文 | 单烁

大型楼盘综合体项目的落地，是房企在勾地能力、资金实力、开发水平以及企业口碑等多方位综合实力的见证，同时它也会成为因为自身功能之丰富、体量之庞大，而改写当地楼市的格局，改变一座城市的功能框架，甚至影响一座城市的定位与发展蓝图。

综合大盘、千亩大盘、百亿大盘，这些词汇在今天的青岛楼市中已经并不新鲜。历经多年发张，今天的青岛，无论是寸土寸金的主城，还是近几年高速崛起的近郊区，都诞生了许多个具有地标意义的大型楼盘综合体项目。而且随着楼市对“综合体”概念的不断升级，项目的“面积”也已经不再是开发商唯一追求的维度，包含商业、科创、酒店、文旅等多种功能主题的综合性项目开始涌现，这些项目的诞生，也成为其所在片区，乃至整个青岛中具备关键地位的重要组成部分。

综合体，像是每一个片区楼市中的“定海神针”，它的存在指引着片区内的楼市风向，也影响着整座城市的产业规划和发展。2020年齐鲁房地产金质奖首期巡礼，将对青岛热门的大型综合体项目进行盘点，并特别设立年度最具影响力城市综合体奖项。通过对青岛当下大型综合体项目的综合实力进行评判，从而甄选出真正宜居的、有发展潜力的、能够擎动城市生长的优质城市综合体项目。

青岛主城：功能集成性更高

对于青岛主城而言，这里高度集成的城市发展程度，以及它寸土寸金的楼市现状，使得它并不常见动辄百亩、千亩的大盘，反倒更多的是追求立体空间的高大楼宇，房企们将多种功能集成在几栋楼宇之中，从而实现有机的、联动的、生态的大型综合体项目。

以几个比较有代表性的项目为例。今天的华润万象城是众所周知的青岛目前最大的商业综合体之一，但实际上，与万象城一路之隔的华润悦府项目与万象城同属于一个大型城市综合体项目。它紧邻青岛市府，周边聚集众多金融、贸易企业及高档五星酒店，项目南侧800米即一线海景广场五四广场等5A旅游景区，具有成熟的商务、商业环境。

据悉，万象城开业当天人流达10万，开业4天狂揽5000万元，客流量破60万人次。万象城开业，使同项目配套规划的高端住宅华润·悦府价值一夜激增。

而位于崂山区浮山后的远洋万和城，则是青岛主城中远海一带的大型综合体代表。项目位于辽阳西路与劲松五路交汇处西约200米，整体占地约5.74万㎡，总建面约37.7万㎡，从建面上看是目前青岛主城含住宅大型综合体里总建面最大的项目之一。项目一共7栋住宅（15-34层），共858户。该项目则采用的是国际上较前卫的TOD开发模式，打造了新一代TOD城市更新综合体。项目以这种模式，集成了高端居住、街区商业、MALL、SOHO/LOFT、商务办公的复合型城市功能中心，自成一个产商居多维业态共生共融的生态闭环。

城阳：康养主题呈特色

相较于青岛主城，位于主城北侧与之接壤的城阳区显然拿地成本相对更低，可整合的土地资源也比主城更为充裕，因此大型综合体的的数量也比主城更多，平均体量也比主城更大。从项目案名也可以看到，城阳区的各个大型综合体项目，在自身功能和定位上也呈现出了不同倾向上的规划。

首先例如以康养为主题的和达智慧生态城，它位于城阳区天风南路与堤顶道路交汇处，总占地40万平，总建面88万平。

和达·智慧生态城是由青岛本土房企和达集团斥资百亿打造的一大城市综合体项目，其中规划了近15万㎡滨河商业街，7大住宅社区，配套建设约8000㎡运动健身馆、智慧城阳展示中心、超4000㎡幼儿园、超1300㎡老龄托管中心等。项目以产城融合为目标，实现智慧产业升级，打造宜居宜业宜游的综合性城区，重新定义未来生活的理想布局。

而同样是以康养为主题的绿地·国科健康科技小镇，则在体量上比和达项目更为庞大。它位于城阳区东旺疃社区东侧，项目总占地面积166.67万平，总建筑面积309万平，该体量在整个城阳区乃至青岛市都是数一数二的。

曾有业内评论说，绿地国科小镇300万方的体量，其实就是在造一座城。据了解，该项目由中国科学院大学、青岛市城阳区人民政府及绿地控股集团共同合作开发，总开发周期约6年，预计总投资约450亿元。项目包括健康颐养、高端教育、基础教育、双创基地、生态宜居、人才公寓六大板块。它将运用运用科创、康养、教育产业资源，联手国科大打造的“1+4”未来产业小镇。

但除了康养等产业主题以外，也有综合体项目在居住环境上下了功夫。中欧国际城位于高新区火炬路57号，总占地16.67万平，总建筑面积达40万平，是城阳高新区经典的大型综合体项目之一。

和很多大型综合体的功能性主题不同，中欧国际城则主打的是一种中欧文化的融合的生活方式，它围绕城市公共道路骨架，将40万平的建面规划为为“一轴（一个由大型公共配套贯通项目南北的活力中轴）、两环（城市中央、自家楼下的自由休闲绿环，放松身心、休闲健身湿地公园）、三街（科技创新主题街、人文生活主题街、先锋智慧主题街）、六区（六个不同主题的特色宜居组团）”，展现不同城市生活和文化体验的城市氛围。

西海岸：龙头房企综合体博弈

相比于城阳区，同为近郊区的西海岸则拥有更多、体量更大的综合体项目。毕竟在将老黄岛区和老胶南市合并为西海岸新区之后，西海岸不仅拥有了更多可供开发的土地资源，同时充分借力青岛自贸片区等一系列利好，这里的开发前景正在得到越来越多的开发商们的认可。

