文|地产深度报道

11月11日，蓝光发展披露了其在10月份的新增项目情况简报。公告显示，2020年10月，其新增5个房地产项目，分别位于西安、昆明、泸州、上饶、桐乡，土地成交总价为35.4亿元。

尽管新增项目不算多，依旧不乏高溢价率地块。10月29日，蓝光联合体在嘉兴桐乡拿下的地块溢价率为37.78%，远高于同期平均溢价率水平。克而瑞数据显示，10月份土地成交溢价率创下今年3月以来新低，环比9月下降了2.4个百分点至12.2%，其中二线城市溢价率为11.4%、三四线城市溢价率为13.1%。

事实上，今年以来，蓝光发展拿地溢价率明显处于高位。

蓝光发展今年前10个月共计新增52个项目。诸葛找房数据中心提供的信息显示，截至目前，蓝光发展所拿地块中溢价率最高的超过了150%，是其在河南南阳拿下的一宗地块；排在第20位的地块溢价率水平也在45%。

溢价率处高位

蓝光发展从年初起，拿地溢价率就一直处于高位。

2020年以来，蓝光发展拿地溢价率TOP20地块

1月15日，江苏常州主城区首场宅地土拍上，蓝光经过46轮竞价，击败21家房企，以3.96亿元竞得一宗地块，楼面价为7694元/㎡，溢价率达到74%。

蓝光在常州不仅贡献了高溢价率，还在上半年的土拍市场上创下了单幅地块成交总价最高。4月，蓝光耗资24.73亿元拿下了常州曙光化工厂地块，楼面价达到14615元/㎡，溢价率也达到了47.82%。

4月也是蓝光疯狂补仓的月份。据披露，4月单月，蓝光共新增9个项目，并以超高溢价率新进入了两个四线城市。

先是4月初时，蓝光历经近3个半小时、196轮激战，以8.47亿元的总价竞得河南南阳一宗地块，溢价率达到了122.9%；月末，蓝光再以总价8.55亿元、85%的溢价率拿下安徽阜阳的一幅宅地。

随后的5月、6月，蓝光又回到河南，在南阳、信阳分别以150.65%、148.54%的溢价率补充了土储，而这两幅地块也成为2020年至今，蓝光所拿的溢价率最高的两幅地块。

8月下旬，蓝光再以一场百轮激战，击败“财大气粗”的央企中海，拿下了在石家庄的首个项目。这个项目并不便宜，这宗约48.63亩体量的地块，起始价为3.97亿元，最终成交价则达到7.93亿元，溢价率迫近100%。

进入下半年，随着疫情缓解、市场恢复，监管开始发力，各地政府也频繁发布房地产市场调控政策，以降低市场热度、平稳市场发展。同时，房企“三道红线”融资规则8月末开始在12家房企试点实施，房企融资环境较上半年明显收紧。

克而瑞研报显示，在调控加码和“钱紧”背景下，地价连续三月回落，溢价率也在9月份明显回落，流拍率也出现上涨势头，土地市场整体热度明显回落。

蓝光的补仓动作亦稍有放缓，其在9月仅新增3个项目，10月份新增5个项目。公开信息显示，截至11月12日，蓝光在温州以上限价格7.46亿元拿下一幅地块，溢价率达30%，较6月所拿温州地块溢价率有所下降，但仍明显高于当周土拍溢价率水平。克而瑞数据显示，11月2日-8日，土地成交溢价环比上周明显上升，但这一数值并未超过25%。

土储布局明显“下沉”

整体来看，蓝光在前9个月拿地仍颇为积极，兴业证券研报显示，其前三季度新增项目47个，新增项目建筑面积774.78万㎡，拿地面积与销售面积相当，估算拿地金额353亿元，拿地金额占销售金额比重53%。

在诸葛找房数据中心分析师陈霄看来，蓝光发展不惜频繁以这样的高溢价率拿地，是为了实现进一步的规模扩张，以进一步补充和提升土地储备。

尽管补仓积极是为以后做储备，但有对蓝光发展较为熟悉的分析师直言“看不懂”，“（很多地）不知道为什么拿，比较分散，也不是一直深耕的城市”。上述拿地溢价率位列前三的城市中，除信阳外，蓝光此前在南阳、石家庄并无项目。

事实上，蓝光发展今年的拿地集中度出现了明显下降。安信证券发布的研报显示，截至9月末，蓝光发展在TOP1、TOP3、TOP5城市拿地建面占比分别为8.8%、23.7%、35.8%，较2019年分别回落7、12.3、16.1个百分点。

同时，以2019-2020年上半年新增土储项目为样本，蓝光发展的新增项目布局于11个城市圈、48个城市，其中新增土储TOP1、TOP3、TOP5、TOP10的城市项目占比分别为10.3%、24.7%、36.9%、52.3%，布局相对分散。

通常情况下，项目布局分散对企业发展来说，是一件“耗时耗力耗钱”的事。上述分析师认为，这样会使得企业资源分散，“不像深耕的企业当地的政府资源有优势，品牌也有优势，会省很多事”。

值得一提的是，蓝光在城市能级上也有所下沉，加大了三四线城市的土储布局。安信证券数据显示，1-9月，蓝光在一、二线城市拿地建面占比合计为48%，较2019年下降8.2个百分点；三四线城市占比则从2019年的43.9%上升为52%。

陈霄认为，蓝光加大在三四线城市的土地储备，且采用高溢价、高成本拿地，在三四线城市未来房地产市场发展面临诸多不确定性的前提下，这种拿地行为未来将会面临风险，未来盈利状况或将承压。

国盛证券研报显示，截至9月末，蓝光发展净负债率为105.6%，同比降低3.8个百分点；剔除预收账款的资产负债率为70.6%，同比微降0.2个百分点；现金短债比为0.81。