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呈贡公寓“半价”抛售,是“馅饼”还是“陷阱”?

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呈贡公寓“半价”抛售,是“馅饼”还是“陷阱”?

近期,呈贡一大批“降价”公寓奔腾而来。

文 | 贝学梅

近期,呈贡公寓市场有些波涛汹涌,一大批“降价”公寓奔腾而来。

不可置否,对购房者而言,最敏感的莫过于价格。于是,一则网友爆料称呈贡部分楼盘公寓直降3000元/㎡,甚至半价出售的消息,瞬间引起了轩然大波。

网友爆料截图

不少看客借此机会又将呈贡“鬼城”黑历史拎出来数落几句;也有不少人发表着“公寓就是个坑,谁买谁后悔”等“马后炮”言论。总之,怎么看都是有股“酸酸”的意味在里面。

那么,呈贡公寓究竟为何出现“大跳水”现象?如此形势,对于购房者来说,是“馅饼”还是“陷阱”?

 “以价换量”成共识,昆明楼市进入“抢收期”

事实上,呈贡公寓市场的走向与昆明整体楼市环境密不可分。

上半年疫情影响、下半年融资收紧,对于房企来说,今年的销售压力整体不小。

据中指研究院统计数据显示,2020年上半年,TOP100房企中,仅有恒大、金茂、佳兆业等5家房企销售目标完成率超50%。

这意味着,绝大多数房企后半年的销售压力都比较大。因此,加大打折促销力度,似乎成为了大多数房企抢收市场的重要手段。

就昆明市场而言,随着“金九银十”促销赛程告一段落,年底促销大战又接踵而来。房价直降、特价房、低首付、买房送车位等各类花式促销活动层出不穷。

据不完全统计,近期昆明各大楼盘打折促销活动汇总

如雅居乐新希望·锦麟峯荟推出了20套特价房源,可优惠25-38万元;古滇未来城推出了特价房5套特价房,总价可优惠5-7万元,俊发·彩云城·辰湾俊园则推出了总价直减10万的活动。

而中南·云境、金茂国际新城、俊发·玉龙湾等项目也推出了特价房活动,单价直降1500-3000元/㎡不等。

呈贡某楼盘双11打折促销活动公告

此外,绿地滇池国际健康城、中海·云著、阳光城·滇池半山、上悦天地、锦艺·昆明之光等项目也推出了不同力度的优惠活动。

从各大楼盘的促销活动中,不难发现,2020年第四季度,“以价换量”已逐渐成为各大房企的共识。

在此背景之下,公寓作为市场上流通性较差的一种产品,“打折促销”毫无疑问也将成为其快速“出货”的首选项。

供销存量各区之最,呈贡公寓或“消化不良”?

据锐理发布数据显示,昆明公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升,存量随之逐步增高。

2020年上半年,公寓存量达398.05万方,同比上涨47.4%;去化周期为41个月(约3.4年),同比延长10个月;成交均价为9551元/㎡,同比下降7%。

昆明公寓市场月度供销走势图,图片来源:昆明锐理

由此来看,昆明公寓市场整体呈现出量涨价跌的态势。

其中, 2020年上半年呈贡板块供销存量均为最高,分别占比44%、26%和33%,6589元/㎡的成交均价则为昆明各区最低。

2020年上半年公寓分板块供销存价情况,图片来源:昆明锐理

据不完整统计,目前呈贡在售及待售的51个项目中,共有25个项目规划有公寓产品。由此可见,呈贡公寓产品着实不少。

图片来源:界面昆明楼市

但,随着呈贡公寓市场数量和规模越做越大,不少人也对其未来的去化表示担忧和质疑,毕竟几年前呈贡“鬼城”的教训还历历在目。

呈贡公寓“野蛮生长”,最终谁来买单?

的确,就目前而言,在呈贡打造公寓产品已然成为各大房企多元业务布局的主要趋势之一,但呈贡真的能够“消化”这么多公寓吗?

其实,呈贡公寓市场的火热,说到底是因为市场需求量大。

2017年10月12日,云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》显示,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。

通知原文件部分内容,图片来源:昆明市人民政府官网

此外,根据2018年1月昆明出台的户籍新政,购买呈贡公寓即可申请在呈贡落户,这意味着呈贡成为了昆明唯一一个允许购买公寓就能申请落户的区域。

在呈贡限售及落户政策的双重刺激之下,越来越多的客户开始转投公寓市场,呈贡公寓市场大步迈入房产投资主旋律。

除此之外,呈贡坐拥11所高校近20万师生,还有市政府、信息产业园600余家企业,10万企事业单位;同时,呈贡作为泛亚高铁的起点,待2022年泛亚高铁通车运营之后,每年预计将承接4500万高铁商旅客群。

