正在阅读: 存量时代,商业地产的致胜之道

扫一扫下载界面新闻APP

存量时代,商业地产的致胜之道

供给过剩、管理能力不足、疫情冲击为商业地产运营商带来挑战。致胜未来,运营商需把握四大核心能力。

文 | 奥纬咨询董事合伙人  李剑腾/奥纬咨询零售与消费品业务副董事合伙人  陈闻

伴随着城镇化和消费升级的大趋势,我国的商业地产在过去十年蓬勃发展,成为房地产存量市场中的一大主力。然而,供给过剩、管理能力不足、疫情冲击等也为地产运营商带来了重重挑战。后疫情时代,地产运营商需牢牢把握定位规划、项目运营、资本市场和科技创新四大核心能力,在变革中抓住机遇,实现长效增长。

近年来,中国商业地产普遍面临着盈利水平差、资金效率低、招商运营难这三大挑战。据奥纬统计,2019年,全国约有3900座已建成的购物中心。然而,各线级城市的商业地产发展十分不均衡:一线城市面临着结构性过剩的问题和白热化的竞争;而在低线城市,商业地产密度尚未饱和,但运营表现普遍较差。奥纬零售商业地产专有数据库显示,三线及以下城市的平均租金水平为30~100元/平方米/月不等,远低于二线城市及以上的平均水平;空置率也位于全国最高水平。

需求端而言,商业地产呈现融合化、体验化、数字化的趋势。

在新零售日益普及的常态下,商业地产也在积极探索线上线下融合的全渠道发展模式。以消费者场景化、个性化的需求为主要驱动力,商业地产逐步布局多样化的线上平台和线下载体,辅以物流配送打通线上线下消费体验,并通过大数据赋能,不断优化运营模式和消费者体验。

银泰购物中心与阿里巴巴的战略结盟就是“商业地产+新零售”合作的案例之一:银泰以打通支付和会员体系帮助淘品牌入驻线下,阿里巴巴提供O2O零售新玩法,用数字化赋能银泰的购物体验。

今年,突如其来的疫情也加速了商业地产融合化的进程。疫情期间,部分商业地产运营商不失时机地推进了全新的线上营销策略,如云购物、直播购物及社群购物等,取得了优异的成绩。

经历了1.0传统商场与2.0主题式商场的迭代后,3.0体验式商场是购物中心逐渐演化的方向。在具备明确的主题/产业内核的前提下,商场专门设置体验区域,通过各种活动/设施更新来提高购物中心的活力和新鲜感,并且配套设施也完全体现主题氛围,形成一体化主题生态。

奥纬零售商业地产专有数据库显示,在2019年一线城市购物中心业态组合中,休闲娱乐、亲子、丽人等服务型消费商铺比例明显上升,而纯购物类商铺面积比例则有所下降。消费升级带动高附加值服务、体验消费比重上升,消费者从购买产品到购买体验进行了转变。服装等门店以陈列为目的,线下体验、线上下单交付的趋势逐步明朗化,而标准化产品( 3C、家电等)将进一步线上化,未来有可能逐步退出实体店。

随着数字化技术不断精进,商业地产也在科技赋能的支持下实现了全流程的数字化体验。从商业地产规划开发、招商运营再到维护更新,数字化可以在全端提供相关支持,更好地为开发商提升坪效、降低空置率,并进行精准营销,提升销售额,优化客户体验。

致胜未来,把握四大核心能力

在现有挑战下,商业地产开发商应该审时度势,在挑战中寻找机遇,牢牢把握致胜中国零售商业地产市场需具备的四大核心能力,抓住市场结构性新机会。

定位规划能力。由于购物中心结构性过剩,且单体资金投入大,开发商需建立符合融合化、体验化趋势的规划设计理念,并将业态、功能优化。差异化的市场定位将助力零售商业地产赢在起点。

项目运营能力。运营团队通过标准化的制度建设和人才梯队搭建,实现管理精细化、能力可复制的规模效应,从而进一步提升管理效率、租户粘性和忠诚度,打造长盛不衰的零售商业地产品牌及溢价,成为稀缺的优质商业资源。

资本市场能力。商业地产租金收益低、资金回笼周期长,拥有较低及较灵活的融资成本意味着更广阔的生存空间。开发商可以通过金融能力的打造和融资能力的创新,有效利用资本市场,有助于实现低成本融资和灵活退出。

科技创新能力。数字化运营可以帮助开发商打造面向客户和租户的差异化优势,并进行新零售商业模式探索以实现线上线下融合。将数据应用赋能,科技创新颠覆,最终实现、变现价值创造。

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。
表情
您至少需输入5个字

评论 0

暂无评论哦,快来评价一下吧!

为你推荐

下载界面新闻

微信公众号

微博