江北核心区，下一个河西？！

昨天，江北核心区的启迪水木滨江项目首开，吸引了南京楼市众多的目光！

不仅仅因为项目是四季度第一个上新的纯新盘，还因为该项目是江北核心区第一个首付八成的纯新盘！即使该项目首开之前状况不断，但仍不影响买房人对它的追逐，全部房源当日售罄。

看到此情此景，不禁就想到了河西！

一

在南京，关于首付八成的要求，基本都发生在河西；并且即便是八成首付的要求，房源依旧是供不应求！

2016年11月，仁恒江湾城推出最后一批房源，四期“江湾天成”，共计214套房源，户型包括200、206、251㎡，均价45000元/㎡，总价大约在900万-1130万元左右，要求8成首付，首付价格大约在720-900万左右。

收官加推吸引了920组购房者参与认筹，认筹金便高达9.2亿元，概率1：4.3。截至当天中午12点半，214套房源全部售罄！这应该是河西楼盘对于首付八成的首次尝试。

之后，2017年4月21日，正荣润峯项目加推13、14、15、18、19号楼共387套房源 ，户型面积为94、105、138、139、144、145、175㎡，要求首付5成，共领取1268个号，全部售罄。

4月22日，金地中心风华项目加推1、4号楼共252套房源，户型面积为98、120㎡，要求首付8成，共领取1068个号，全部售罄。

4月23日，海玥名都项目加推10、12、13、16号楼共340房源，户型面积为160、180、240㎡，首付要求8成，全部售罄。

后来，5月13日，南京市政府官方发布了《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，明确了新购房3年限卖、买房公证摇号、加大土地供应、调整优化土地出让方式、加大人才安居房供给等方面的内容。

新政后，公证摇号买房的方式于众多买房人而言是最公正的，再不用凭关系、买房号了！而且确实对于河西区域有着一定的降温作用，片区内又归于“平静”。

可是随着片区内的楼盘推迟开盘，蓄客时间愈长，蓄客量也在上升。

于是2017年11月，河西10盘联动，上演近万人连夜排队抢房大戏，此举全国闻名！值得注意的是，这10个楼盘全部要求最低八成首付。开发商此举无疑是想借此抬高门槛、筛选客户，从而规避摇号。

即便如此，河西的认筹客户数量仍然远远大于可供房源。提高到八成首付也阻挡不了买房的热情。

此后，除鱼嘴金茂悦项目首开跟收官分别是5成、6成外，宏图上水云锦、东原印长江、华侨城天鹅堡等收官项目均要求八成首付。

至今，河西开盘的项目，首付要求八成已属标配了，可是想要抢购的买房人依旧比比皆是。随着河西新城的发展，区域内的配套开始成型，而土地资源是稀缺的，再加上现今的大环境，普通买房人想要入住河西，难上加难！

所以回头看江北新区才施行首付八成，买房人热情依旧很高，也就不奇怪了！毕竟能嗅出了熟悉的味道，用置业顾问的话“江北核心区可是下一个河西！”

二

目前河西板块分为河西南、河西中、河西北以及江心洲四个区域。

据本站统计，今年年底前预计有13个项目将会入市，其中8个纯新盘。主要分布在河西南、河西中以及江心洲区域。

河西北

河西北目前仅恒盛金陵湾一家楼盘在售，但项目自2018年一期售完后，二期迟迟未上市。恒盛金陵湾二期共规划四栋楼，12#、13#、14#均为11层，15#为18层，户型面积：125㎡-170㎡（具体以开发商公布为准），四栋住宅楼旁还将建设一个5层的商业综合体。

项目虽然产权缩水，但是这两年市场关注度一直挺高。究其原因是因为项目学区属于树人双学区，树人小学及树人初中本部。但据置业顾问消息，该项目今年不会入市开盘。

河西南

今年四季度的河西南相当热闹。

除了华润置地鱼嘴润府以及深业G77地块并无入市打算，其他多个纯新盘和热盘都将上市，届时将迎来一波开闸供货大潮。

华润置地鱼嘴润府项目G地块仅剩最后2栋楼，3、4号楼，约194套房，建筑面积为100㎡、120㎡三房和166㎡四房，今年尚无上市计划。

深业河西南G77地块，于2019年11月13日被深业华东地产开发有限公司拿下，总价 12.3 亿，楼面地价 29498 元 /㎡；此后深业官方发布的消息中提到深业G77地块案名疑似“鱼嘴上府”,不过还未正式对外公布案名，具体上市时间待定。

万科翡翠滨江项目前身是河西南G10地块，于今年 4 月 30 日，被万科以 43.5 亿元拿下，楼面地价 40196 元 /㎡。根据规划，项目共建9栋住宅，楼层数21-25层，户型建筑面积为143㎡、190㎡、230㎡的全四房设计，预计四季度首开。

而与万科翡翠滨江一街之隔的便是滨江ONE项目。这两个项目被称为河西南的“双子星”，两者定位均对标葛洲坝南京中国府项目，放风价预计64000元/㎡。

滨江ONE项目前身是河西南G11地块，与万科翡翠滨江项目同一日出让。融创以 40.1 亿元拿下，成交楼面价达 40260 元 /㎡。根据规划，项目将打造 9 栋 29-30 层高的住宅，面积包括 143㎡、185㎡、235㎡和 384㎡。目前滨江one城市展厅在南京丽思卡尔顿酒店F11，预约时间9：00-19：00。项目预计今年年底首开。