不仅如此,根据昆明呈贡信息服务平台统计数据显示,自2012年起,昆明每年30万人口增长,三分之一落户呈贡;再加上随着区域内流动人口、商务、白领等人流量的增加,预计到2020年,呈贡人口将达到107万。

如此巨大的人口红利以及公寓产品自身的宜居宜业宜商多功能属性,也让房企及投资客看到了呈贡公寓市场的发展前景。

于是,大批公寓产品应市而生,呈贡成为了昆明公寓供销存最多的区域。当然,随着公寓产品的不断增加,投资和回报空间被进一步压缩。再加上产品同质化现象严重,即大多数项目产品规划、位置、配套等基本相似,公寓市场竞争日渐加剧。

因此,通过以价换量,似乎成为了撬动投资客的最好杀手锏。

购买公寓,是“陷阱”还是“馅饼”?

如此大势之下,对于购房者来说,购买公寓是“陷阱”还是“馅饼”?

一般来说,购买公寓的人,无非有两个目的,过渡型自住或者投资。

对于那些想买住宅,但又资金不足的过渡型自住者来说,公寓最大的吸引力莫过于便宜、门槛低等。所以,明知公寓产权只有40年、高容积率、高梯户比、水电费贵等各种各样的硬伤,刚需客们依旧前赴后继。

当然,其实相较于这些缺点,公寓的流通性才是购房者最应该思考的根本问题。在二手房市场上,公寓滞销的可能性很大,且转让税费很高。

一般而言,二手公寓转让费包括个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等,整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。

例如30万买套公寓, 5年后以40万卖出,在这上涨的10万中,需要缴纳6多万的税费,再加上杂七杂八的费用以及5年的通货膨胀,整体下来,基本没赚到什么钱。

所以,公寓即便成功转手,赚取的差价也很难作为置换住宅的资本。

这也是公寓与住宅之间的投资逻辑差异,公寓靠的不是低买高卖赚差价,而是“整存零取”收租金,长期持有,获取租金回报。

因此,对于那些手头宽裕又没有更好投资渠道的投资客来说,或许可以通过投资公寓赚取一笔资金。

但购买之前也要慎重选择,多方考量,不仅要保证购买的公寓未来能够租的出去,而且还要尽量保证购买的公寓租金回报率比较合理。

综上所述,即便公寓打折促销力度很大,但住宅无论是自住还是投资都比公寓优越性更高。若要购买公寓,买之前一定要综合考量各方面因素,避免“入坑”。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

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呈贡公寓“半价”抛售,是“馅饼”还是“陷阱”?

近期,呈贡一大批“降价”公寓奔腾而来。

文 | 贝学梅

近期,呈贡公寓市场有些波涛汹涌,一大批“降价”公寓奔腾而来。

不可置否,对购房者而言,最敏感的莫过于价格。于是,一则网友爆料称呈贡部分楼盘公寓直降3000元/㎡,甚至半价出售的消息,瞬间引起了轩然大波。

网友爆料截图

不少看客借此机会又将呈贡“鬼城”黑历史拎出来数落几句;也有不少人发表着“公寓就是个坑,谁买谁后悔”等“马后炮”言论。总之,怎么看都是有股“酸酸”的意味在里面。

那么,呈贡公寓究竟为何出现“大跳水”现象?如此形势,对于购房者来说,是“馅饼”还是“陷阱”?

 “以价换量”成共识,昆明楼市进入“抢收期”

事实上,呈贡公寓市场的走向与昆明整体楼市环境密不可分。

上半年疫情影响、下半年融资收紧,对于房企来说,今年的销售压力整体不小。

据中指研究院统计数据显示,2020年上半年,TOP100房企中,仅有恒大、金茂、佳兆业等5家房企销售目标完成率超50%。

这意味着,绝大多数房企后半年的销售压力都比较大。因此,加大打折促销力度,似乎成为了大多数房企抢收市场的重要手段。

就昆明市场而言,随着“金九银十”促销赛程告一段落,年底促销大战又接踵而来。房价直降、特价房、低首付、买房送车位等各类花式促销活动层出不穷。

据不完全统计,近期昆明各大楼盘打折促销活动汇总

如雅居乐新希望·锦麟峯荟推出了20套特价房源,可优惠25-38万元;古滇未来城推出了特价房5套特价房,总价可优惠5-7万元,俊发·彩云城·辰湾俊园则推出了总价直减10万的活动。

而中南·云境、金茂国际新城、俊发·玉龙湾等项目也推出了特价房活动,单价直降1500-3000元/㎡不等。

呈贡某楼盘双11打折促销活动公告

此外,绿地滇池国际健康城、中海·云著、阳光城·滇池半山、上悦天地、锦艺·昆明之光等项目也推出了不同力度的优惠活动。

从各大楼盘的促销活动中,不难发现,2020年第四季度,“以价换量”已逐渐成为各大房企的共识。

在此背景之下,公寓作为市场上流通性较差的一种产品,“打折促销”毫无疑问也将成为其快速“出货”的首选项。

供销存量各区之最,呈贡公寓或“消化不良”?

