文丨陈明艳

近年，TOD商业综合体开发模式迅速崛起。

或许不少海南人对于“商圈”概念的理解还停留在百货商场的层面，更深入一点，就是购物中心以及大型商业综合体，却很少有人意识到，现代商业中心的发展已步入了4.0阶段——以公共交通为导向的TOD。来自美国纽约、京东涩谷、新加坡的舶来品落地即生根，在短短十几年时间里，迅速改变了国人的消费方式，深刻影响了国人的消费习惯。

春江水暖鸭先知，地产企业显然已先人一步嗅到了新的契机，据不完全统计，目前国内已涉足或正在涉足TOD的房企已超过20家，包括龙湖、万科、绿地、保利、招商蛇口、碧桂园等头部企业。

今年，龙湖进军海南海口，为这座自贸港省会城市带来第一座TOD大型商业综合体，此举意义非凡，令人瞩目。相比开发经验、空间区位条件、运营管理经验、潜在客流……这些显而易见的因素，或许其成功背后潜在的逻辑更值得思索。

“无聊时间“并非无话可聊

现代社会的高速发展创造出了新词汇“无聊时间”，更为人所知的是“碎片化时间”，上班、下班、一日三餐、学习、工作、生活……繁忙的现代都市生活造成了时间和空间的割裂，于是有人发现，花费在路上的时间永远比在目的地的时间要多得多，聪明的商家见缝插针。

与时俱进的商家早已发现了这段很容易被忽视的时间背后的商机，于是TOD商业综合体应运而生。

香港曾流传这样一个楼市投资口诀：“吸金房地产要靠中小户，投资中小户跟着人气走，人气在哪里？就在地铁口。”“地铁之上建项目”，这是很多人对于TOD最深刻的印象，由此可知TOD模式与现代化便捷交通之间紧密的联系，随着时代的发展，TOD中的公共交通元素已不再局限于地铁，机场、火车站、轻轨、高铁等轨道交通及公交巴士相继成为成就TOD的关键点。

以海口龙湖光年TOD项目为例，项目地处海口交通中心地带——城西，串联美兰国际机场，临近海口东站，规划22条公交线路，5000㎡泛候车区，日均客流量或超30万次，据国家统计局公布的数据，2010-2018年这8年间，海南以3421%的增速高居全国铁路客运量增幅榜首；据海口美兰国际机场消息，2019年，美兰机场全年累计执飞航班16.39万架次，旅客吞吐量2421.66万人次，其中，全年国际地区客流量达140万人次。身为海口人都知道，龙昆南路在海口交通系统中处于什么样的地位，“两天一小堵，三天一大堵，天天是国庆”并非全是笑话，由此可知此地的人流量。

来来往往的行人，包括上班族、学生党、出差人士、岛外旅客……这些流动性极强、消费能力极高的客源，在拥挤繁忙的路段上等待上下班公共巴士、动车、飞机起飞的过程中，产生的“无聊时间”无疑是极为庞大的。如何利用好这些时间，龙湖光年TOD给了一个很好的启示。

除此之外，TOD模式的核心优势还在于将需求集中化。传统商业中心发展模式下，消费者日常中可能涉及多个场景，包括工作、居住、用餐、娱乐、社交等等，为满足这些不同的需求，需要辗转多个场景，但由于“面”式的布局，场景之间距离较远，必须驾车前往，公共交通并不方便；海口龙湖TOD商业综合体涉及主题天街、约 22 万方海南单体最大购物中心、150M地标级写字楼、自持高端酒店、空中商铺、商铺、品质住宅等多个商办类业态，将现代都市人分裂的时间和空间重新凝聚到一起，吃住行游购娱一站式服务进行到底。

与此同时，公共交通与TOD综合体互惠互利的作用也将提升城市公共服务的整体水平，有效疏导或聚拢人口，对一个城市的发展起到引领作用。基于此推论，海口龙湖TOD综合体建成开业后，龙昆南路的交通压力或将大幅度降低。

植根于现代化便捷交通的TOD和抖音一样之所以能成功，就是因为都是在利用看起来很不起眼的“无聊时间”见缝插针，将现代人割裂的时间和空间重新串联起来，以此弥合都市人多样化的需求体验和“短平快”的生活节奏之间的矛盾，这是传统商圈无法比拟的。

龙湖的思考：如何对话年轻人？

一点共识是：现代人的生活，虚拟和现实之间的界限逐步在消融。5G、网购、游戏、电竞、云科技、短视频……这些例子早已是老生常谈。而我们熟悉的实体商圈，也在新一轮的全媒体传播中衍生出了符合时代特征的经营方式和传播方式。

消费提质升级的当下，作为消费主力的年轻人的消费观不再局限于以往的“物美价廉”，伴随着互联网的高度传播，社交作为一种隐形的消费需求要素被提高到前所未有的高度，好吃、好玩、好看、刺激、新潮、好拍照……这些才是时下年轻人最为关注的元素。

朋友圈、微博实时动态、抖音短视频记录了每一次消费，对于年轻人来说，消费场景既是过程也是目的，抖音上，关于“#商场”的播放量以达到了6亿次，热门商形成网红效应，引人前往打卡的例子屡见不鲜。10月11日，某日本品牌便利店首批海口店正式开业，开业期间人气爆棚，吸引了不少年轻人前来打卡。事实证明，海口并不缺乏消费潜力，缺乏的只是能给年轻人提供新潮消费方式的地方，同时也缺乏能够打造网红爆款的开发商。

