今天（10月21日），南京迎来“银十”的首场土拍！

在今天出让的5幅地块中，两幅重磅涉宅地块分别位于河西南和浦口城南中心区，其中河西南城市综合体地块的住宅部分，未来毛坯房销售限价4.4万/㎡！江北G73地块未来毛坯房限价为2.75万/㎡！

土拍看点

① 河西南G72地块又称3号综合体地块，是区域内重要的大型城市综合体之一，其中住宅部分毛坯限价4.4万/㎡，该地块今日被香港嘉华以底价47.9亿拿下，实属意料之中！

② 浦口城南G73地块是即7月后出让的一幅纯宅地，将打造20层以上的高层产品，未来毛坯房限价2.75万/㎡，相较区域内的纯新盘以及在售热盘，具有一定的价格优势！该地块触顶待摇号！

③ 浦口城南G69地块，属于浦口城南中心区规划以来首次出让的商业地块，未来可能将迎来片区的首个五星级酒店。

土拍结果

涉宅用地：

NO.2020G72地块：经过1轮竞拍，被香港嘉华以总价47.9亿拿下，楼面价7307元/㎡。

NO.2020G73地块：经过25轮竞拍，达到最高限价，拿地总价预计14.9亿，楼面价19301元/㎡，将于明日（10月22日）下午3时摇号！

非涉宅用地：

NO.2020G69地块：经过1轮竞拍，被江苏顺信房地产有限公司以总价1.48亿拿下。

NO.2020G70地块：经过1轮竞拍，被中兴通讯（南京）有限责任公司以总价1.47亿拿下。

NO.2020G71地块：经过1轮竞拍，被华泰证券以总价2.9亿拿下。

涉宅地块

河西南G72地块

地块位置：东至吴候街，南至元前路，西至青莲街，北至江东南路。

出让面积：148316.25㎡单独出让地下：40390.93㎡

用地性质：R2二类居住用地、Bb商办混合用地

综合容积率：4.42

建筑高度：H≤200m

建筑密度：≤60%

绿地率：≥35%

起拍总价：479000万元

最高限价：575000万元

起拍楼面价：7307元/㎡

最高楼面限价：8771元/㎡

毛坯房销售限价：44000元/㎡

NO.2020G72地块出让条件：

（1）A、B、C、D四个分区在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下，容积率、建筑密度可在四个分区之间进行总量平衡转移。

（2）地块包括商业、办公、酒店式公寓及住宅，其中，商业的地上总建筑面积不得低于A、B、C、D分区地上总建筑面积的15%。酒店式公寓的地上总建筑面积不得超过A、B、C、D分区地上总建筑面积的15%，宜相对集中布置。

（3）G1、G2、G3、G4、G5、G6、G7、G8、G9分区的地下可与A、B、C、D分区的地下室整体开发。G1至G12分区的地下空间，只能作为自持地下车库使用，不得设置经营性商业。开发范围及方式以审定的规划方案为准。

（4）A、B分区间，C、D分区间可在附图所示虚线位置设置一到两座空中连廊，每座空中连廊的底部净高应大于4.5米，宽度不大于25米；A、B分区跨越水轴与C、D分区间可在附图所示虚线位置设置一到两座空中连廊，每座空中连廊的底部净高应大于6米，天桥高度小于5米，总宽度不大于14米。空中连廊及跨河步行通道，具体位置、型式、面积等以规划审定方案为准，建筑面积纳入A、B、C、D分区的地上可建总建筑面积计算。

（5）B分区应设置不低于200米高层建筑作为地标，且不高于250米；D分区应设置不低于150米高层建筑作为地标，且不高于200米。

（6）地块内自持商业不少于1.5万平方米、酒店不少于5万平方米、文化艺术馆不少于3万平方米、办公不少于11.3万平方米（均指地上建筑面积），以上各经营业态自持年限不少于25年（自竣工验收合格之日起），自持满25年后各经营业态可整体销售、整体转让。

（7）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（8）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过44000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（9）竞得人须在成交后十个工作日内与南京河西新城区开发建设管委会签订《投资发展监管协议》，并接受河西新城区开发建设管委会全程监管。

