记者 | 陶婷

10月28日，金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称“金科智慧服务”）通过港交所聆讯，半只脚踏入了上市物企的行列。

单从名字看，“智慧”二字显露出公司对科技的重视，招股文件中也提出“服务+科技，服务+生态”的发展战略。

从2000年在重庆成立，到拓展社区增值服务、全国布局，再到2016年建立小区大数据中心、2017年开发“金科大小区”的一站式在线服务平台、2018年建立云服务中心等等，金科智慧服务的科技元素越来越凸显。

反映到数据上，智慧科技服务没那么亮眼了。

据悉，金科智慧服务的业务主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四部分构成。

2017年至去年，公司的总收益从10.47亿元增长至23.28亿元，截至今年6月末收入约13.69亿元。

这其中，物业管理服务仍是收入贡献大头，历年占比超过6成；非业主增值服务的收入占比超过2成；社区增值服务收入占比刚刚超过10%，剩下的就是占比刚过1%的智慧科技服务。

从毛利率来看，拉动金科智慧服务整体毛利率提升的主要是智慧科技服务及社区增值服务，但都有逐年下降之势——2017年至今年6月末，智慧科技服务的毛利率分别为67.9%、48.8%、48.3%及48.7%；社区增值服务的毛利率分别为60.1%、51.1%、46.1%及36.6%。

招股文件中提到，智慧科技服务毛利率高的主要原因是提供智慧科技服务的劳动密集程度较低，以及该部分现行市价较其他物业管理服务而言通常相对较高。

物企朝着智能化转型是大势所趋，但目前大部分公司仍是劳动密集型产业，对人的需求远大于对科技、智能的依赖，金科智慧服务真正走向“智慧”还需要时间。

值得注意的是，与今年赴港IPO的大部分同行相比，金科智慧服务的规模排在前列。最新数据显示，公司在管面积从2017年的6240万平方米增长至去年年底的1.2亿平方米，复合年增长率约39%，进一步增至截至今年上半年的1.3亿平方米。

合同总建筑面积则以33.7%的复合年增长率从2017年的1.39亿平方米增长至去年的2.49亿平方米，今年上半年达到2.56亿平方米。报告期内，金科智慧服务订立了843个物业管理项目，在管487个物业管理项目。

在目前上市的物企中，规模破亿的仅碧桂园服务、雅生活服务、中海物业、保利物业、招商积余及绿城服务等6家。上市后，金科智慧服务将挤入上市物企头部阵营。

有这样的体量，离不开金科集团的输血和金科智慧服务不断外拓的能力。

从2017年至今年前6月，金科集团贡献的在管面积占比分别占总在管面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%；来自外拓的在管面积占比分别为32.5%、45.6%、48.3%及48.5%。

可以看到，金科智慧服务对关联方的依赖在逐年降低，第三方外拓项目的面积占比去年首次超过关联方，这样的第三方增长力在物企中算是比较靠前。

尽管如此，推动金科智慧服务业绩增长的，依然是关联方的项目开发。

近年来，金科智慧服务来自外拓项目的收入占总收入的比例从2017年的25.2%提升至去年的34.9%，进一步增至今年上半年的36%。相对来说，来自关联方的收入占比依然达到6成以上。

且外拓项目的物业管理服务费也明显低于关联方的物业管理服务费，招股文件中对此解释为“金科集团及其联营企业住宅项目一般为收费标准较高的高端及中高端物业，且项目位于一线城市及新一线城市”。

低价外拓已成为不少物企扩张规模的“通识”，短期看的确能降低对关联方的依赖，但长期来看公司的利润也会受到影响。

上市后，金科智慧服务要做的，是借助资本市场进行高质量外拓，变得更加“智慧”。