近日，济南市人民政府发布了《关于调整中心城区及市区部分建制镇（街道）驻地国有土地基准地价的通知》(后文简称通知)。此次基准地价调整的通知中，不但重新界定了济南中心城区的范围，还大幅上调了各类居住、商服用地的基准地价，该新基准地价已于2020年10月8日正式实施。

据悉，基准地价原则上每3年调整一次，上次基准地价调整时间为2018年6月27日。此次调整后，主城范围内各类用地基准地价均有大幅提升，其中，一类居住用地调整为14960元/㎡，较2018版基准地价上调了一倍有余。此次济南市基准地价的上调将对地价和房价产生怎样的影响呢？

部分区域被明确界定为济南中心城区

根据此次基准地价调整的《通知》，济南中心城区界定为东至孙耿街道东行政界线、崔寨街道北行政界线、321省道、济南高新区代管范围北界线、历城区东行政界线；南至绕城高速公路南环线、中心城区城市规划线南边界；西至中心城区城市规划线西边界、桑梓店街道西行政界线、孙耿街道西行政界线、太平街道西行政界线；北至徒骇河。

其中，孙耿、崔寨、太平等区域被明确界定为济南中心城区。

济南中心城区住宅、商服用地基准地价大幅提升

据《通知》内新版基准地价表格，济南中心城区住宅用地分8级，其中一、二、三级基准地价分别为14960元/㎡、12008元/㎡、9840元/㎡，分别较之前2018年版6245元/㎡、4565元/㎡、3724元/㎡，上调幅度提高了一倍多。

济南中心城区商服用地被分为9个级别，其中一、二、三级基准地价分别为11924元/㎡、10942元/㎡、8198元/㎡，分别较之前2018年版8510元/㎡、7127元/㎡和5230元/㎡，上调幅度在1/3以上。

基准地价提升对房价和地价有何影响？

基准地价的上调，必然会提高济南出让土地的低价，从而提高开发商对拿地的预估和拿地成本，从而进一步提升市场整体包括购房人群对济南房价的“心理预期”。那基准地价的提升是否意味着济南未来地价和房价即将整体提升？

据业内人士表示，虽然基准地价是土地评估价的依据，但具体地块最终的出让底价和成交价取决于该地块的位置、配套、规划等市场因素，基准地价的主要作用是作为政府指导价，它是一个区域的平均地价，其标准一般会比实际市场价低，仅作为土地出让起始价、政策性土地价格确定依据。而由基准地价提升而产生的预估房价的提升，并不会直接影响房价，最终房价将仍旧由市场供需决定。

同时，基准地价的提升，在一定程度上进一步促进了房地产行业的去粗取精和集约化的加速。通过大幅提升部分品牌实力差、资金链薄弱开发商的拿地门槛和开发成本，进一步起到规范房地产开发环境的作用，从而有利于房地产市场长效健康稳定发展机制的健全。