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“拿地王”融信分拆物业赴港上市

当前这个节点下,资本市场对物业股的热情现出了消退迹象。

文|地产深度报道

11月3日晚,融信中国旗下物业公司融信服务在港交所递交了上市申请。

招股书显示,截至2020年6月30日,融信服务有100个在管项目和81个已签约管理但尚未交付的项目,在管总建筑面积约1700万平方米,总签约建筑面积约3430万平方米。

同期,融信服务实现收入3.18亿元,毛利9363万元,毛利率29.4%;归属股东净利润3836万元。

尽管分拆物业板块上市是各大地产公司一直在做的事情,但很明显的是,当前这个节点下,资本市场对物业股的热情现出了消退迹象。

这在10月份登陆港股的4支物业股身上得到了明显表现。

10月19日,卓越商企服务挂牌上市,首日收盘价报11港元,较发行价10.68港元高约3%,但此后几个交易日里,其股价震荡走低,截至10月27日收盘,其已跌破发行价。

在这期间,第一服务于10月22日上市,当日收盘报1.76港元,较发行价2.4港元跌去26.67%。物业股的风向出现转变。

10月30日,合景悠活和世茂服务业同日敲钟。合景悠活上市当日破发,发以22.94%的跌幅惨淡收盘,而世茂服务盘中一度跌破16.6港元的发行价,最终勉强维持住了发行价。

但仅在第二个交易日,11月2日,世茂服务收盘报16.5港元,跌破发行价。同日,第一服务、合景悠活分别报收1.39港元、5.97港元,较发行价分别下跌43.5%、24.3%。

事实上,不只是新股破发,物业板块近期也出现了明显的调整。

克而瑞统计数据显示,今年以来至10月30日,34家物业股平均涨幅为30%,平均涨幅有所收窄;其中,9月单月,30家物业股的跌幅约为10%,其中13家跌幅在10%以上。

10月份登陆资本市场的上述4支物业股中,除第一服务在管面积小于融信服务外,卓越商企服务、合景悠活、世茂服务的在管面积分别为2580万平方米、2220万平米、1.018亿平方米。

中指研究院数据显示,2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。融信服务目前的在管面积明显低于这一水平。

于是,在当前接连几只物业新股破发,还有包括融创服务、恒大物业、金科服务、华润万象生活等大型物业企业候场的情况下,融信服务依然递交了上市申请,融信中国分拆物业板块上市的需求显得很迫切。

“分拆上市的目的是扩大融资渠道。”有资深市场人士向记者分析,对母公司来说,不管怎么样,分拆上市都是利好。

中信证券地产业分析师在研报中明确表示,“三道红线”之下,部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法,无论物管板块是否已经准备好独立运营,都急于上市募集资金。

诸葛找房数据中心分析师陈霄也向记者表示,除了物业板块本身具备长期增长潜力之外,融信本身利润下滑,负债率攀升,在“三道红线”新规压顶之下,分拆物业板块上市对于其来说也可以拓宽融资渠道,达到降低母公司负债率的目的。

事实上,融信中国今年上半年的表现确实颇不理想。

中报显示,融信中国净负债率较2019年末的70%上涨了21个百分点至91%;现金短债比约为1.7,较2019年末的1.83下滑了0.13;而剔除预收款后的资产负债率为73.8%。

以中报数据来看,目前融信中国只踩中一条红线,不过净负债率与现金短债比两项指标却仍在向着红线的方向滑去。

这一趋势下,融信中国今年还是选择在火热的长三角“抢地”。

8月17日,其以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔宅地,溢价率35.53%,成交楼面价38763元/平方米,突破该区域最高纪录。而该地块周边在售新房价格约为4.5万元/平方米,仅高出融信新拿地块约6000元/平方米。

8月6日,融信+旭辉联合体以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块,溢价率高达40.55%。6月24日,在杭州的土拍市场上,融信中国合计斥资约32亿元拿下两幅地块,溢价率均在29%以上。

融信中国不惜在长三角拿高溢价地块的原因是,“在目前的环境下,不确定性因素比较大,所以我们公司这几年还是拿一二线(城市的地)。” 融信中国董事局主席欧宗洪在中期业绩会上如是表示,“相对来说,毛利率会低一点,但是安全性会高”。

不过,融信中国过去拿的高价地带来的影响已经体现在了半年报里。截至2020年6月末,融信中国实现营业收入211亿元,同比减少21%;溢利16.45亿元,同比减少53%;毛利31.4亿元,同比减少51%;毛利率则从上年同期的23.9%下降至14.9%。

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