（10）地块内涉及地铁出入口、风亭、冷却塔等附属设施不计入容积率计算，所占用土地不纳入出让范围。

地块解析：

NO.2020G72地块（建邺区双闸街道江东南路以南、青莲街以东地块）位于河西南部鱼嘴地区核心位置，紧邻地铁S3号线吴侯街站，交通位置绝佳。

其实今日香港嘉华竞得该地实属意料之中。

该地块又称3号综合体地块，是“河西生态公园配套四大综合体”第三幅出让的大型城市综合体定标项目。去年9月18日，在河西·建邺金秋经贸洽谈会上，香港嘉华就签约了河西南3号综合体，即河西南G72地块。

目前，河西南片区在售新房不多，亟待新盘项目入市解渴房荒。板块内仅河西金茂府、葛洲坝南京中国府以及鱼嘴润府三家楼盘在售。

葛洲坝南京中国府预计四季度加推57套房源，标准户型建面约230㎡、290㎡，前期开盘销许均价6.4万元/㎡。

金茂府预计四季度加推建面约185-225㎡的房源共224套，前期均价5.2万元/㎡。

华润置地鱼嘴润府项目G地块仅剩最后2栋楼，3、4号楼，约194套房，建筑面积为100㎡、120㎡三房和166㎡四房，今年尚无上市计划。

虽然在售楼盘少，但区域内年内即将上市的项目以及存货很充足。

万科翡翠滨江项目前身是河西南G10地块，于今年 4 月 30 日，被万科以 43.5 亿元拿下，楼面地价 40196 元 /㎡。根据规划，项目共建9栋住宅，楼层数21-25层，户型建筑面积为143㎡、190㎡、230㎡的全四房设计，预计四季度首开。

而与万科翡翠滨江一街之隔的便是滨江ONE项目。这两个项目被称为河西南的“双子星”，两者定位均对标葛洲坝南京中国府项目，放风价预计64000元/㎡。

滨江ONE项目前身是河西南G11地块，与万科翡翠滨江项目同一日出让。融创以 40.1 亿元拿下，成交楼面价达 40260 元 /㎡。根据规划，项目将打造 9 栋 29-30 层高的住宅，面积包括 143㎡、185㎡、235㎡和 384㎡。目前滨江one城市展厅在南京丽思卡尔顿酒店F11，预约时间9：00-19：00。项目预计今年年底首开。

此外，河西南“三剑客”中的颐和铂湾花园跟厦门建发G03地块预计四季度都会入市首开，颐和铂湾项目预计最快本月便可首开。

颐和铂湾前身为 2019G75 地块，于去年 10 月 23 日被南京国资以底价 13.1 亿拿下，楼面价 28339 元 /㎡。预计10月首开1、3#楼，共164套，户型有建面约116㎡、133㎡、141㎡、168㎡四种，两梯两户。项目为纯粹住区，无底商，放风价5万/㎡。

深业河西南G77地块，于2019年11月13日被深业华东地产开发有限公司拿下，总价 12.3 亿，楼面地价 29498 元 /㎡；此后深业官方发布的消息中提到深业G77地块案名疑似“鱼嘴上府”,不过还未正式对外公布案名，具体上市时间待定。

厦门建发G03地块，紧邻深业G77地块，并与深业G77以及颐和铂湾花园并称“河西南三剑客”。该项目于今年 4 月 3 日，经过 67 轮厮杀，厦门建发以总价26.5 亿竞得河西南G03地块，楼面地价 35333 元 /㎡。根据规划，项目将建设8栋建面120㎡、140㎡、185㎡的新中式高层住宅，共520套。

10月19日，项目正式公布案名“建发珺和府”，并且今日（10月20日）在德基广场开放城市展厅，10月24日将在华采天地开放城市展厅，目前地块早已动工，预计最快年底上市，放风价4.5-5万/㎡。

本次出让的G72地块的住宅部分未来商品住房毛坯均价被限在4.4万/㎡内（不含装修价），与板块内在售的新房项目金茂府（精装修均价5.2万/㎡）、中国府（精装修均价6.4万/㎡）相比，仍有一定价格优势。