此外，河西南“三剑客”中的颐和铂湾花园跟厦门建发G03地块预计四季度都会入市首开，颐和铂湾项目预计最快本月便可首开。

颐和铂湾前身为 2019G75 地块，于去年 10 月 23 日被南京国资以底价 13.1 亿拿下，楼面价 28339 元 /㎡。预计10月首开1、3#楼，共164套，户型有建面约116㎡、133㎡、141㎡、168㎡四种，两梯两户。项目为纯粹住区，无底商，放风价5万/㎡。

厦门建发G03地块，紧邻深业G77地块，并与深业G77以及颐和铂湾花园并称“河西南三剑客”。该项目于今年 4 月 3 日，经过 67 轮厮杀，厦门建发以总价26.5 亿竞得河西南G03地块，楼面地价 35333 元 /㎡。根据规划，项目将建设8栋建面120㎡、140㎡、185㎡的新中式高层住宅，共520套。目前地块早已动工，预计最快年底上市，放风价4.5-5万/㎡。

此外，河西南还有葛洲坝南京中国府跟河西金茂府两大热盘也将加推。

葛洲坝南京中国府预计四季度加推57套房源，标准户型建面约230㎡、290㎡，前期开盘销许均价6.4万元/㎡。

金茂府预计四季度加推建面约185-225㎡的房源共224套，前期均价5.2万元/㎡。

河西中

与河西南形成对比，河西中仅四个项目预计四季度入市。尤其值得注意的是，本次云际花园和苏宁檀悦收官后，河西中又将大概率陷入房荒。

云际花园预计本月底加推2#、4#，两栋面积约140㎡、180㎡，系项目收官之作，需要8成首付！项目此前，分别于今年6月17日跟9月27日两次在售楼处加推，均当日售罄。

苏宁檀悦预计近期就加推最后的房源，此次加推楼栋为檀悦北苑地块6栋楼，建筑面积约189㎡、239㎡的户型。需验资600万，依旧要8成首付！该项目分别于8月31日跟9月28日两次开盘，均首付八成，当日售罄。

虽然区域内有海玥花园、葛洲坝五矿金陵府以及高力河西中G02地块、国资河西中G23地块四大纯新盘，但葛洲坝五矿金陵府项目需现房销售，目前项目还在施工中，上市时间未定；高力河西中G02地块跟国资河西中G23地块，虽然都已各自出了规划，但项目今年不会上市，具体上市时间待定。

四大纯新盘仅海玥花园一家有四季度入市计划。

海玥花园前身是河西中部G68地块，2016年被上海建工以64.8亿元拿下，成交楼面地价高达42561元/㎡，成为当时南京的新地王，也是目前河西中部最高的楼面价。项目分AB两个地块，共打造20幢16-18层的小高层，共约500户。产品包括大平层和复式，户型建筑面积约为240-480㎡；大平层最小户型240㎡。300㎡以上则是跃层，带大面积挑高空中花园。项目预计四季度会入市首开，放风价7万/㎡。

在售楼盘中，世茂天誉项目预计近期就将加推2#楼王，面积约165㎡、210㎡、215㎡、380㎡，共154套，前期销许均价约49200元/㎡，精装交付。

江心洲

江心洲作为南京的富人岛，预计今年四季度将有3家纯新盘会入市首开。

璞境项目前身是江心洲G06地块，今年4月29日，经过60轮竞价，最终被镇江中南新锦城房地产发展有限公司和江苏水利房地产开发有限公司以30.8亿元联合拍下，楼面地价35274元/㎡，刷新江心洲区域楼面地价，是江心洲现在的地王！

根据规划，项目打造6幢25层高层，主力户型建筑面积约143㎡-200㎡，放风价6万/㎡，由中南、水利、恒通三家联合开发。目前地块已全面动工，预计最快11月公开售楼处和样板间，随后将首开两栋住宅。

荣盛江天瓴筑项目热度也很高，该项目是江心洲的前地王！2019年4月30日，经过112轮竞价，南京荣盛置业有限公司拿下江心洲G08宅地，楼面价31980元/㎡，自持商品住房面积13000平方米！

根据规划，项目共打造12栋低密洋房，一共只有123套房源，户型建筑面积约245、278、384㎡，以终极改善客源为主。项目预计10月公开售楼处，四季度上市销售。预计首开5、12#楼， 共计28套房源，首开建面约278㎡户型，五室两厅五卫设计。放风价要卖6万/㎡。

江心洲岛南的纯新盘——江湾时代花园项目，前身是国资G78地块，2019年11月，江心洲G78地块经过23轮竞拍，最终被国资拿下，楼面地价28877元/㎡，与仁恒江湾世纪仅一街之隔。由国资、仁恒联合开发，仁恒操盘。

值得注意的是，这是仁恒在江心洲开发的第三家楼盘，同时也是仁恒在河西的第六个项目。

根据规划，项目共打造8栋8-9层住宅，均为低密洋房，主力户型建筑面积为143㎡、183㎡、203㎡，放风价4.5-5万/㎡。预计近期将首次开盘推出72套房，户型约140、180㎡。