文丨丁文文

中介公司高收低租、长收短付，托管公司携款跑路，房东断水断电驱逐租客，租客权益无从保障……最近，海口和国内部分城市同步“上演”租房踩雷事件。租房本是实现“居者有其屋”的一个重要方式，但不完善的住房租赁市场给了很多人当头一棒，这其中也折射出国内租赁市场中不完善的监管机制和无处投诉的条例空白。

一问：房东断水断电收房，租客该何去何从？

大学生遭到社会的第一顿毒打，是从租房开始的。这个国庆黄金周，海南大学大四学生小东（化名）过得颇为糟心。事情，还得从一张“房屋清退告知单”说起……

“很抱歉在双节之日打扰到您的生活，由于此房屋未收到租金超过30天以上，此房屋与代理公司合同终止……10月2日房屋会停水停电，请您及时搬离房屋。”10月1日，小东刚回家，就发现门上贴了一张“房屋清退告知单”，迷茫无助涌上心头，小东和告知单上的房东郭先生电联多次协商，郭先生坚持让其重新缴纳房租再继续住，每月2600元。“房子是我自己的，之前的租金并未交给我，不可能让你白住，我和托管公司已经解约，房子想收回就收回来。”房屋清退告知单上的房东郭先生寸步不让。迷茫又无助的小东只好选择了报警。

“由于我是第一次租房，很多程序都没弄清楚，就签了合同。”小东回想起来租房的经历甚是后悔。因为大四要毕业了，今年5月，小东通过“贝壳找房”平台，联系上了一名中介人员佟某。随后，佟某带他去看了离海南大学不远处一处小区的房子。继而和海口市良哲房地产营销策划有限公司的黄鸟（自称该房“房东”）签订了一年租期合同，租金每月1800元，压一付一年，共计23400元。

大城市里的一张床，是无数年轻人梦想落脚的地方。比小东更糟心的是其楼上的邻居李女士（化名）。乘着海南建设自贸港的东风，李女士满腔热血作为新赶海人来到海口工作。今年5月，李女士怀揣着喜悦和热情，通过“58同城”平台在海口海甸岛租下一套喜欢的房子，准备开启一段新的人生。李女士和海口市良哲房地产营销策划有限公司的黄鸟签订了两年租期合同。签合同的时候，对方出示了房东的身份证以及委托书，称房子是房东委托出租的。租金加上押金35800元，只住了5个月，10月2日就被房东告知断水断电驱逐出门……李女士才恍然大悟“给托管公司年付真的是个坑”。“一面被托管公司骗了两年的租金，一面被房东断水断电清退房屋，面临无处可住……”断水断电后，冰箱里的东西全坏了，发出一股难闻的腐味，哭红了双眼的李女士对生活有一种深深的无力感。多次联系黄鸟，黄鸟称自己没有钱退租，合同期内房子可以继续住下去，如被房东断水断电驱逐，可以报警处理。或者可以选择搬离房屋并签订解约书打欠条等待退租。

包括小东、李女士在内的很多租户认为，签了解约书，钱没要回来，只能拿到黄鸟的“白条”，还要在候鸟季重新找房，完全不能接受。而房东们则想马上解约及时止损尽快收回房子，这使得原本都是受害者的双方之间关系变得十分微妙，而托管公司和房东大幅租金差更是让双方之间的沟通变得不顺畅。

针对近期频发的房屋租赁相关问题，9月1日，海口市住建局发布房屋租赁风险提示，可以看到“海口市良哲房地产营销策划有限公司”在内的部分公司被点名采取“高进低出”“长收短付”经营模式，收取租户租金后，因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃。

显然，部分托管公司年租月付“空手套白狼”的行为就是一种“庞氏骗局”，即利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。他们皆是“高收低租”模式，一次性收取租客长期租金，再月付给房东，通过时间差获取资金流。海口市良哲房地产营销策划有限公司经营模式就是一直被反复提示风险的“高收低租”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）。有房东表示自己的房子租金市场价格大约为2600元/月，而黄鸟按年向租户收取租金则为1600元至1800元/月。

二问：一中介二托管，租房乱象谁来管？

付了一整年租金，入住仅一个月就出问题；交租一年仅住3个月就被赶；交了全年租金，住了3个多月就被骚扰……界面海南通过走访了解到，还有不少人有着和小东、李女士一样的遭遇，这些都源自于和海口市良哲房地产营销策划有限公司签订的租房合同。原来，海口市良哲房地产营销策划有限公司黄鸟从城城不动产管理有限公司海口分公司获得房源，然后租给了小东、李女士等租客，这些房子的租金几乎都是月付或季付，从今年6月份开始，黄鸟就陆续出现拖欠租金的情况，而租客们都是把房租直接转给黄鸟，而且几乎都是年付，有的甚至还付了两年，租客们入了一中介二托管的“坑”。

界面海南查询天眼查App发现，海口市良哲房地产营销策划有限公司成立于2019年8月30日，法人代表为黄鸟，公司经营范围包括房产中介服务、房屋租赁等。今年7月29日投资人韩雨良、黄鸟退出，而该公司的法定代表人也由黄鸟变更为李宇超。目前，拨打黄鸟联系电话，已是停机状态。