 

浦口城南G73地块

地块位置：东至科新路，南至规划路，西至新南路，北至江淼路。

出让面积：30879.43㎡

用地性质：R2二类居住用地

容积率：1.0＜R≤2.5

建筑高度：H≤100

建筑密度：≤20%

绿地率：≥35%

起拍总价：124000万元

最高限价：148000万元

起拍楼面价：16062元/㎡

最高楼面限价：19171元/㎡

毛坯房销售限价：27500元/㎡

NO.2020G73地块出让条件：

（1）该地块规划住宅建筑高度不得低于60米。

（2）地块内不得配置商业。

（3）地块内装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（4）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过27500元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

地块解析：

NO.2020G73地块（浦口区江浦街道科新路以北、团结路以东地块）位于团结路北侧。作为未来的浦口“城市新客厅”，城南中心区规划起点很高。

该地块区位条件十分优越。交通上，地块毗邻珠江南站节点，紧邻新南路服务轴和规划地铁11号线珠江南站，南侧一路之隔就是江北自贸区，区位优势较为显著。地块西北侧规划有教育用地，南侧规划有多幅商业用地，未来的公共生活配套将非常完善。

目前周边在售楼盘有玖棠府、江畔都会上城、润辰府等多个热销项目以及三家纯新盘。

玖棠府，此前推出的房源精装均价30300元/㎡，预计明年再加推住宅房源；

江畔都会上城，预计10月底加推剩余10、11、12号楼收官房源，户型建筑面积为89、129㎡，精装交付，前期房源均价31307元/㎡，前期房源均已售罄。

润辰府，目前仅剩少量底跃在售，前期房源精装均价32592元/㎡，基本售罄，片区认可度较高。

正荣润棠府，预计最快10月下旬公开售楼处，年内上市，项目的户型面积段约为89-124㎡。项目前身是浦口G32地块，今年7月10日被正荣以总价25亿+人才房3600㎡竞得，成交楼面价19818元/㎡，毛坯房限价2.8万/㎡。

滨江嘉品，预计将于今年年底上市，主力户型建筑面积约89-125㎡，精装售价31500元/㎡，具体待定。项目规划拟建17栋高层住宅楼。项目前身是浦口G33地块，今年7月10日被滨江集团以总价24亿+人才房3400㎡拿下，成交楼面价19791元/㎡，毛坯房限价2.8万/㎡。

弘阳江浦G40地块，前身是浦口G40地块，今年7月15日，被弘阳以总价25.8亿元＋人才房2000㎡斩获，成交楼面价19777元/㎡，毛坯房限价2.8万/㎡。据了解，该项目将由弘阳和正荣联合开发，弘阳操盘，预计最快年底上市。

相较之下，G73地块未来毛坯房限价为2.75万/㎡（不含装修价），未来具有一定的价格优势。此外该住宅用地与此次出让的商办用地G69地块相邻。

非涉宅地块

浦口城南G69地块

地块位置：东至江淼路，南至浦滨路，西至规划路，北至科新路。

出让面积：20318.58㎡

用地性质：Bb商办混合用地

容积率：Far≤4.2

建筑高度：H≤100m

建筑密度：≤50%

绿地率：≥20%

起拍总价：14800万元

NO.2020G69地块出让条件：

（1）地块内旅馆建筑面积不低于地上总建筑面积的60%，酒店式公寓配建比例不得高于地上总建筑面积的30%。

（2）地块内须建设地上建筑面积不低于52000平方米的酒店，酒店建筑设计要求和建造标准不得低于五星级标准。

（3）地块内除酒店式公寓可上市销售、转让以外，其余建筑均由竞得人自持经营，不得销售、不得转让。

（4）地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，公共建筑单体预制装配率≥40%，不享受容积率奖励政策。

