446套，环比降低37.83%，同比降低32.52%；成交面积约为16.5万㎡，环比降低40.2%，同比降低34.29%。

显然，青岛今年“银十”开场整体不利，新房、二手房成交明显低迷。

新房二手房成交低迷

从区域来看，黄金周期间，即墨区新建商品住宅成交274套，位居销售榜首位；西海岸新区紧随其后，双节期间，西海岸新区新建商品住宅成交240套。从整体数据上看，黄金周内青岛新建商品住宅成交日均不足109套，远未达到常规水平。

这种表现与全国黄金周期间火热的楼市行情几乎背道而驰。据贝壳研究院统计数据显示，2020年黄金周（10月1日-8日）全国重点城市成交套数和面积同比2019年黄金周（10月1日-7日）分别增长14%和12%。

同时黄金周期间青岛二手房市场的表现也不尽人意，据青岛网上房地产数据，十一黄金周期间，青岛二手住宅共成交31套，成交面积2478.04㎡，成交集中在西海岸新区、市北区。具体来看，市北区成交11套，西海岸新区成交8套，城阳区5套，市南区4套，李沧、崂山、胶州各1套。

而根据贝壳研究院提供的数据，今年国庆节黄金周二手房市场明显升温。重点18城市二手房日均交易量比去年同期增长50%。其中杭州、合肥交易量的增长超过1倍，重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过50%。

黄金周的低迷，是市场所未能预料到的。从此前“金九”的成交情况来看，青岛楼市不仅已经逐渐走出疫情阴霾，而且还有优于去年的态势。

据锐理青岛统计，9月青岛新建商品房成交13527套，环比上涨4.98%，同比上涨1.33%；销售面积1561732.57㎡，环比上涨3.29%，同比上涨1.36%；销售总价2356617.26万元，环比上涨1.16%，同比上涨9.56%。

从各区新建商品住宅成交同比变化表可以看出：9月份青岛商品住宅签约套数、销售面积、销售总金额及销售均价同比上涨，其中市南区、市北区、崂山区、胶南市、莱西市新建商品住宅成交同比均呈上涨态势。

这样的表现似乎给了青岛开发商很大的信心，因此10月份的推盘量也骤然拔高。据界面山东不完全统计，今年10月份，青岛预计共将有60盘集中推盘入市。

60盘集中开盘，或难达市场预期

据了解，今年10月青岛全市预计将有约60盘推盘入市。其中，西海岸推盘量全市最高，预计将有16个项目入市，总量领跑全市；其次为城阳区，预计将有13个项目入市；主城区项目也表现积极，预计同样将有共计13个项目有推新计划。另外，即墨预计将有12个项目入市，胶州预计将有6盘入市。

与去年同期相比，这个体量不可谓不庞大。据界面山东不完全统计，去年10月份青岛共有约42盘进行了入市加推。

但相比于60盘的整体预期，双节假期期间青岛的推盘量却并不多。据乐居青岛不完全统计，双节黄金周期间，青岛共有7个楼盘释放开盘、加推信息，其中西海岸有3个楼盘，分别为金能珠山壹号（首开建面140、160㎡洋房）、康大开元府（加推洋房5号楼161㎡户型）、灵山湾·龙玺（加推二期46/47#，建面120-152㎡高层，建面181-212㎡洋房）；另外胶州市也有3个楼盘入市推新，旭辉银盛泰·锦悦都（加推建面为126-140㎡毛坯洋房），青岛恒大文化旅游城（首开57-142㎡小高层/高层）、花样年‭碧‬‬云天（首开1、2、3#楼，建面约105-138㎡）；即墨区的中冶·德贤公馆项目也有新楼座加推。

并不出色的推盘量，或许成为了青岛黄金周期间成交低迷的原因之一。但值得注意的是，从整个十月高达60盘的推盘计划，到四季度九千余亩的供地计划等多个方面来看，这个“银十”或许对于青岛的许多开发商来说，将成为它们迈入本年度楼市“寒冬”的第一步。

房企让利对冲市场不利因素

从四季度的青岛供地计划来看，放量供地或将给开发商去化带来进一步的压力。据青岛市自然资源与规划局发布的《青岛市2020年四季度拟招拍挂出让国有建设用地使用权预公告》，2020年四季度，青岛全市预计出让土地214宗，总面积约9006.26亩土地面积超600万㎡。从计划上看，本就供大于求、去化艰难的西海岸、城阳、高新区等地区，供地量位居前列。其中西海岸新区预计供应94宗地块，合计2860.6亩；城阳区供应34宗土地，合计1995.35亩；高新区预计供应12宗土地，合计769.42亩。

原本就供大于求，进入四季度还要放量供地，这几大区市接下来的市场将可能会更加艰难。

同时房贷问题也成为楼市上扬的阻力。9月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。两个期限品种报价均与上个月持平，至此LPR已连续5月保持不变。房贷利率连续4个月没有下降，同时临近年关各大银行的房贷额度也捉襟见肘，贷款难度和成本的“双上升”自然进一步阻碍了置业者们的入市积极性。

许多开发商们已经开始采取措施，以对冲这些因素给去化带来的不利影响。例如金地青岛开启“淘房节”8盘联动，活动涉及金地格林美景、金地宸悦、金地自在城、金地金泽九里风华、观海听澜以及金地康养智慧谷8盘，活动包括限时特价房、车位一口价、老带新等；位于市北区的海信湖岛世家二期则推出购房立减1平米、成交送电视、双人成团99折、限量特价房等活动；位于西海岸新区的绿地凤栖澜玥则推出了医护及教育工作者专属10套房源额外4%优惠活动；位于即墨青特城项目则推出部分特价房源，总价72万元起。

显然活动更积极、力度更大的项目都大多集中在西海岸、即墨等市场存量庞大、去化周期更长的城区。

但这些动作并没有对市场状况带来多大的改观。据房天下青岛最新消息，上周（10月5日-10月11日）青岛新房住宅成交1446套，环比降低37.83%，同比降低32.52%；成交面积约为16.5万㎡，环比降低40.2%，同比降低34.29%。从成交量来看，上周基本创4月市场恢复正常以来最低水平，连2000套门槛都未过，仅高于3月初前两周成交水平。

自十一黄金周起，成交量的低迷仍在青岛楼市中延续，或许还有进一步下滑的趋势。再加上近几日疫情形势的陡然严峻，多重压力之下，今年所谓的“银十”究竟实现几分成色，对于青岛的开发商们着实是一场考验。