文 | 韩素云

今天（11月11日）下午15:00，深圳土地房产交易大厦将举行前海T102-0345宗地的拍卖活动，这是深圳年内第二次出让位于前海的宅地。

宗地位于前湾片区，在5号线前海公园站旁，面积2.69万平方米，总建面13万平方米，用途为二类居住用地。

宗地起拍价56.22亿元，最高限制地价81.52亿元，项目建成后，普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米（毛坯）。

界面楼谈下午将在土地交易中心现场，全程直播土地拍卖的实况。

龙光项目旁，地铁口宅地

这块编号T102-0345的宗地，位于前湾片区，在听海大道和前海四路交汇处北侧，与龙光5月拿下的宗地隔听海大道相望。

根据出让公告，宗地面积2.69万平方米，总建面13万平方米，容积率不高于4.85，建筑覆盖率不大于60%，建筑高度小于150米。

其中，住宅11.71万平方米，包含配建的只租不售人才住房，初始配建面积不少于1.17万平方米。

此外，宗地还需建设7000平方米的商业，以及文化活动室、公交首末站等配套。商业部分要求打造具有风情特色的国际化街区，沿前海四路一侧首层须设置咖啡、茶室等餐饮，以及小型零售等活跃界面。

界面楼谈实地探访发现，宗地就在5号线前海公园站旁，将来会是地铁口物业。

宗地西北侧为正在施工的前海十单元学校（民办部分），北侧是前海哈罗外籍人员子女学校。

值得一提的是，哈罗外籍子女学校为国际学校，是一所拥有幼儿园、小学、初中及高中阶段全日制及寄宿制的学校，学位最多可达1800个。

从宗地的现状来看，地块大部分区域已是平整状态，但东侧仍有部分土地为绿植覆盖。

并且，目前宗地被一条水泥路从中间分开，北部地块地势较高，南部地块地势较低。宗地规划设计条件则提出，项目可自前湾四路向诚信3街方向，形成逐级抬升、尺度宜人的建筑群落关系。

根据出让公告，这宗宅地将按“双限双竞”的办法挂牌出让，最低起拍价56.22亿元，最高限制地价81.52亿元，项目建成后，普通商品住房入市最高均价为10.71万元/平方米（毛坯）。

难破“10字头”魔咒，又将是前海打新盘

这是今年以来，前海出让的第二宗宅地，也是前海建区以来出让的第4宗宅地。

这宗地旁边的T102-0346宗地，在今年5月被龙光以115.97亿元的高价拿下，并且须配建只租不售人才房4.08万平方米，可售楼面价达到8.12万元/平方米，而宗地的商品房限售价也是10.71万元/平方米。

事实上，前海的新盘价格一直以来都限制在“10字头”，而前海的整体二手房均价已达到了11.5万元/平方米。

目前，前海的二手房源多集中在大小南山以西，建成年份从90年代到2010年都有，二手房价则在8.5-13.8万元/平方米区间，价格最高的是2014年建成的佳兆业广场一期，参考均价13.8万元。

但由于新房限价，前海入市的新盘都尚未能“破10”。根据湾区壹地产的数据，前海已入市的项目有前海时代、招商领玺、颐湾府。

前海时代：

于2015年入市二期，均价8万元/平方米左右；

招商领玺：

在去年11月入市，备案均价10.8万元/平方米；

颐湾府：

同样于去年11月入市，备案均价10.2万元/平方米。

也由于打新空间的存在，前海新盘都较受欢迎。

招商领玺开盘时，122-154平方米的住宅产品，在4小时内便清盘，外界估测收金逾63亿元；颐湾府开盘时也被曝去化近9成，剩余房源也陆续销售一空。

如今，龙光的T102-0346宗地命名为前海天境花园，也同样受到了广泛的关注。近日，项目被曝推出108-110-120-137-140平方米段的多种户型，共1013套。

但界面楼谈实地观察发现，项目仍未出地面，而在深圳住建局公布的2020年待入市新房项目名单中，也没有龙光前海项目的身影，预计项目年内难以入市。

不过，前海这两宗宅地所在的前湾片区，目前仍在开发中，几乎是一整片工地，没有任何居住或商业气息，或需等待住宅项目交付入住后，才会有所改善。

 

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