文丨海南日报 张期望

2019年4月，海口老旧住宅区自主改造试点工作启动，共计有14个小区列入自主拆除新建改造试点。为更快推进海口市老旧小区自主拆除新建工作，近日，海口出台的《海口市扶持老旧住宅区拆除新建自主改造指导意见(试行)》(以下简称“意见”)对之前发布的《海口市老旧住宅区自主改造试点工作指导意见》做了部分修改，将原文件中规定征得100%业主同意后方可申请列入试点项目，修改为应该征得老旧住宅区内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(以下简称“两个三分之二”)，才可以启动整体或部分拆除新建改造工作,进一步为老旧小区自主拆除新建破除政策壁垒。

解决现实难题，推动老旧小区改造

海口市住建局相关负责人表示，此次修改标准，主要是考虑到，在改造事项的征求意见阶段，规划条件、设计方案尚未明确，相应的合作改造利益分配无法测算、安置补偿方案无法确定，如征得100%业主同意，需投入较大的人力和财力，将造成前期筹备工作耗时较长和资金浪费。因此，参考《物权法》的相关规定，将申请条件适度下调为经“两个三分之二”业主同意。

以海口海甸岛的海房新村为例，该小区早在2018年年底，君拓投资有限公司就有意同小区业主合作，共同启动小区的拆除新建工作。2019年4月，君拓投资有限公司和小区业委会就敲定了赔偿、拆除新建规划方案，并开始征集业主意见。

尽管属于海口14个列入自主拆除新建改造试点小区中进展比较顺利的一个，但要想取得所有业主同意并非一件容易的事情。早在今年4月份，该小区已经有近90%业主同君拓投资有限公司签约，但至今依旧还有5户业主并未签约，消耗了该小区拆除新建工作大量的人力物力。

该相关负责人还表示，“两个三分之二”业主同意改造仅是启动改造筹备的前提条件，如项目经职能部门审查通过，确定了建设规模、内容等规划条件，由于各业主拥有物权专有部分的合法权益受法律保护，涉及业主与合作企业方的合作协议、土地权属转让等事项，需经每个业主同意;对少数业主不同意改造条件的，可通过司法程序按生效法律文书办理。只能完成上述手续达到100%业主同意或司法裁定后，方可办理土地、规划、施工等报批手续，才能实施拆除新建。

推出六大优惠政策，提高社会资本参与积极性

意见还明确，实施拆除新建自主改造的老旧住宅区，改造宗地上的业主和实施单位可以通过土地使用权交易、作价入股等方式流转土地使用权，因土地使用权流转产生的税费，需要缴交的部分，由双方按规定承担或另行协商处理。老旧住宅区项目建设用地属于国有划拨类型的，由现状不动产所有权业主向市土地管理部门申请，结合现行规划条件评估，通过补缴土地出让价款方式调整为出让地。

为推动海口老旧小区自主拆除新建工作开展，吸引更多社会资本参与其中，实施拆除新建的自主改造老旧小区项目，还可享受以下六大优惠政策：

新建总建筑面积中回迁部分，可按拆除的现状建筑面积1.2倍计算，免交市政基础设施配套费，其余部分市政基础设施配套费由规划主管部门按30%收取;

自主改造项目回迁安置部分房屋的不动产权属初次登记费、不动产他项权利登记费免收，不动产所有权证工本费等其他各项行政事业性收费按标准的30%缴纳。

改造安置住房建设用地部分的面积免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

自主改造项目中建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

业主选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。业主选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

电力、通讯、市政公用事业等企业要对自主改造项目给予支持，有线电视和供水、供电、供气、公交、排水、通讯、道路等市政公用设施，可由相关单位出资配套建设，市政府积极协调相关市政公用事业企业给予缴纳入网、管网增容等经营性收费的减免。