文 | 奇鲸

搭上金九银十的末班车，近期光明、宝安沙井和南山接连有新盘入市。

其中，于上周末开盘的光明金地峰境瑞府经过一天长跑式的选房，629套住宅售罄，这也是继民轩揽翠台之后光明新盘再度实现日光；

位于沙井的嘉富新禧/宝禧花园将在明日进行线下选房，南山的深铁阅山境今日开盘，华润城润玺一期也传出快要拿预售证的消息……

热闹都是属于西部的，那么原先的老城区呢？

作为深圳最早的经济中心，罗湖有过一段辉煌过往，随着城市的发展逐渐西移，罗湖昔日繁华不再，但作为原“关内四少”之一，罗湖在深圳人的心中依旧具有重大意义。

近期开盘项目颇多，罗湖也没闲着。深圳住建局官方公布第四季度待入市的新盘多达64个，罗湖有6个新盘等待入市，其中住宅仅有京基水贝洪湖苑和缙山府一期，剩下的都为商务公寓。

昨天，界面楼谈探访京基水贝洪湖苑，为大家带来项目的最新进展。

一期仅两栋住宅 大楼已封顶

京基水贝洪湖苑位于水贝一路与水田一街的交汇处，是京基水贝村的旧改项目之一。

界面楼谈当天搭乘地铁7号线来到洪湖站，从D站口出来后，抬头便能看到京基水贝旧改项目的在建大楼，步行约3分钟，便达到洪湖苑所在工地。

项目紧挨着泰美珠宝园，目前两栋高楼已经封顶，玻璃门窗已安装好，工地正在后续工程的施工中，由于我们是傍晚前往，工地内也时不时出有穿着黄绿色背心的工人走出。

界面楼谈绕着工地走了一圈，周边道路狭窄，小区楼龄较大，沿街也有不少餐饮店铺和便利超市，消费层次不高，但基本能满足日常需求。

与洪湖苑仅隔着水贝一路的是京基水贝村旧改项目二期项目京基水贝洪湖印象广场。

其中，1-03地块包括一个公交首末站、1栋四单元公寓（193.35米58层），1栋三单元公寓（178.03米54层）等；

1-05地块总建面为2.33万平方米，限高20.65米，包括一所12班幼儿园、地下公用停车库。

值得注意的是，项目二期1-03地块与项目一期1-06地块之间将通过地下通道连通。

目前印象广场部分大楼已经封顶，正在进行玻璃门窗的安装，还有一些临着文锦北路大道的建筑仅出地面后仍在施工中。

根据旧改规划，京基水贝旧改项目拆除用地面积约5.2万平方米，建设用地面积约4.4万平方米，计容建筑面积约39.7万平方米。

其中，住宅19.8万平方米，商业和办公合计14.2万平方米。

项目是集合大型商业、办公、住宅、幼儿园等公共配套的的大型综合体项目，共6个地块，分三期开发：

一期建设用地范围为1-06地块；

二期建设用地范围为1-03、1-04和1-05地块；

三期建设用地范围为1-01及1-02地块。

其中，地上部分建筑由四层大型商业裙房、1栋220米超高层办公楼、1栋190米超高层建筑、5栋主体高度180米超高层住宅、2栋主体高度100米高层住宅（06地块保障房和住宅楼）及1个12班幼儿园组成；

地下室四层，由地下一层商业（03地块局部地下二层为商业）及三层地下车库组成。

根据规划，项目一期名为洪湖苑，总建面为4.16万平方米，包含1栋A座（82.3米高24层）、1栋B座保障房（98.2米高32层）。

地铁+公园+深中学位

京基水贝村旧改项目位于翠竹街道，传统意义上的“水贝—布心片区”，项目距离最近的地铁是7号线洪湖站，直线距离约190米。

此外，3号线的水贝站和田贝站距离项目稍远些，直线距离为490米。区域内有两条地铁交汇，算得上是地铁口物业。

除了地铁外，项目临近文锦北路等主干道，附近有水贝一路等，自驾出行也十分便捷，但由于罗湖是老城区，市政道路规划早，若遇上下班高峰期，会与堵车的情况。

目前由于周边多为珠宝产业的商家，商业方面，周边除了临街商铺外，无大型商业，但项目地块内会建设9.5万平方米的大型商业中心，基本能满足消费需求，未来购物也十分便捷。

项目内部自带一所12班幼儿园，周边的教育资源较为丰富，项目小学学区划分在“布心-翠茵”大学区招生范围，小学学区教育资源一般，但中学则是松泉中学和深圳中学初中部。

值得注意的是，仅一期京基水贝洪湖苑地块则属于深圳中学初中部的学区范围内，二、三期地块属于松泉中学的学区范围内。

此外，项目西面与洪湖公园仅隔着一条大道，中间还有天桥联通，界面楼谈还去往公园查看，傍晚有不少住在附近的居民在慢跑锻炼，也有推着婴儿车的妈妈在散步。未来待项目完成入住后，洪湖公园是休闲娱乐的好去处。

随着水贝——布心的珠宝产业集聚发展，各项旧改和改造持续进行中，片区面貌和营商环境不断改善，京基旧改项目未来有可能成为罗湖产业发展的新名片。目前，项目周边的二手房挂牌均价在4.0-13.1万元/平方米之间。

事实上，罗湖在旧改方面也是走在全市的前列，而京基则拥有罗湖蔡屋围旧改、水贝村旧改和罗芳村旧改项目，实力不容小觑。

蔡屋围统筹片区项目位于深圳市罗湖区桂园街道，总面积33公顷，位于罗湖区的西部与福田区交界处，主要包括蔡屋围新围片区、老围南村和南村西片区、清庆新村、滨苑小区、南村东住宅区、晶都酒店、寰宇酒店等区域；

根据规划，蔡屋围片区将打造成金融商业核心区，拆迁面积30万平米，总建面267万平米。其中包含了近63万平米住宅以及30万平米商务公寓。

罗芳村背靠猫窝岭，南邻香港新界、北接罗沙路、东临莲塘口岸、西接新秀社区，总面积1.44平方公里。

根据2017年罗湖更新局发布的《关于《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》的公告》，罗芳村的旧改拆除重建的面积超过11万平方米，更新方向为居住、商业等功能。

 

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