（5）竞得人须在成交后十个工作日内与浦口区人民政府签订《投资发展监管协议》，并接受浦口区政府全程监管。

地块解析：

NO.2020G69地块（浦口区江浦街道浦滨路以北、团结路以东01地块）位于城南中心区，与此次出让的住宅用地G73地块相邻。

该地块区位条件相较G73地块要更加优越，地块紧邻规划地铁11号线珠江南站，南侧一路之隔就是江北自贸区，区位优势较为显著，上市条件成熟。

此外，G69地块也是城南中心区规划以来出让的首幅商办类地块，未来将配建不高于地上总建筑面积30%的酒店式公寓和城南中心区的首个五星级酒店。

 

江宁滨江G70地块

地块位置：东至规划道路，南至广济路，西至港隆路，北至运通路。

出让面积：52564.71㎡

用地性质：Rac单身职工公寓用地(租赁住房用地)

容积率：1.0＜Far≤2.0

建筑高度：H≤60m

建筑密度：≤20%

绿地率：≥30%

起拍楼面价：1398元/㎡

起拍总价：14700万元

NO.2020G70地块出让条件：

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）住宅高度不得低于35米。

（3）地上所建单身职工公寓平均户型建筑面积为45平方米，以30-70平方米户型为主，不得低于总量的90%；70-144平方米户型不得超过总量的10%；不得建设建筑面积大于144平方米的户型。

（4）地块为单身职工公寓用地，所建房屋全部用于自持租赁，不得分割销售，不得分割转让，如需整体转让或销售，须经江宁滨江经济开发区管委会同意；不得改变用途，自持年限与土地出让年限一致。

（5）竞得人须按照《南京市住房租赁试点工作方案》（宁政办发【2017】152号）的要求和南京市有关租赁住房管理规定进行配建和运营。

（6）竞得人须在成交后十个工作日内与江宁滨江经济开发区管理委员会签订《地块投资发展监管协议》。

地块解析：

NO.2020G70地块（江宁区滨江开发区广济路以北、港隆路以东地块）位于江宁滨江开发区，作为一块用于租赁住房用地，江宁滨江板块目前已有三幅地块。

9月24日成功出让的NO.2020G61地块（江宁区滨江开发区盛安大道以北、弘利路以东地块），经过1轮竞拍，被南京滨江投资发展有限公司以总价1.42亿拿下，楼面价1597元/㎡。

此外，NO.2020G61地块，与去年12月19日成交的租赁住房用地G92地块南北相接，G92地块被江苏富鑫达企业发展有限公司底价1.8亿摘得，楼面价1344元/㎡。

 

江心洲G71地块

地块位置：东至河道，南至规划星茂街，西至中新大道，北至绿水街。

出让面积：53593.81㎡

用地性质：Bb商办混合用地、B29a科研设计用地

综合容积率：3.14

建筑高度：H≤100m

建筑密度：≤40%

绿地率：≥30%

起拍总价：29000万元

NO.2020G71地块出让条件：

（1）A分区宾馆配建比例不得高于地上总建筑面积的30%，其余为办公。

（2）A、B分区不可配建酒店式公寓。

（3）A分区内配建宾馆的地上建筑面积不得少于2.2万平方米。

（4）该地块及所建房产须由竞得人自持，不得销售、不得转让。

（5）该地块要求装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥40%，不享受容积率奖励政策。

（6）竞得人须在成交后十个工作日内与江苏南京生态科技岛经济开发区管委会签订《地块投资发展监管协议》，并接受生态科技岛经济开发区管委会全程监管。

地块解析：

NO.2020G71地块（建邺区江心洲街道中新大道以东、发展五路以北（10-008、10-012）地块）位于江心洲生态科技岛岛北，属于商办及科研用地。地块南侧即为南京市气象局，北侧为科技发展岛南部小学。地块周边住宅项目众多，有升龙桃花园著、长岛观澜组群、保利紫荆公馆等。

目前，受新的土拍规则影响，土拍市场总体趋于冷静，并且房企在拿地时也一改以往心态，趋于理性。虽然热点区域的地块依旧很抢手，但也有例外，如9月29日同位于江北核心区的两幅宅地均未达到最高限价，相较9月25日出让的两幅紧邻宅地，市场热度完全不同。