记者 | 陶婷

10月初，融信集团对外称“分拆物业上市还没有具体时间表”。不到一个月，融信服务集团股份有限公司（以下简称“融信服务”）正式向港交所递交招股文件，加入物业上市大潮。

融信服务可追溯至2014年，当年融信集团创始人欧宗洪通过福州世欧房地产间接获得融信服务下属公司融信世欧物业50%的股权。2016年，又通过福建鼎诚收购了其全部股权。

之后四年，融信服务将业务扩大至郑州、成都、天津等全国多地，并总部从福建搬迁至上海，也开始管理独立第三方房地产开发商开发的物业项目。

直到今年融信世欧物业股权发生了多轮变更，物业板块上市被提上议程——5月，平潭融合和福州卓创先后退出融信世欧物业，转而由福建鼎诚100%持有；7月，福建鼎诚又将融信世欧物业100%股权转让给欧兴途业。

10月9日，持1%股权的欧宗洪和持99%股权的上海欧兴明途退出欧兴途业，接盘的是欧宗洪全资控股、今年8月成立的福建融点，欧兴途业的公司类型从“有限责任公司”变更为“外商投资企业法人独资”。据悉，福建融点背后是一家名为极致融享有限公司的香港私人股份公司。

辗转腾挪股权之后，融信服务终于向资本市场迈出第一步。

根据招股书披露，截至今年6月30日，融信服务在管100个项目，在管面积约1700万平方米，签约建筑面积约3430万平方米，还是一家规模在平均水平之下的企业公司。

规模尚小，只能依靠关联方融信中国输血。

融信服务来自独立第三方开发的项目在管面积从2017年的380万平方米增至2018年的420万平方米，去年为670万平方米，今年上半年进一步增长至690万平方米。占总建筑面积的比例分别为39.8%、39.8%、42%及40.5%。

从在管面积来看，融信服务对关联公司的依赖似乎没那么高。但若看收入，融信服务自己赚钱的能力还有待加强。

2017至2020上半年，融信服务来自融信集团开发项目及共同开发项目的收益分别为1.43亿元、1.81亿元、2.15亿元及1.17亿元，分别占当期物业管理服务收益的80.2%、76.3%、75.6%及70.6%。

经营层面来看，融信服务这几年的营收及利润增速还是较为可观。

数据显示，融信服务总收入从2017年的2.64亿元增长至去年的5.18亿元，复合年增长率约为40.1%。截至今年上半年，该指标同比增长57.1%至3.18亿元。

同期，纯利从2017年的650万元增长至去年的7150万元，复合年增长率约为231.1%。截至今年上半年，纯利同比增加约65.5%至4090万元。毛利率分别为22.6%、27.5%、32.3%及29.4%。

根据招股书显示，融信服务的业务主要划分有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三部分。

其中，物业管理服务为主要收入来源，占比超过总收入的一半；第二把手是非业主增值服务，占比从2017年的31.1%攀升至今年上半年的46.3%；而社区增值服务对收入的贡献率只从0.6%微升至今年上半年的1.8%，贡献颇微。

而这三部分业务对毛利率的贡献则以非业主增值服务和社区增值服务为主，融信服务在招股书中解释称这两部分所需的人力较多。

不过，今年疫情对这两部分的毛利率还是有所影响——去年和今年上半年非业主增值服务的毛利率分别为43.7%、36.6%；社区增值服务的毛利率分别为39.9%、23.9%。

对此，公司坦陈，非业主增值服务毛利率减少，主要是由于协销服务以及前期规划、 设计咨询和交付前服务需求减少所致。而社区增值服务毛利率降低，主要是由于今年上半年有关出行限制，导致其业主和居民对购买新鲜农产品和其他基本生活用品的需求增加所致。

在不少同行致力于拓展社区增值服务的阶段，融信服务稍显落后。不过，其在招股书中也明确了“1+N”策略提供增值服务——1代表传统物业管理服务，N代表非业主增值服务及社区增值服务。

若顺利上市，融信服务在规模和社区增值服务的拓展上都会有所提升。