文|地产深度报告

​进入三季度，保利地产的排名又落到了融创之后。

11月6日，保利地产披露了其10月份的运营情况。公告显示，2020年前10月，保利地产累计实现签约销售金额约4227.49亿元，同比增长约9.18%；累计签约销售建筑面积约2856.41万平方米。

保利地产与融创中国的差距开始拉大。数据显示，融创中国前10月累计实现销售金额4511亿元，较保利地产多出284亿元，销售优势较9月份的133亿元再增大。

与之相应地，克而瑞销售排行榜显示，9月份，保利地产与融创调转排名，前者从第4位掉落第5位；10月份，二者的排名顺序未再发生变动。

同样的剧情也发生在2019年9月份。公开信息显示，2019年1-8月，保利地产的销售排名均居于第四位，9月因销售失速而回落第五的位置。

事实上，近期保利地产单月的销售情况出现颇为明显的波动。

克而瑞数据显示，今年前4个月，保利地产的单月销售额均400亿元以下。但在经历了两个月的措手不及之后，3月-6月间，保利的单月销售额环比均录得大幅增长，最大增幅达到35%。这也使得其6月份的销售金额达到年内最高的688.53亿元。

7月、8月，保利的单月销售增幅又转负，环比降幅分别为29.6%、14.9%，销售金额也跌至500亿元以内；9月、10月再度回升至500亿元以上，但环比增速有明显下滑，分别为14.4%、9.1%。

东方证券分析师房诚琦认为，截至9月份，保利地产销售排名在第5，与上年同期持平，全年有望站上5000亿元销售规模。

不过，诸葛找房数据中心分析师陈霄表示，截至10月份，保利的销售金额与融创差距还在不断拉大，在仅剩下两个月的情况下，在排名方面，保利追赶并超越融创还是有一定压力的。

虽然销售方面有所落后，但是保利地产的补仓动作明显加快。

天风证券研报数据显示，保利地产近期新增12个项目，占地面积79.63万平方米，同比增长41%，新增规划建面208.06万平方米，同比增长25%；总地价款124.71亿元，同比增幅为45%。

10月26日，经过近3小时、107轮竞价，保利力压中海、招商、金茂等房企，以约46.9亿元的总价拿下了广州琶洲的一宗宅地，溢价率29.2%，成交楼面价达51462元/平方米。

今年以来，保利地产一改2017年以来在投资方面渐现保守的态度，公司管理层在今年年初时曾披露，“2019年，土储安排了1100亿的权益投资，2020年初步（安排了）1300亿资金。”

天风证券数据显示，前10个月，保利地产累计获取项目累计规划建面2189.78万平方米，同比增幅为32%；累计总地价款 1438.68亿元，同比增长33%，累计拿地力度为34.03%，高于2019年全年33.66%的拿地力度。

某TOP5房企投拓人士曾向记者表示，企业大力度拿地的背后是远期的扩张意愿。

保利地产“重回行业前三”目标从2017年以来就被市场广泛关注，不过目前来看，在重回巅峰之路上，保利地产首先要超过融创。而在今年“三道红线”新规的重压之下，保利或将迎来转机。

“近年来保利一直秉承稳健谨慎发展态度，根据近期的‘三道红线’新规，保利均未踩线，处于安全区，各项指标均表现良好，未来融资空间较大，这为其实现排名突破提供了一定的契机。”陈霄表示，“反观融创连踩三条红线，高负债高杠杆的发展模式面临调整，待未来‘三道红线’的细则落地，融创的融资将会受到严格限制。”

对房企来说，降杠杆的办法无外乎加快销售、少买地。融创近来的投资步伐已有所放缓。据克而瑞监测，10月份，融创新增土地建面为246万平方米，成交总价为109亿元，低于前9个月月均252万平方米的新增土地建面；亦明显低于2019年月均422万平方米的新增土地建面。

不断加大的补仓力度将成为未来保利实现超越的基础。不过，也有地产行业咨询分析师表示，“今年融创虽然没怎么大肆招拍挂，但是和政府的战略合作一直都没停，一签就是一大片。”

另外值得一提是，2019年，保利地产的总土储虽有所下降，但其提高了拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至71%。而今年10月份其新增项目中，以建面、价款口径计，单月权益比例分别为61.53%、60.78%，低于2019年的水平。