文 | 林记

在刚刚过去的双11，开发商们纷纷与电商联手，直播卖房、抽奖打折各种活动搞得不亦乐乎，然而这一切的努力，并没有扭转楼市下滑的态势。

根据青岛网上房地产发布数据统计，上周（2020.11.9－2020.11.15）青岛新房共计成交2499套，环比前一周（2671套）下降6.4％，成交新房面积298679.26㎡。其中，新建住宅成交2173套，环比前一周（2331套）下降6.8％，新建住宅成交面积259448.64㎡。

与此同时，青岛40多个新盘在11月份上市。成交量不断萎缩，新盘供应量持续增加。伴随着库存越来越高，会不会有楼盘，如同即墨西禹洲·朗廷府那样以工抵房的名义大幅降价，成为我们关注的焦点。

特价房苦撑西海岸市场

从分区成交情况来看，西海岸继续蝉联新房成交周冠军，上周新房共成交805套，新房成交面积94380.05㎡。虽然依旧处于领头羊位置，但与旺季周成交量过千套有着明显的差距。

而且，值得我们关注的是，西海岸的成交量主要是依靠融创等开发商降价促销而来。以维多利亚湾为例，开发商不但给出了8XXX元/平方米的优惠，而且在首付上也给予了优惠，以至于除了普通的购房者外，许多房产经纪人都出手买房。

在头部房企使出洪荒之力后，短时期内成交量确实有一个很大的提升，但是房产经纪人买房之后，还有谁能继续保持楼盘的热度，这要打一个大大的问号。在周成交榜的TOP10中，有7个楼盘来自西海岸，由此可见其他楼盘的销售并不太好。

我们再来看本月的主要增量，西海岸11月有8盘待开，其中6盘为纯新盘，2个老盘。新盘方面，青铁公园里首开2、4#楼，建面95-124㎡；中信泰富琅琊郡开盘首推89、107、119㎡小高层,起价6888元/㎡；佳源海玥府11月7日开盘洋房已经售罄；碧桂园瑞源·朗悦湾预计11月首开高层产品；樾金沙预计11月开盘，户型建面为93、109、123、140㎡套三套四；万科海岸蓝山首开小高层，建面约118㎡。老盘方面，融创维多利亚湾预计11月加推、保利源诚领秀海预计11月加推20#楼。

从西海岸的库存和新开楼盘分布来看，西海岸的主要压力还是在老胶南一带。海洋活力区、西客站两大板块的万元盘将面临中信泰富琅琊郡的冲击，这也是最可能出现降价优惠的区域。

大盘入市胶州楼市继续承压

上周的成交榜上，胶州赶超即墨，成为亚军，上周即墨新房共成交387套，成交面积43069.21㎡。胶州楼市因为供应量远远超过了需求量，各大开发商的价格战早已打响。不论是主城区还是上合示范区，房价早已经跌破万元线，许多楼盘已经是处于成本线附近。

11月份的楼市，不仅仅是成交量有所下滑，各大开发商因为明星大盘的入市，还面临着更为严峻的挑战。

世茂正北·海丝国际城营销中心已经正式开放。项目位于站前大道以西、海尔大道以东、香港路以北、规划青岛路以南，地理位置优越，根据规划将建设2栋25F+2栋26F+4栋18F+1栋15F+1栋2F商业。观察员实地探盘发现，该项目规划和品质在胶州市场都颇具竞争力，所以吸引了众多购房者的关注。

此消彼长之间，胶州主城其他楼盘必然更加艰难。有加推计划的老盘，已经将洋房产品的加推价格降至七字头。相比还有刚需支撑的主城，缺乏外地投资客，上合示范区和少海板块出现降价潮的可能性更大。

禹洲事件之后即墨还有降价空间

成为全国热点的禹洲朗廷府降价事件，以及保利堂颂精装房业主维权事件的持续发酵，对于即墨置业者信心打击，已经体现在交易量上。即墨区上周成交新房303套，新房成交面积34222.32㎡。特别是本次事件的中心即墨西，各大楼盘的销售都十分惨淡。某刚刚入市的豪宅产品，虽然总价比预期低了近百万，但是月网签量只有2套。在这种销售量之下，继续降价促销似乎是开发商唯一的出路。

因为上半年的供地潮，所以11月份即墨楼盘加推也出现了井喷行情。即墨区11月预计9盘入市，其中4个纯新盘。青岛印象川预计开盘10#、11#楼，建面88-108㎡三居多层；金日·君基新天地预计开盘,首推户型建面92-125㎡高层/小高层/电梯洋房；国信蓝悦湾预计11月开盘，首开3#楼高层，建面97、105、128㎡；恒信风华尚品首推3、4、5、10、11号小高层，建面107-139㎡。剩余5个老盘推新，金茂智慧国际城预计11月初加推5#；中冶·德贤公馆预计11月加推44#小高层，建面89-108㎡；嶺海香澜郡瑜院预计11月加推18#洋房及21#小高层；海尔产城创翡翠公园预计11月加推2#楼洋房，建面133㎡，均价17000元/㎡；国信墨悦湾预计11月推3#、4#洋房，建面111-132㎡。

除了价格一直居于高位的即墨西，创智新区、蓝色硅谷许多高价盘，在年末也可能会出现降价促销的行情。

面对这样的市场，观察员有三点建议：

1、买房子不是买打折菜，哪个盘最便宜就买哪里，在这样的市场中，更要对开发商的负债、楼盘的品质进行详细调查；

2、对于价格虚高的区域，不要一降价就冲进去，而是应该在板块内所有楼盘都打出优惠牌之后，比较出手；

3、开发商为了吸引购房者，现在会给出首付的优惠政策。对于经济能力有限的年轻人来说，不要脑子一热就出手买房，而是应该仔细计算自己的承受能力，以免日后出现断供情况蒙受更大的损失。