天眼查App显示，同样成立于2019年8月30日的城城不动产管理有限公司海口分公司，曾用名“三彩家房屋租赁有限公司海口分公司”，公司经营范围包括房屋租赁、房屋托管、房产中介、搬家服务等。负责人陈倩，名下有80多家公司，分布在西安、海口、广州、东莞、深圳、大连、鞍山等地。

“中介或托管公司换个‘马甲’继续行骗，他们会随便找个什么人的身份证来变更法人，之后换个新平台重新再来，再次行骗收一波韭菜。这就是所谓的‘换法人游戏’。”在海口从事房产中介工作多年的林先生一语道出要害。

“12345，有事找政府”，事发后，糟心的租客们纷纷拨打了“12345”，反馈给海口市住建局处理，得到的回复：海口市住建局联系不上海口市良哲房地产营销策划有限公司人员，该行为已是携款潜逃，建议向派出所报警，目前海南省公安厅海岸警察总队（筹备组）海口支队红岛派出所已立案。

多次联系商讨无果，界面海南跟随租客小东和李女士走进了海南省公安厅海岸警察总队（筹备组）海口支队红岛派出所，民警听到“黄某”的名字连连摇头称：“这里有150多户和你们一样遭遇的租客，都是被海口市良哲房地产营销策划有限公司黄鸟所骗，我们之前按照诈骗立案，被上面驳回，你们速速去法院起诉吧，这样比较奏效。”

托管公司携款潜逃，150多户租客入“坑”，部分租客被房东断水断电驱逐怎么办？租客们拨打了“12348”海口市法律援助中心电话，律师这样说：房东和托管公司是事实租赁关系而非委托关系，托管公司与租客也是租赁关系。三者间的法律关系为：房东为出租人，托管公司是承租人，租客是次承租人。房东和托管公司签订的托管合同，包含了委托代理权限。托管公司再和租客签订的租赁合同，其实是在行使委托代理权，该合同对房东也有约束力，租客合法取得房屋占有权。即使托管公司没有履行其与房东之间的合同义务，租客依然享受房屋占有使用权。托管公司的行为，导致150多户租客和房东利益受损，已影响百姓生活和社会安定。租客被房东断水断电驱逐可报警或拨打“12345”处理，还可以起诉托管公司和房东。

然而，现实是残酷的，托管公司跑路，造成了房东和租客利益都受损。以海口市良哲房地产营销策划有限公司黄鸟为例，黄鸟声称目前根本没有任何偿还能力，从自行协商到派出所报警，再到“12345”投诉，最后到法院起诉，追偿损失可能是一个较为漫长的过程。

三问：海口租赁市场，监管及投诉机制何时完善？

海口市房屋交易与产权管理中心中介服务企业管理部部长易海介绍，初步统计的话，海口市共有1000多家中介机构及其门店，而在交易中心备案的中介机构及其门店只有507家，占比不到一半，除去门店的话数量会更少。

根据《海口市房地产中介服务管理办法》，房地产中介服务机构及其分支机构应当自取得营业执照之日起30日内，持相关材料到市房产行政主管部门备案。据海口市房屋交易与产权管理中心中介服务企业管理部反馈：海口市良哲房地产营销策划有限公司没有进行中介机构备案就开展业务，属于违规。

细数《海口市房地产中介服务管理办法》，房地产中介服务机构接受存量房出售或出租委托的，应当通过海口市存量房管理系统如实发布房屋信息。房地产中介服务机构应当在银行开设存量房交易结算资金专用账户。交易双方当事人约定选择通过专用帐户划转交易资金的，房地产中介服务机构应当保证专用帐户的资金支付条件和具体方式与存量房经纪合同一致。房地产中介服务机构不得通过交易结算资金专用账户以外的其他银行账户代收代付存量房交易资金，不得挪用、占用或者拖延支付客户的房产交易资金。细则是好的，但在实际操作和监管中，却难以实现。

纵观入“坑”的租客，多数租客表示，核实了所谓中介或托管公司及其代理房源的相关资料信息，人家提供的有业主的托管信息和身份证照片，肉眼根本无法辨别。也有一些租客称，租房时并未核实中介或托管公司资质及房源信息，只觉得价格合适，就签合同交钱入住了。房东和租客在托管和承租之初相互不知道中介是以多少钱的价格来租和收房子，多数租客和房东表示，如果当时知道中介是“高收低租”“长收短付”的方式，是怎么也不会答应签合同的。“高收低租”、“长收短付”这种打时间差的模式存在着巨大风险，监管才是最重要的一环。

今年以来，租房踩雷“东窗事发”，也折射出国内租赁市场中不完善的监管机制和无处投诉的条例空白。如何监管终结行业中的种种乱象？租房市场有法可依是民心所向。“出租人不得单方面提高或者降低租金”“出租人不得擅自进入租赁住房”“出租人违规出租最高罚50万元”“中介违规可处5倍罚款并限制从事中介活动”……今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，聚焦近期租房乱象，对“高进低出”和“长收短付”等给予了重点关注。该条例是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。

党的十九大报告明确提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”目前，杭州等地已开始试行“风险防控金”等监管新政。

今年是海南自由贸易港建设的开局之年，作为中国改革开放的战略选择，海南自由贸易港建设引得一批又一批的新赶海人投身自贸港建设大潮。人来了，得有家，住有所居。如何让海南租房市场少一些套路、多一些真诚，让赶海人在海南自贸港建设大潮中，有一份安心和归属感？完善租赁市场监管和投诉机制，迫在眉睫！