作为优秀商业地产的运营者，龙湖光年对于如何打造爆款TOD商业综合体并不陌生。近些年，全球已有超过 4500 家商户，超 340 家战略合作品牌与龙湖建立了合作关系，其中，不仅有百盛、远东百货、永辉这样的连锁商场行业巨头，还有VERSAGE、PRADA、H&M、ZARA、UNIQLO等知名品牌线下门店。每一个单独拎出来都是足以引爆热点，制造网红效应，吸引年轻人前来打卡的实力品牌门店。

好吃、好玩、好看、刺激、新潮、好拍照……作为中国TOD模式的先行者，在北京、上海等一线城市中厮杀出一片天的龙湖光年无疑时刻都在思考，如何才能紧紧追赶时代的脚步，不断满足年轻人的消费需求。

近些年，海南对房地产行业调控持续加码。今年3月7日，海南省对外发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，“限购、安居、限售”等关键词一出即刻激起波澜。

8月3日，海口市住房和城乡建设局发布《关于打击捂盘惜售等违规行为进一步规范房地产市场秩序的通知》，将进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护消费者合法权益，严厉打击房地产捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、雇人排队等违规行为。

调控持续加码的当下，有业内人士称，这些调整对于一些非规范性操作的开发商来说无疑是致命的，因为这些商家已经习惯了传统的非规范操作，分销捆绑风气盛行，一旦卡住了节点，缺乏自我传播和自有渠道的开发商无异于断了发声渠道。

与此不同，龙湖一直以来都十分重视线上概念的塑造，重视自有渠道的开发，而非盲目从众，进行简单的复刻。抖音上，“#龙湖天街”的播放量已达629.8万次，除此之外，腾讯、优酷、爱奇艺等主流传播平台也时常出现“龙湖TOD”的宣传视频。而对于龙湖光年来说，新颖概念的塑造，自有渠道的创新，也是一种与年轻消费群体进行对话的方式。

南下自贸港，与国际化接轨

TOD是现代商业中心发展的最新阶段，吸金能力极强，稍稍有实力的开发商无不涉入这片广阔的新蓝海，以期在时代的洪流中分一杯羹，然而并不是所有TOD都能成为龙湖TOD。

纵观国内头部开发商，能像龙湖一样，在市场上形成“龙湖TOD”、“龙湖天街”品牌概念的并不多，因为TOD模式对房企综合运营开发能力要求相当高，首先，这考验企业与政府、交通公司等多个主体的沟通协调能力；其次，这要求企业具备多个复合业态空间打造能力。

2003年，龙湖第一个商业——龙湖北城天街项目开业。重庆龙湖北城天街位于江北观音桥商圈，分布数十条公交线，轻轨三号线直达，15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆火车站、朝天门港口。这是龙湖探索TOD模式的萌芽，其符合TOD模式的核心要素——商业聚集以及人流密集等。观音桥片区也因龙湖的介入，加速从一个站点成为一个商圈的进程。

历经17年时间发展，从内地经济重地重庆，到东部发达城市北京、上海、杭州，再到与国际接轨的海南自贸港，龙湖在开发TOD模式的过程中，也在不断追本溯源，审视这件落地即生根的舶来品在海外的发展进程。

有消息称，2017年，龙湖集团首席执行官邵明晓亲自带领高管团队，赴东京拜访东急不动产、日建工作坊，专程交流TOD内容。龙湖发现，在TOD模式领域，日本已发展到第四个阶段。第一阶段是知道交通重要，但仍停留在弱连接层面；第二阶段，轨道交通开始有通道；第三阶段就是地铁上盖物业建设等；第四阶段便已发展到极致，比如日本的涩谷未来之光，可以做到复合七条轨交，除了空间连接，还能关注到内容之间的连接。

据此，邵明晓提出“空间即服务”发展理念，其核心针对龙湖具备多业态空间打造运营服务能力，且加强协同而提出。

所谓“空间即服务”即人与空间的连接，指的是洞见客户未来生活、工作、社交场景，参与城市空间、服务重构，尤其是在城市、商区、社区、住区的机会，聚焦于大流量、大容量的客户，占据城市及交通的重要节点，打造生活圈消费地，把握人工智能、大数据等新技术趋势，创新业务模式，提升数字化竞争力。这也与TOD模式不谋而合。

针对TOD模式探索演变，龙湖内部提出四个关键词：高效、智能、IP、空间叠加。其核心就在激发空间、人以及场景的活力，这已经接近日本关于轨道交通第四发展阶段探索内容。

海口龙湖光年项目，师法东京涩谷开发模式，依托“自贸港 + 枢纽核 + 综合体”三位一体的价值体系，打造超 80 万方龙湖全国最大纯商业TOD综合体，这必将成为自贸港时代海南对话世界的商业地标。南下海南自贸港，也是龙湖集团探索与国际化接轨一个重要环节。

龙湖南下自贸港，走出与国际接轨的重要一步，市场反响也十分热烈。海口市智慧房产信息管理平台公布数据显示，目前在售的海口龙湖光年大道地标铺、空中商铺两类产品市场认可度极高，8、9月份连续蝉联全市商办签约金额、套数、面积TOP1。据相关人士披露，过去的一个月，龙湖光年大道项目日均到访超170组，单笔成交超4800万元；6月27日-10月5日期间，访客达17093组，留电57677组，60天内销售额突破12亿元。

“目前，每天都有很多人来电询问在售的光年大道地标铺和空中商铺两类产品。其中，光年大道有超70%的客户都会选择连买。”提及光年大道目前的热度，龙湖方面表现出了十足信心。