文 | 解红娟

继上半年上海高端项目批量入市后，部分项目正在下半年寻求“再上市”。

界面楼市不完全统计，截至9月30日，上海共有5个高端项目开盘加推，分别是中海汇德里、绿地海珀外滩、中海臻如府、徐汇天悦、静安映。

“总体来看，这和上海对豪宅需求强劲有关。另一方面，高端产品在区域内有稀缺性、有支撑点。此外，房企还是在抓销售抓回款，豪宅一套总价高，对完成全年指标有帮助。”中原分析师卢文曦对界面楼市表示。

开盘日光 上海“千人摇”楼盘成常态

2020年，上海豪宅市场异常火爆。仅上半年上海楼市共推出24个均价8万以上的高端项目，供应房源数高达4908套。而去年同期，这一数据为19个新盘近4384套房源。

高端项目供应充沛，需求也十分旺盛。据了解，24个高端项目中就有13个项目开盘当天去化率超8成，占比超一半；有4个项目开盘当天去化率达到100%，当日清盘。

进入下半年的上海高端项目市场，或许可以用“七月不淡、八月抢跑、金九银十”进行总结。

尽管上海7月仅三个高端项目开盘入市，但其中就有2个项目实现当日清盘，分别是尚海郦景馨澜、中海汇德里二期。

而8月，则成为房企抢跑“金九银十”的关键。

据第一太平戴维斯数据显示，8月上海新增6个均价在8万及以上的高端项目，分别是尚汇豪庭、长风瑞仕璟庭、绿地海珀外滩二期、仁恒静安世纪、鑫耀中城、中海汇德里，认筹率分别为209%、263%、403%、302%、331%、955%。

值得注意的是，这8个高端项目中就有4个项目达到“千人摇”，分别是长风瑞仕璟庭、仁恒静安世纪、鑫耀中城、中海汇德里，认筹人数分别是1000、1070、1107、1347。

9月，浦江海德、廿八尊、中海臻如府三期、融创静安映二期、徐汇天悦5个项目前后开盘入市，其中就有4个项目实现当日清盘，2个项目实现“千人摇”。

不仅如此，就连豪宅界的代表汤臣一品也传来动静，卖出一套均价高达30.13万/平的江景豪宅。

第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事及主管唐华表示，三季度上海楼市整体表现抢眼，供求面积分别达到274万方、290万方，环比分别上升了31.1%及16.9%，同比2019年Q3分别上升了27%及33.1%。特别是在均价8万以上的高端市场，多数项目认筹数量大幅高于房源本身数量、开盘当天日光成为普遍现象。

据界面楼市统计，截至9月30日，2020年上海新增42个高端项目，提供7507套房源，其中27个高端项目开盘当天去化率超8成，16个项目开盘当天售罄。

小步快跑 楼盘加推缩短至一个月

高端项目的井喷在上半年赚尽了眼球，很快，他们又开启了自己的加推之旅。

8月28日，中海汇德里三期推出141套可售房源，均价10.2万/平，实际认筹超1340组，认筹率达到950%，开盘当日即售罄。

不过，这并非中海汇德里今年首次入市。7月15日，中海汇德里二期开盘，项目均价与三期持平，同样当天日光。

值得注意的是，中海汇德里三期与二期开盘时间差仅18天，甚至不到一个月。

高端项目加推周期加快并非个例。9月14日，普陀内环旁的中海臻如府三期二批次开盘入市，凭借280%的认筹率实现当日清盘。

而此前，项目三期一批次入市是在2020年的6月24日，与二批次开盘时间差不到3个月。与此同时，项目三期两个批次的开盘均价皆为9.5万/平，并无价格波动。

加推周期同样在3个月内的还有静安映。9月27日，静安映二期开盘售罄，204套房源，认筹1021组，认筹比高达500%；6月9日，静安映一期入市，项目均价9.12万/平，和二期均价持平。

徐汇天悦加推周期稍长，4月27日首次入市，9月29日项目加推，时间差超5个月。

项目均价方面，徐汇天悦一期项目均价9.98万/平，二期均价10.1万/平，每平仅相差1200元。

同时，还有一波加推项目正在排队进场。据界面楼市统计，尚海湾豪庭、翠湖五集二期、绿地海珀外滩等项目预计将在年内入市。

事实上，豪宅分批推盘的现象并不鲜见。“一方面是由于豪宅本身的客群规模小，大批量推出并不有利于市场的去化，不少高端房源都会适当控制自身的推盘节奏；另一方面由于豪宅单价高，在一些城市推盘量大很容易短期内推动整体房价的快速上涨，因此有序控制豪宅的入市规模，对于减小房价的波动性将起到一定作用。”58安居客房产研究院分院院长张波表示。

知名地产分析师严跃进表示，无论一期、二期还是三期，持续推盘代表市场对高端项目的认可程度高。持续推盘主要是因为项目不缺客户，而另一方面，通过持续开盘的动作形成一种房源紧俏紧缺的感觉，这是种营销手段。但是不管怎么样，今年市场对高端房源十分认可，需求量比想象的还要大。

“值得注意的是，房企为了加速回款，对高端项目的价格不坚持，随行就市。”卢文曦表示，“这是一个双赢局面，开发商卖的省心，购房者买的开心。”

加速回款 房企项目一年开盘三次

无论是“千人摇”还是“豪宅供应井喷”，疫情后的魔都楼市带着独属于自己的“魔幻主义色彩”。

在缩短加推周期的同时，高端项目的加推次数也一再打破记录。前文提及的中海汇德里，曾于4月26日、7月15日、8月28日三次开盘，分别推出360套、88套、141套房源。

作为2020年“第一个吃螃蟹”的豪宅项目，绿地海珀外滩也极有可能成为豪宅项目中“一推再推”的典型案例。

3月24日，绿地海珀外滩一期入市，推出203套房源，认筹率159%，开盘当天去化89%。可以说是在疫情楼市的一片承压声中，打开了上海高端项目供应的新局面。

此后，滨江凯旋门、碧云尊邸、中海汇德里、徐汇天悦等高端项目纷纷入市，上海高端项目供应猛增。

5个月后，绿地海珀外滩二期入市，推出67套房源，认筹率大幅上涨高达403%。

就在项目二期“秒光”的同时，三期入市的资讯也同时在各大自媒体上传播，更有传闻项目三期最快会在月底认筹。

有业内人士向界面楼市透露，绿地海珀外滩三期预计在12月入市，目前正在统计项目的意向客户。

如果绿地海珀外滩三期在2020年年内入市，那么，绿地海珀外滩就像中海汇德里一样，完成了豪宅一年内3次开盘的记录。

至于推盘量，中原分析师卢文曦表示，开发商大概率会以需求多少定开盘量，维持热销格局。

唐华认为，高端项目的加推或许和开发商的工期及回款有关。他表示，项目加推时间和央行“三道红线”时间有所吻合，不排除部分的开发商感受到了相关的政策和经营压力，为了加速回款，降低企业的负债率而进行的相关举措。分批推出还平衡房源去化落点，分散销售压力，可为后批次房源留出升值空间和操作的余地。

此外，考虑到四季度的房企进入业绩冲刺期，唐华认为开发商在推盘方面会更加积极，市场仍然是供应高峰，高端市场供应也会较为充足。此外，在限价持续的背景下，前期未买到的客户仍将积极入市，对市场表现可抱有较高预期。