文 | 徐天禹

今年的南京楼市和往年似乎有一些不同。

从曾经的刚需遭哄抢、到刚改和改善盘成为主流追求，到今年下半年各种大户型的高端改善盘引来全城有钱人报名摇号，越来越多的买房人置业想法和心态开始发生转变。

于是三大豪宅板块又开始频繁出现在大家的视野中：老牌富人区城东、主城中心富人聚集地城中还有近些年的豪宅新贵河西。千万级豪宅遍地开花，置业者们一时间迷晃了眼。

那么如今的顶豪和高精尖人群们，到底更青睐哪个富人区呢？

01

富人区1.0版本：风水宝地城东紫金山

“东富西贵”这四个字也是老南京人常放在嘴边的话了。最早一批富人区多数都在城东板块“安营扎寨”了。

让我们把时间追溯到上个世纪90年代，南京1.0版本的豪宅基本都在紫金山-月牙湖一带崛起：梅花山庄、帝豪花园、钟鼎山庄……无一不是富人们青睐城东的证明。

然后是但凡提起南京豪宅就必会谈到的钟山国际高尔夫，链家网在售二手房源仅三套，至少也要5800万起步，价格高昂得让人咂舌。

城东这片老牌富人区已许久未有豪宅入市了，于是上周六（11月7日）正式公开180、220㎡户型样板间的豪宅复地·御钟山和即将在本月公开售楼处的纯新盘钟山峰景成了板块内目前受到富豪们最多关注的项目了。

时隔5年，城东豪宅复地御钟山三期终于要入市了，预计最快在年内迎来开盘。

此次开盘，项目推出北边9栋楼，共228套，其中220㎡户型共4栋96套，178㎡户型共5栋132套。目前放风价在4-4.5万/㎡，毛坯交付。验资400万可以预约参观样板间。

此次公开的样板间180㎡和220㎡户型分别为三房两厅三卫以及四房两厅三卫设计。

复地御钟山上一次领销许已经要追溯到5年以前了，当时项目加推了二期精装大平层23号楼，建筑面积约220㎡，均价38000元/㎡。

而于10月下旬正式公布案名为“钟山峰景”的华发G05项目预计最快在近期公开项目售楼处，最快于12月首开！

项目拟建20栋18F住宅和2栋商业体，招商蛇口与华发股份合作开发，将打造建面为118㎡、128㎡、143㎡、168㎡户型产品。

02

富人区2.0版本：宅地稀缺的主城中心区

一个城市的中心区位总是这个城市房价很高甚至是最高的地段，城中也不例外。无论是秦淮河畔、还是宇宙第一商圈新街口附近，都是南京人心目中名副其实的城市中心地段。

目前城中只有泰禾南京院子、雅居乐长乐渡和金鼎湾状元府还有房源在售，雅居乐长乐渡总价2000万/套起步，泰禾南京院子总价3500万/套起步，金鼎湾状元府总价也要千万起步。也是实打实的豪宅户型和豪宅价格了。

尤其是近几年城中宅地稀缺，那些待开盘的豪宅们每一次放出风声都会引起富豪们的悸动，“虽屡屡被鸽，亦卑微等待”。

城中今年有3大豪宅有望最快在年内入市，都是大家期盼许久的项目。

位于武定门东的中冶锦绣珑湾项目预计本月中下旬开盘，一次性推完全部房源，项目验资400万，大概率首付8成。

11月8日，项目正式公开132㎡4房2厅2卫户型，132㎡打造4房2厅2卫，做到三开间朝南，南北通透，三个卧室均带飘窗，空间利用率高，主卧套房设计，独立卫浴，私密性好。

久未有豪宅入市的玄武湖片区也即将迎来“重头戏”金陵玖园。

项目主力户型200、330、440、515、600㎡，此前放风价6.5万-7万/㎡，总价1000万以上！根据最新消息，项目正在积极申领销许当中，最快本月将迎来首开。预计验资1500万，首付未定。（具体以实际销许为准）

此前曾有消息传言，金陵玖园项目将打造主城豪宅，最小户型200㎡，主力户型为350㎡。网络上曾流传着项目200㎡户型图，为3室4卫2厅，三开间朝南，南北通透，每个卧室都带有独卫。（最终以开发商公布为准）

金陵玖园位于城中板块玄武区玄武门街道中央路，紧邻玄武湖，位于1号线新模范马路和玄武门地铁站之间，相距不过800米，对面就是金茂广场，地理位置十分优越。

此外还有南京目前总价地王项目越城天地中心也有望在本月迎来首开，主力户型建筑面积约500㎡，总价2500万起售。

03

富人区3.0版本：权贵新宠河西板块

河西，近些年异军突起的新晋富人区。

关于“南京第一富人区”这个称谓，站队城东还是河西、争辩的次数已经不胜枚举，各路富豪们各执一词、莫衷一是。

过去的十多年，是河西新城飞速发展的十多年。它位于南京市主城区西南部，是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，是居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，也是现代化国际化新南京的标志区。

