文 | 财联社 记者王海春

日前，有着“厦门第一高楼”之称、烂尾长达23年之久的厦门国际中心，正式进入法拍阶段。项目评估价接近52亿元，起拍价较评估价低出不少，为36.4亿元，但最终由于无人报名竞拍而遭遇流拍。

对于此次厦门第一高楼流拍，业内分析认为，一方面是由于历史原因，拍卖标的本身存在各种瑕疵，而项目本身竞拍门槛又不低，与市场预期价格或存在差距。

另一方面，也折射出市场开始出现一些微妙的变化，即企业面临降负债压力下，在选择一些总价及单价较高、债权关系较复杂的项目时，变得更为谨慎，且对投资持有型物业兴趣不大。

围观火热却无人报名竞拍

虽然项目流拍，但从前期关注情况来看，该项目受关注度较高。阿里拍卖一位工作人员10月23日告诉记者，“从平台信息来看，至少有三万个人或代表企业的个人观看，而且有770多人关注了这一拍卖。”

为什么有这么多人关注，却没有人报名竞买而流拍？对此，阿里拍卖前述工作人员表示，“如果有人报名参加竞拍，但没有出价，平台也许还可以尝试与竞买人联系，了解相关信息，但项目连报名竞拍的人都没有。”

“我们仅提供竞拍服务，价格、规则，都由相关管理人所定 。”阿里拍卖前述工作人员称。

据悉，此次出让方对竞拍者设置了较高的竞拍门槛，无论是资质还是保证金要求都非常高，需要是世界500强企业、中国房企500强、央企、一级资质房企。此外，报名保证金高达3.6亿元。

“虽然希望项目能找到最优买主，但提出如此高的要求，也提高了竞拍门槛，对拍卖未必有利。”克而瑞福建区域一分析师在接受记者采访时说。

戴德梁行福建区域总经理、高级董事潘育敏在接受记者采访时指出，之所以提出如此高要求，是因为这一地标项目，需要一家与之段位相匹配的企业来接手，同时，项目自身体量及产品的复杂性，也要求拍卖者需要有较强的运营管理能力。

对于项目的流拍，中原地产高级研究经理卢文曦表示，厦门国际中心在不同程度上，留有相对复杂的债权关系，项目背后究竟有多少隐形债务，投入的成本能否收回来，是接盘企业不得不面临的重要问题。

此外，项目还面临着内部设施能否符合现在标准及需求的问题。“项目工艺方面，二十多年前的标准和现在的标准，已经发生了很多变化。其当初的设计规范，未必能达到现在的竣工验收标准。如果不符合相关标准，需对楼内设施重新改造升级，其成本可能比新建还要贵。”卢文曦说。

另有分析师指出，从建设施工角度来看，厦门国际中心主楼虽然已经封顶，但由于历经时间较长，很多设施可能已经陈旧、老化，按现在的标准很可能已经不能继续使用，或需要升级改造。

投资物业市场整体行情不佳

除项目本身原因，分析认为，厦门国际中心的流拍，或也与当前整体投资物业市场行情处于低迷期有关系。

“行情变了，此前是市场上资金多，一个好的项目转让受到很多买家追捧。可现在是项目多而市场上资金少，流拍或正是这种市场潜在变化的一种真实反映。”卢文曦表示。

卢文曦进一步指出，厦门国际中心定价较高，使得市场接受度低。如果当前市场处于投资物业市场高热期，这样的价格可能还有市场，但今年大宗交易市场行情算不上很好。

前述克而瑞福建区域分析师也指出，从厦门国际中心项目的出让条件来看，将房企设定为主要竞买潜在对象，在当前“三条红线”新规背景下，并不明智。很多企业自身都面临去杠杆、降负债的任务，对收购资产未必有足够兴趣。

“融资新规让很多房企改变了投资策略，重心放在了保现金流和优化财务上面，很难一下拿出这么多资金去做一项长周期投资。如果不降价，即使再进行拍卖也未必能成功，因为现在的市场行情已经发生了变化。”前述克而瑞福建区域分析师说。

不过，对于厦门国际中心的流拍，潘育敏表示，虽然项目流拍，但其位于厦门核心商圈、在位置上有不小优势。同时，厦门国际中心自身的高度及地段有不可替代性。

据了解，厦门国际中心位于厦门西部最早的商务区，鹭江道CBD。虽然位置佳，但项目本身却有着相当复杂的经历。项目前身“厦门邮电大厦”于1997年便做出规划，后因资金不足只完成8层裙楼，2003年停工。

2010年富商李柄江旗下永榕置业出资20亿元购入该项目，将其更名为“厦门国际中心”，计划于2017年完工。但2016年前后，因永榕置业资金链断裂，该项目再次停工，并于今年八月发布项目转让公告。