今天，当我查询南京网上房地产的销售数据时就发现，位于中央商务区的大华锦绣和樾上次的开盘数据并不好看，至今堪堪六成。

对于跑惯了江北的我来说，秉着不吹不黑的态度，想和大家一起理性探讨一下，为何会出现如此落差？

 

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8月21日，大华锦绣和樾领取2、6、7号楼销许，共计392套房，户型建筑面积89、109、128㎡，精装交付，销许均价31800元/㎡。

8月25日，大华锦绣和樾进行公证摇号，有效报名为人才197组，无房711组，普通1047组，从中签率来看，整体中签率约20%，5人抢1套房。

然而，从开盘结果来看，并不如人意。

根据南京网上房地产的数据显示，截止今天11：00，大华锦绣和樾首开392套房源，未售总套数151套，整体去化约6成。

7号楼销售情况

从首开3栋楼的销售情况来看，其中2号楼卖的最好，还剩下39套，6号次之，7号楼卖的相对较慢，还剩下62套未卖。

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为什么卖的不尽如人意呢？回答这个问题，从买房人的角度，他们最关心的就是价格与地段。

这两点，大华锦绣和樾都不太占优势。

从地段上来看，大华锦绣和樾与正统核心区咫尺之遥，有时候就是这样，这短短的几公里，却也是一道鸿沟。

788平方公里的江北新区，仅有33.2平方公里的江北核心区。

由于资源有限，作为重点发展的核心区，所享受到的配套都是一流的。南京第一高楼、市民馆、美术馆、图书馆、地铁4号线二期等诸多超级工程，都分布在这个板块。

这就更加显出近核心区地段的落寞，毕竟真正拥有和共享，这就是两个概念了。

对比之下，大华锦绣和樾其实更处于中央商务区的边缘地带，因此还被人吐槽成“伪核心区”。目前地段内没有交通、学区等硬通货，且短期内也并没有可以落实的规划利好，正是如此，项目只能勉强靠打着核心区的擦边球来博眼球、求关注了。

值得注意的是，还有一个不能回避的问题便是，大华锦绣和樾未来居住环境，项目周边有不少安置房和老小区，就近就有大新华府、乐府江南家园、珍珠雅苑等，距离1.5公里-2公里。

再者，核心区与非核心区在地理位置上拉开了距离，但楼盘价格差却没有明显的差距，从价格上来看，大华锦绣和樾稍微好一点的楼层，价格都有破3.4万/㎡，以6号楼2802来看，单价34688元/㎡，总价约307万，是不是过于自信了？

这点，对比前几天开盘的启迪水木滨江，冲击就比较强烈了。10月13日，启迪水木滨江开盘，首开均价31800元/㎡，共计508套房源，建筑面积约98-140㎡，精装交付，据说首开当天售罄。

至此，就不难理解了，面对大华锦绣和樾如此高昂的价格，出于投资的买房人，显然并不想为此埋单，而被核心区动辄五成起步的首付挡在门外的刚需一看，好房源价格实属太高，又负担不起。

当然，这点不针对大华锦绣和樾，同样适用于价格相当的非核心区板块其他房源，虽然残酷，却是不争的事实。正是由于价格没有明显的分层，才导致核心区和非核心区呈现冰火两重天的局面。

其次，非核心区板块选择太多，同质化严重。

非核心区板块的竞争有多激烈，想必你都有耳闻。高新、桥北、科工园、自贸区、五桥板块、雨山路、白马路、老珠江镇、城南等等板块层出不穷，贡献出江北超过一大半的新房房源，也让买房人挑花了眼。

具体到楼盘，融侨誉江、栖樾府等临近楼盘，尚且虎视眈眈，更别提更远一点的板块，大家都想分一杯羹，但是僧多粥少怎么办？

再者，大华锦绣和樾定位不清，品牌也不被买房人所认可。

有人说大华锦绣和樾的精装品质配得上3.1万/㎡的均价，这话也不假，只是随着装修标准的提高，带来的便是有的楼层房价甚至超越了核心区某些房源，刚需更考虑的则是价格，如果出于改善置业，板块内更高精装品质的盘也不少，且地段更有优势，似乎还可以再等等。

论开发商品牌的，大华的品牌与产品品质，大家有目共睹。

但凡有更好的选择，大华绝不是被坚定选择的那个。作为盘踞桥北多年的开发商，开发出的产品如大华锦绣华城阅江山、香鸢美颂、香邑美颂等，口碑也是一般，产品也不出挑，勉强靠着浦口实验小学的学区优势，二手房均价在2.1-2.9万/㎡。

不看开发商品牌，那再看看大华锦绣和樾所在区域的二手房情况呢？

从二手房市场来看，项目周边的老小区二手房价格在1.9万-2.5万/㎡之间，包括阳光帝景、明发城市广场、恒辉假日广场等，而不远处的核心区二手房，价格已经破了4.7万/㎡…

不知道为何，此时我竟然生出一点伤感，大华锦绣和樾，将会是青出于蓝而胜于蓝，还是重蹈桥北兄弟盘的覆辙呢？

总之，千言万语汇为一句话，食之无味，弃之可惜。

 

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当然，我们并不是要求每个楼盘开盘日光。而且，是不是日光也不是评判楼盘好坏的唯一标准。况且，想在核心区外杀出一条血路，哪是那么容易的事情。

同样，我们并不否定非核心区的潜力，只是都需要时间来发展。客观事实是，核心区的发展尚且还需要时间，那中央商务区的边缘地带更是如此。

那么，这种非核心区去化青黄不接的现状还会持续多久？

我觉得最近有些微妙的苗头，相信大家也有这样的感觉，并不愁卖的核心区热盘，动辄五成、八成的首付，试图将纯刚需、部分投资客排挤出核心区。

那么，我们是不是可以有个大胆的猜想，这些筹不到足够首付买不到核心区的人，会被分流到非核板块的其他楼盘吗？

我觉得有点可能，你说呢？