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鲁楼观察 |“金九银十”交出及格卷,青岛楼市年末还有三大看点

前10个月全市共网签新建住宅95797套,销售面积1147.54万㎡,销售总金额1690.83亿元。

从前10个月的成交量来看,青岛楼市的基本面相对十分稳定。

根据锐理数据统计显示,2020年1-10月青岛市共网签新建商品房(不含保障性住房,以下皆为新建商品房网签数据)109818套,销售面积1282.05万㎡,销售总金额1890.76亿元。签约套数同比去年跌幅1.5%,签约面积与去年同期几乎持平,签约金额同比上涨2.9%。

前10个月全市共网签新建住宅95797套,销售面积1147.54万㎡,销售总金额1690.83亿元。签约套数,销售面积与销售总金额均上涨,同比涨幅分别为5.3%,4.5%和8.6%。

今年国际局势复杂,青岛前10个月能交上这样一份“成绩单”实属不易。然而,透过单盘成交榜单,我们仍需要看到这张“成绩单”背后的特殊性。

高端市场或成楼市关键

数据来源:卓易数据

因为今年上半年置业者入市资金成本较低,中高端客群的改善需求旺盛,所以银丰玖玺城、保利·大国璟等主城楼盘顺利冲进TOP5,未能进榜的远洋万和公馆、金茂府、远洋万和城、佳源华府等楼盘销售同样不俗。这个情况在青岛主城几个区市的成交量中可见一斑,市北区今年前10个月成交量为6392套,已经超过了2019年全年的6330套总量;崂山区2718套虽然还不及去年全年总量,但是今年主要以豪宅为主,这两个区总共300多亿的成交对于青岛楼市的稳定起到了关键性作用。

在年末的最后两个月,青岛楼市的一大关键点是能否稳住高端住宅。

公寓产品降价难度大

第二,从产品方面分析。

前十个月,青岛全市非商品住宅共成交14021套。因为今年公寓市场十分冷清,相比商品住宅,开发商普遍放低公寓产品售价,甚至不乏许多以成本价上市的产品。。

据业内不完全计算,今年青岛LOFT的销售均价约在8500元/㎡左右,与前几年价格相比,有大幅度的下降。同时,市面上也涌现出部分总价在30万左右的公寓产品,首付十几万左右,意向客户大多是工薪阶层的投资客。

但是进入2020年最后两个月,已经位于成本线上的公寓产品,再降价存在较大难度。 

总体来说,今年年末青岛楼市的第二大看点是开发商会突破成本线继续以价换量,还是在后两个月佛系顺销。

标杆性楼盘价格成看点

第三,从总的趋势上分析。

据锐理数据统计,今年青岛商品房7月份成交14234套,8月份成交12427套,9月份成交13270套,10月份成交11655套。从这个趋势来看,金九银十成交并没有放量,而且同比往年有所下降,只能说勉强及格。最关键的是,从传统旺季开始,成交量就开始下滑了。

金九银十的销售量并不理想,传统淡季只能指望开发商降价求量,在保证成本的前提下优惠促销。

但是,最后两个月,不断有新盘入市。据不完全统计,11月青岛将有40余盘年末冲刺。其中,主城区推盘量11个,市场也必然出现深度分化;城阳预计有10盘入市加推,在共有产权政策收紧后,想要扩大销量存在一定难度;即墨、西海岸预计分别有9盘、8盘入市,在供远远大于求的市场中,必然是激烈较量;胶州、平度稍显逊色,各有1盘入市或加推。

相比老盘,新盘首开的定价更为灵活。如果开发商的策略是降价促推广,那么老盘将更加艰难,所有的板块都可能打起价格战。

对于置业者来说,买涨不买跌。一降再降的房价或将让大量置业需求延迟入市,进入徘徊期。

所以,最后两个月的青岛市场,第三大看点或将在于标杆性楼盘以怎样的价格开盘或者加推。

 

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