文|匹夫地产

领地的招股书失效了。

在领地招股书失效的十一年前，当时尚未改为“集团”的禹洲地产在香港上市。

禹洲的成功上市募集16.2亿港元，扣除发行费用外净额为15.19亿港元，这对于当时的房企而言，是一笔巨资。

实际上禹洲考虑过A股，但鉴于当时A股融资方式单调最终作罢。

相对而言，港交所的融资量能做的很大。“地产公司在国内融资只有银行贷款跟信托，别的融资工具不多，在香港除了发债还有可转债和股本融资。”

十一年前能在港交所上市的房企，姿态都是极高的，但时至今日，想必禹洲也是有些懊悔。

诸多变动始于A股持续改革，越来越多的融资方式与市场高估值致使不少房企渴望转回A股，但A股对于房企则表现得很抗拒。

包括恒大、万达在内的不少头部房企被拒于A股之外，不少销售百亿的区域型中小型房企倒是开启了赴港IPO的“大潮”。

“大潮”同样始于港交所两年前的IPO新规，新规允许双重结构公司在港IPO上市，降低了国内房企赴港IPO的门槛。

最重要的是，为消除内地企业赴港IPO的顾虑，一条“同股不同权”条款，使公司原创始人不会丧失对公司的控制权，这同样消除不少家族式房企赴港IPO的最后顾虑。

面对愈发严苛的融资环境，近几年为规模而狂奔的中小型房企迫切需要以上市来打开融资渠道，降低融资成本，港交所则成了最好的选择。

自今年以来，仅港龙成功挂牌港交所，其次就是近期通过港交所聆讯的金辉控股、祥生控股，作为较小规模的领地集团招股书“失效”，修改后也已二次进行提交。

大潮起于两年前，如今的尾浪正在“抢跑”，因为没人知道这道大门何时关闭，谁又会被关于大门之外。

实际上，近几年香港资本市场对内地中小房企的估值并不高，现在上市显得有些退而求其次的意味，但在债务压力面前，内地中小房企不得不面对港股估值低、融资环境不佳等现实问题。

2月以来，鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐集团、祥生控股等10多家房企递表。

如此密集的递表之下，注定会有房企折戟，正如领地的这次“失效”。

针对“失效”，领地表示将继续坚定务实推动战略计划。但众多业内人士与媒体机构均猜测，“领地第一次IPO失败的原因最主要的是盈利能力不强与区域型布局明显。”

招股书显示，领地2017年-2019年的净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，这一数字低于2019年房企整体平均净利润率16.39%。

净利率持续低迷的同时，在近几年的规模化和高周转过程中，领地的净资产负债率上升较为明显。从2017年的60%逐年飙升至2019年的140%，风险明显偏高，呈继续增加趋势。

规模和负债成正相关，中小房企在向千亿迈进的同时，负债率陡增也是常态，资本市场实际上对其也有理解。“高负债”、“高周转”策略，往往是结合在一起的，规模化同样也是高风险、高回报的财务结构体现，这也正是领地一向的策略。

但随着房地产行业集中度越来越高，考虑到融资份额、行业影响力、拿地优势等因素，百强以外的房企很难拓展资源，领地希望在短期内实现规模的快速发展，就必须上市以摊薄融资成本，而港交所是其必选通道。

实际上，领地的大多数土储主要分布在三四五线城市，其中更是以成渝为核心，土地成本因此不会很高，但也更容易受到区域房地产政策的约束，导致销售额波动较大。

领地此次赴港上市意在扩宽融资渠道，继续向“千亿战略”接近，在2019年的4月，领地就曾提出，要在2020年至2021年间实现“千亿战略”，但就目前来看，要完成这一战略计划，为时尚早。

在此轮赴港潮中，包括领地、金辉、祥生等在内的一众房企大部分为区域房地产开发企业，且其近几年的销售面积与销售额也呈快速增长态势。也引发了负债率高企，现金流紧张的局面，好在以规模论英雄的时代，金辉和祥生均已通过港交所考验。

领地247亿销售额与金辉、祥生近千亿、过千亿的销售额相比，显得有些捉襟见肘。要迈入千亿，意味着领地要在两年的时间内实现业绩跨越。

在领地的全国布局中，虽然已覆盖不少地区，但大部分项目仍在川渝，对省内的业务依赖性较高，整体货值也较低。

从2006年开始，领地将总部从乐山迁至成都，同年开启全国化拓展业务，截至到今年7月份，领地在全国20多个城市拥有104个项目，其中位于成渝经济带及四川省的项目数为68个。

千亿是一个突破口，想要打破这个突破口，首先要打破区域限制，均衡布局全国，这样才更有可能实现目标。

对于一个典型的家族企业而言，乐山发家很难，战略统一性则更难。

招股书显示，领地集团在上市前的架构中，控股股东为刘玉辉、刘策、刘浩威及其家族成员，刘策为刘浩威的堂兄，刘玉辉为他们的叔叔，三人及其配偶为一致行动人，共持有公司99%股权。

不能否认家族企业在管理成本和决策效率上的优势，但在建构现代企业治理结构的方向上，一旦处理不好，会直接映射到销售业绩上，这一点也是资本方所担忧的，正在培养的两位90后接班人对于领地的未来规划几何？

虽然引入原恒大集团总裁许永军出任领地总裁一职。但具体能发挥多大的作用，目前仍然存疑。虽然领地首次递交招股书折戟，但实际上还有更多房企有着同样的境遇，包括上坤、海伦堡、奥山也都是两度冲击港股了，而万创国际已经是第四次冲击了。

风向似乎变了，内地房企赴港上市的融资通道也在逐步收窄，窗口期已过，港交所对上市企业过会的监管趋严，不少规模较小的开发商抗风险能力较弱、业绩容易出现波动，未来前景确定性不足，资本市场也会更加谨慎。

今年在港股上市的房企仅有汇景控股、港龙中国、金辉控股3家，而这一数字在2018年是6家、2019年是7家，今年依旧在排队等消息的房企只剩2个月的时间了。

目前正在排队中的中小房企，普遍都有着较高的负债率，普遍希望通过赴港IPO缓解资金压力、降低负债，进而优化企业财务结构。一旦IPO获批，小型房企还能够进一步通过长债置换短债等方式持续改善财务结构。

对于赴港IPO一事，可能不是中小房企最好的选择，但确实是为数不多的可供选择。

实际上，中小房企在港股的PE估值普遍在3-4倍之间，目前基本都处于历史最低水平，强如美的置业这种有母公司支撑现金流的房企，也低于3倍，但一众房企在港交所这道大门前依旧拼命挤，门后的糖果已经不多。

大概也都希望老天爷能赏口饭吃。