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鲁楼观察 | 青岛楼市开启淡季行情,库存高压哪里会是下一个即墨西?

成交量不断萎缩,新盘供应量持续增加。

文 | 林记

在刚刚过去的双11,开发商们纷纷与电商联手,直播卖房、抽奖打折各种活动搞得不亦乐乎,然而这一切的努力,并没有扭转楼市下滑的态势。

根据青岛网上房地产发布数据统计,上周(2020.11.9-2020.11.15)青岛新房共计成交2499套,环比前一周(2671套)下降6.4%,成交新房面积298679.26㎡。其中,新建住宅成交2173套,环比前一周(2331套)下降6.8%,新建住宅成交面积259448.64㎡。

与此同时,青岛40多个新盘在11月份上市。成交量不断萎缩,新盘供应量持续增加。伴随着库存越来越高,会不会有楼盘,如同即墨西禹洲·朗廷府那样以工抵房的名义大幅降价,成为我们关注的焦点。

特价房苦撑西海岸市场

从分区成交情况来看,西海岸继续蝉联新房成交周冠军,上周新房共成交805套,新房成交面积94380.05㎡。虽然依旧处于领头羊位置,但与旺季周成交量过千套有着明显的差距。

而且,值得我们关注的是,西海岸的成交量主要是依靠融创等开发商降价促销而来。以维多利亚湾为例,开发商不但给出了8XXX元/平方米的优惠,而且在首付上也给予了优惠,以至于除了普通的购房者外,许多房产经纪人都出手买房。

在头部房企使出洪荒之力后,短时期内成交量确实有一个很大的提升,但是房产经纪人买房之后,还有谁能继续保持楼盘的热度,这要打一个大大的问号。在周成交榜的TOP10中,有7个楼盘来自西海岸,由此可见其他楼盘的销售并不太好。

我们再来看本月的主要增量,西海岸11月有8盘待开,其中6盘为纯新盘,2个老盘。新盘方面,青铁公园里首开2、4#楼,建面95-124㎡;中信泰富琅琊郡开盘首推89、107、119㎡小高层,起价6888元/㎡;佳源海玥府11月7日开盘洋房已经售罄;碧桂园瑞源·朗悦湾预计11月首开高层产品;樾金沙预计11月开盘,户型建面为93、109、123、140㎡套三套四;万科海岸蓝山首开小高层,建面约118㎡。老盘方面,融创维多利亚湾预计11月加推、保利源诚领秀海预计11月加推20#楼。

从西海岸的库存和新开楼盘分布来看,西海岸的主要压力还是在老胶南一带。海洋活力区、西客站两大板块的万元盘将面临中信泰富琅琊郡的冲击,这也是最可能出现降价优惠的区域。

大盘入市胶州楼市继续承压

上周的成交榜上,胶州赶超即墨,成为亚军,上周即墨新房共成交387套,成交面积43069.21㎡。胶州楼市因为供应量远远超过了需求量,各大开发商的价格战早已打响。不论是主城区还是上合示范区,房价早已经跌破万元线,许多楼盘已经是处于成本线附近。

11月份的楼市,不仅仅是成交量有所下滑,各大开发商因为明星大盘的入市,还面临着更为严峻的挑战。

世茂正北·海丝国际城营销中心已经正式开放。项目位于站前大道以西、海尔大道以东、香港路以北、规划青岛路以南,地理位置优越,根据规划将建设2栋25F+2栋26F+4栋18F+1栋15F+1栋2F商业。观察员实地探盘发现,该项目规划和品质在胶州市场都颇具竞争力,所以吸引了众多购房者的关注。

此消彼长之间,胶州主城其他楼盘必然更加艰难。有加推计划的老盘,已经将洋房产品的加推价格降至七字头。相比还有刚需支撑的主城,缺乏外地投资客,上合示范区和少海板块出现降价潮的可能性更大。

禹洲事件之后即墨还有降价空间

成为全国热点的禹洲朗廷府降价事件,以及保利堂颂精装房业主维权事件的持续发酵,对于即墨置业者信心打击,已经体现在交易量上。即墨区上周成交新房303套,新房成交面积34222.32㎡。特别是本次事件的中心即墨西,各大楼盘的销售都十分惨淡。某刚刚入市的豪宅产品,虽然总价比预期低了近百万,但是月网签量只有2套。在这种销售量之下,继续降价促销似乎是开发商唯一的出路。

因为上半年的供地潮,所以11月份即墨楼盘加推也出现了井喷行情。即墨区11月预计9盘入市,其中4个纯新盘。青岛印象川预计开盘10#、11#楼,建面88-108㎡三居多层;金日·君基新天地预计开盘,首推户型建面92-125㎡高层/小高层/电梯洋房;国信蓝悦湾预计11月开盘,首开3#楼高层,建面97、105、128㎡;恒信风华尚品首推3、4、5、10、11号小高层,建面107-139㎡。剩余5个老盘推新,金茂智慧国际城预计11月初加推5#;中冶·德贤公馆预计11月加推44#小高层,建面89-108㎡;嶺海香澜郡瑜院预计11月加推18#洋房及21#小高层;海尔产城创翡翠公园预计11月加推2#楼洋房,建面133㎡,均价17000元/㎡;国信墨悦湾预计11月推3#、4#洋房,建面111-132㎡。

除了价格一直居于高位的即墨西,创智新区、蓝色硅谷许多高价盘,在年末也可能会出现降价促销的行情。

面对这样的市场,观察员有三点建议:

1、买房子不是买打折菜,哪个盘最便宜就买哪里,在这样的市场中,更要对开发商的负债、楼盘的品质进行详细调查;

2、对于价格虚高的区域,不要一降价就冲进去,而是应该在板块内所有楼盘都打出优惠牌之后,比较出手;

3、开发商为了吸引购房者,现在会给出首付的优惠政策。对于经济能力有限的年轻人来说,不要脑子一热就出手买房,而是应该仔细计算自己的承受能力,以免日后出现断供情况蒙受更大的损失。

 

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