近几年也能明显看出不少房企开始热衷在河西酝酿头部豪宅项目：河西中地王海玥万物和最贵单价地王葛洲坝中国府，屡屡被顶豪们所提及。

河西绝大多数楼盘从来不愁卖，有些项目买房人们唯恐买不到。像前阵子花了两个月时间就收官的苏宁檀悦，三次开盘都是数千人陪跑，名副其实的顶流“日光盘”。

二手房市场方面，成交均价6.5万+/㎡的豪宅项目不在少数，口碑封神的仁恒江湾天成小区二手房均价更是直冲9万/㎡！也是新贵富人区河西板块二手房价格天花板的存在了。

年内河西待入市的豪宅项目选择还是很多的，江心洲有璞境和荣盛·江天瓴筑，河西中有海玥花园，河西南有双子星项目融创滨江one和万科翡翠滨江，都是千万级别的top级豪宅了。

▲ 江心洲 ▼

中南·璞境前身是江心洲G06地块，今年4月29日，经过60轮竞价，最终被中南和江苏水利房地产开发有限公司以30.8亿元联合拍下，楼面地价35274元/㎡，刷新江心洲区域楼面地价，晋升为板块内最新地王。

根据规划，项目打造6幢25层高层，主力户型建筑面积约143㎡-200㎡，放风价6万/㎡，由中南、水利、恒通三家联合开发。目前地块已全面动工，预计最快11月公开售楼处和样板间，随后将首开两栋住宅。

与璞境一直暗暗较劲的则是江心洲的前地王项目荣盛·江天瓴筑。

2019年4月30日，经过112轮竞价，南京荣盛置业有限公司拿下江心洲G08宅地，楼面价31980元/㎡，自持商品住房面积13000平方米。

根据规划，项目共打造12栋低密洋房，一共只有123套房源，户型建筑面积约245、278、384㎡，以终极改善客源为主。项目预计10月公开售楼处，四季度上市销售。预计首开5、12#楼， 共计28套房源，首开建面约278㎡户型，五室两厅五卫设计。项目预计本月中下旬开放售楼处和样板间，最快年内首开，放风价要卖6万/㎡。

▲河西中▼

拿地四年多的海玥花园终于有望在四季度迎来首开了。

项目前身是河西中部G68地块，2016年被上海建工以64.8亿元拿下，成交楼面地价高达42561元/㎡，成为当时南京的新地王，也是目前河西中部最高的楼面价。

产品包括大平层和复式，户型建筑面积约为240-480㎡；大平层最小户型240㎡。300㎡以上则是跃层，带大面积挑高空中花园。项目预计年内会入市首开，放风价7万/㎡。

▲河西南▼

今年4月30日土拍中，河西南诞生了两幅4万+/㎡的高价地：楼面价40196元/㎡的万科G10地块（万科翡翠滨江）和楼面价40260元/㎡的融创G11地块（融创·滨江one），并称为河西南的双子星。

融创滨江ONE最快在本月底首开1、6、8号楼，房源建筑面积为142、193、242㎡。放风价对标葛洲坝南京中国府，预计6万/㎡左右，是否有精装包还未可知，大概率首付8成。

而一街之隔的万科翡翠滨江据悉今年暂不开放售楼处，只做了样板间，项目首次开盘之前的营销活动都将在卓美亚酒店67层的展厅进行，有意向的买房人可以自行前往了解。

项目最快四季度首开上市，户型建筑面积为143㎡、190㎡、230㎡的全四房设计。

写在文末：

虽然城东环紫金山一带是曾经最受青睐的富人区，不过后续发力不足，豪宅断档以后板块已逐渐过气，复地御钟山和钟山峰景能否重新扛起城东老牌富人区的大旗，还要在项目开盘时才能见分晓；

城中的配套俨然早已非常成熟，无论是城际交通、商业还是环境资源都数一数二，如果偏爱“入住即可享”的买房人选择城中是很不错的决定，尤其是那些阖家居住的，还能感受到老南京城里的烟火气，喜欢热闹的置业者们应该会偏爱这里；

而河西则更为现代化和科技化一些，综合来说可发展潜力还有很大，毕竟是要对标上海陆家嘴的存在，精英人群终极置业的选择多数是这里了，这一点从近几次河西板块项目开盘人才报名人数上就能窥知一二。

往回倒几年，有很多人都会说南京没有几个拿得出手的豪宅项目，不过从今年待入市和已开盘的豪宅项目来看，这些豪宅项目已渐渐形成了自己的体系和风格，未来也有更进一步的可能。至于大校场等板块将来能否成为新一批终极置业选择板块，我们也拭目以待。