青岛海洋活力区融创中心位于海王路以南，黄海以西，中央公园以北。西海岸新区政府就位于项目北侧。

这是近年来稳坐青岛楼市“头把交椅”的融创中国，在青岛西海岸落下的重要一子。整个项目总规划用地面积4.49平方公里，投资1000亿，建成之后是集海洋总部基地、高端金融CBD，人才居住区为一体的现代化新型中央活力区。海洋活力区是由中央商务区、人才活力区、公共服务区三部分组成。中央商务区主要是以城市配套为主。整个地块围绕东西、南北两大主轴进行建设，其中东西商业主轴，规划有国际海洋创新总部、海洋国家信息大厦、蓝色海洋国际金融中心、海洋国际商贸中心、国际商旅休闲街、海洋科创集群等，汇集多栋百米以上地标级海洋经济总部写字楼，是区域内真正的海洋经济服务核心。蓝色海洋国际金融中心将规划一栋暂定高度为380m的超高层地标建筑，未来将成为一个聚集高端产业与人才的新中心。

而由中铁置业操盘的大型综合体项目——中铁青岛世界博览城则位于青岛市西海岸新区胶南片区，总占地面积10.18万平，总建筑面积16.84万平。项目总投资约500亿元。

中铁青岛世界博览城的项目主体则主要围绕“会展”展开，该项目共分两期开发，滨海大道以西为一期。作为项目核心引擎的会展、会议中心将在一期首先展现，计划2018年建成并投入使用。紧邻三沙路的地块是会展会议中心，共占地约500亩，室内展馆面积20万平方米，室外展览面积3万平方米。展馆由12个150×66米的矩形场馆组成，并由花园式序厅连接，可提供6300个国际标准展位。后期还将规划设计国际会议中心、国宾馆、会展交通枢纽中心、国际学校、滨海宜居智慧新城、文化艺术交流中心等。

与城阳区中欧国际城类似，位于西海岸隐珠板块的海岸万科城也选择了“宜居”路线，并没有将过多的精力放在产业引导上。项目总占地面积45.7万平，总建筑面积105.3万平，规划涵盖住宅、商业、养老和教育等多样业态，将打造融合教育大城、商业大城、公园大城、地铁大城四位一体的超级综合住区。

万科斥巨资在项目周边所打造的一系列配套均是服务于社区内业主的实际居住，例如交通、商业、医疗、教育等。从这一点上可以看出，海岸万科城的项目定位相对简单，万科并没有在项目中注入太多产业元素，主打的就是一座便结舒适、生活氛围成熟的宜居之“城”。

胶州即墨：发展初期，各有千秋

如果将目光放到距离青岛主城更远的范围，则胶州和即墨显然也在逐渐被纳入开发商们落子大型综合体项目的地段范畴。虽然这些项目都相对比较年轻，总体数量也不多，却也在定位上各有千秋。

胶州华润城位于胶州西部新城区泰州路与泸州路交汇处，是华润继崂山区华润城项目之后，在青岛落子的第二个“华润城”项目。

项目西至柳州路、南至泸州路、北至兰州路、东至泰州路。总占地1800亩，总投资超过180亿，是由华润置地打造的胶州西部新城集“高端居住+商业中心+金融界区+产业办公+教育文体”五大功能为一体的宜居城市生活综合体项目。从配套上看，这也是一个主打宜居的大“城”项目，项目内部配套有华润万象汇购物中心、星级酒店、九年一贯制学府、高端写字楼、商务办公、生态公园、大型购物中心为一体的多功能现代化综合性商业综合体。

世茂海丝国际城也是胶州今年全新出炉的一个超级大盘。海丝国际城总体用地面积569.96公顷，其中可开发建设用地面积为252.82公顷（3792亩）。其中居住用地占比为62.5%（含商住混合用地中的居住用地45.09公顷），商业及公服用地占比为37.5%（含商住混合用地中的商业用地18.52公顷）。

世茂海丝国际城则主要以海上丝绸之路为主题，以海丝文化为主脉，注入商港文化，为胶州打造一条展示海上丝路文化的生态活力带，成为新时期胶州“一带一路”重要枢纽的国际靓丽名片。特别是项目目前规划三大布局——主题商娱乐活力区，国际商务研创区，都市人文乐活区，也能够为区域发展全方位注入能量。

而在即墨方面，金茂国际智慧城也是区域内比较重要的大型项目之一。项目位于即墨区烟青路东、珠江二路南，整体占地约1000余亩，规划建筑面积约120余万方，是金茂青岛第二个城市运营项目，将规划建设集商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、文化娱乐、游憩休闲等六大功能于一体的新型综合体。以城市运营为核心，释放城市未来生命力，树立青岛北都心的新形象，引领所属片区焕新、蝶变、升级，确立青岛北部都心门户的战略地位。

总体而言，对于青岛来说，大型的综合体项目已经成为了青岛楼市中占比极高的不可或缺的重要组成部分，但是对于置业者而言，超级大盘其实有利有弊。一方面，大盘的操盘意味着该开发商有很强的团队和资金实力，项目烂尾风险较小，大开发商也会为提升项目宜居度而花费大手笔进行配套建设，而且一些带有产业元素的项目能够为产品的保值和升值带来空间；但另一方面，超级大盘规模大、空间大、人口多，给物业的管理增加了难度，社区生活和环境很容易变得杂乱无章，管理失控，原本高品质的生活追求也会变得实现起来困难很多。