据锐理发布数据显示,昆明公寓市场自2018年下半年起供应量大幅提升,存量随之逐步增高。

2020年上半年,公寓存量达398.05万方,同比上涨47.4%;去化周期为41个月(约3.4年),同比延长10个月;成交均价为9551元/㎡,同比下降7%。

昆明公寓市场月度供销走势图,图片来源:昆明锐理

由此来看,昆明公寓市场整体呈现出量涨价跌的态势。

其中, 2020年上半年呈贡板块供销存量均为最高,分别占比44%、26%和33%,6589元/㎡的成交均价则为昆明各区最低。

2020年上半年公寓分板块供销存价情况,图片来源:昆明锐理

据不完整统计,目前呈贡在售及待售的51个项目中,共有25个项目规划有公寓产品。由此可见,呈贡公寓产品着实不少。

图片来源:界面昆明楼市

但,随着呈贡公寓市场数量和规模越做越大,不少人也对其未来的去化表示担忧和质疑,毕竟几年前呈贡“鬼城”的教训还历历在目。

呈贡公寓“野蛮生长”,最终谁来买单?

的确,就目前而言,在呈贡打造公寓产品已然成为各大房企多元业务布局的主要趋势之一,但呈贡真的能够“消化”这么多公寓吗?

其实,呈贡公寓市场的火热,说到底是因为市场需求量大。

2017年10月12日,云南省昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》显示,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。

通知原文件部分内容,图片来源:昆明市人民政府官网

此外,根据2018年1月昆明出台的户籍新政,购买呈贡公寓即可申请在呈贡落户,这意味着呈贡成为了昆明唯一一个允许购买公寓就能申请落户的区域。

在呈贡限售及落户政策的双重刺激之下,越来越多的客户开始转投公寓市场,呈贡公寓市场大步迈入房产投资主旋律。

除此之外,呈贡坐拥11所高校近20万师生,还有市政府、信息产业园600余家企业,10万企事业单位;同时,呈贡作为泛亚高铁的起点,待2022年泛亚高铁通车运营之后,每年预计将承接4500万高铁商旅客群。

不仅如此,根据昆明呈贡信息服务平台统计数据显示,自2012年起,昆明每年30万人口增长,三分之一落户呈贡;再加上随着区域内流动人口、商务、白领等人流量的增加,预计到2020年,呈贡人口将达到107万。

如此巨大的人口红利以及公寓产品自身的宜居宜业宜商多功能属性,也让房企及投资客看到了呈贡公寓市场的发展前景。

于是,大批公寓产品应市而生,呈贡成为了昆明公寓供销存最多的区域。当然,随着公寓产品的不断增加,投资和回报空间被进一步压缩。再加上产品同质化现象严重,即大多数项目产品规划、位置、配套等基本相似,公寓市场竞争日渐加剧。

因此,通过以价换量,似乎成为了撬动投资客的最好杀手锏。

购买公寓,是“陷阱”还是“馅饼”?

如此大势之下,对于购房者来说,购买公寓是“陷阱”还是“馅饼”?

一般来说,购买公寓的人,无非有两个目的,过渡型自住或者投资。

对于那些想买住宅,但又资金不足的过渡型自住者来说,公寓最大的吸引力莫过于便宜、门槛低等。所以,明知公寓产权只有40年、高容积率、高梯户比、水电费贵等各种各样的硬伤,刚需客们依旧前赴后继。

当然,其实相较于这些缺点,公寓的流通性才是购房者最应该思考的根本问题。在二手房市场上,公寓滞销的可能性很大,且转让税费很高。

一般而言,二手公寓转让费包括个税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等等,整体下来大概有全额的30%或者差额的55%。

例如30万买套公寓, 5年后以40万卖出,在这上涨的10万中,需要缴纳6多万的税费,再加上杂七杂八的费用以及5年的通货膨胀,整体下来,基本没赚到什么钱。

所以,公寓即便成功转手,赚取的差价也很难作为置换住宅的资本。

这也是公寓与住宅之间的投资逻辑差异,公寓靠的不是低买高卖赚差价,而是“整存零取”收租金,长期持有,获取租金回报。

因此,对于那些手头宽裕又没有更好投资渠道的投资客来说,或许可以通过投资公寓赚取一笔资金。

但购买之前也要慎重选择,多方考量,不仅要保证购买的公寓未来能够租的出去,而且还要尽量保证购买的公寓租金回报率比较合理。

综上所述,即便公寓打折促销力度很大,但住宅无论是自住还是投资都比公寓优越性更高。若要购买公寓,买之前一定要综合考量各方面因素,避免“入坑”。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。