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金科服务今登陆港交所,房企缘何热衷分拆物业上市?

随着物业版块在资本市场发展的持续升温,其逐步展现出独特的魅力。

文|江北嘴财经

今日(11月17日),金科股份控股子公司金科服务在港交所正式上市,系今年重庆IPO募资额最大的一单,同时金科股份亦成为重庆首家A+H上市民营企业,内地房企分拆物业上市再获一枚新成员。截至今日收盘,首日收盘价报44.7港元/股,与发售定价持平,市盈率50.99,总市值291亿港元。

今年毫无疑问是物业管理行业激情拥抱资本市场的一年,尤其进入第四季度后,房企分拆物业上市的节奏明显加快,迎来新的一波上市热潮。那么内地房企缘何热衷与此?

物企上市潮

自2014年花样年旗下的彩生活成功登陆港交所成为“物业第一股”以来,陆续有房地产企业选择分拆物业上市,并在2019年达到第一波高潮,目前物业公司上市的数量正在快速增长。据克瑞尔物业管理统计,从2014年至今日,目前共有35家物业公司成功上市,除了A股上市的南都物业、新大正、招商积余外,其余32家均在港交所上市。

值得一提的是今年以来,就有11家物业公司登陆港交所,分别是兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务、全景悠活、金科服务。今年上市物业公司的增量占据整个上市物业公司数量的34.38%,增长速度可见一斑。

11月的资本市场对物业股来说同样好消息不断。11月3日,融信服务向港交所递交招股书,正式加入了内地房企分拆物业上市的大潮;11月8日,华润万象生活也通过了港交所聆讯,距离上市更进一步;11月15日晚,恒大物业IPO通过港交所聆讯。中信证券预测,2020年四季度物业公司IPO融资规模,将远远超过2020年前三季度的总和。

港交所信息显示,除了融信服务、华润万大生活、恒大物业外,目前还有融创服务、中国文旅、阳光城物业、越秀物业、建发物业等多家来自内地的物业公司在港交所提交了IPO申请。

融资大考

内地房地产企业为何抢在年底前,集体分拆物业“上市赶集”?随着房地产行业对主体监管日渐趋严,将于2021年施行的“三道红线”监管政策或成诱因之一。“三道红线”具体要求指:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1,这对整个房地产行业来说都是挑战。

“三道红线”之下,大多数房地产企业必须调整债务结构,分拆物业上市成为一种去杠杆、加权益的手段。通过股权融资能获得低成本资金的方式补充权益,改善资产负债率和净负债率等企业杠杆水平,从而缓解房地产企业的财务压力。

江北嘴财经了解到,分拆上市后,房地产企业还可以通过出售物业管理公司股权获得现金流,并凭着物业管理公司在资本市场的变现,提高其母公司的估值,不断拓宽融资渠道,提升融资灵活度,实现融资的良性循环。业内人士指出,物业分拆上市的逻辑是:将资产证券化、减轻资金压力。

资本偏爱

江北嘴财经分析32家港股物业公司发现,从市盈率看,市盈率超过50倍的有7家,市盈率在30-50倍之间的有8家,市盈率在10-30倍之间的有13家,上市后的物业管理企业市盈率普遍高于关联地产公司或者母公司。平均来看,32家物业上市公司的市盈率中位值为29.21,其关联地产公司的市盈率中位值为6.00,市盈率高出其关联地产公司超4倍之多。

港股物业公司情况一览(市盈率截至11月17日收盘)

图/江北嘴财经整理统计

这也表明,资本市场对物业股的认可度相对较高。房地产行业是资金密集的周期性行业,杠杆率普遍较高,行业规模增长放缓后,预估未来的房地产市场开发空间有限,因此房企普遍估值较低。而房企公开信息披露的内容有限,像物业等快速增长且市场空间大的板块由于营收占比较低难以获得更深的市场认知,其价值难以被合理评估。

喜忧参半

除去监管政策的原因和资本市场的认可度之外,大波的物业上市热潮跟行业发展背景紧密相关。

从发展背景看,我国的房地产市场经过20多年的快速发展已经进入存量时代,行业整体规模大概率已达到了行业顶点,不仅销售增速放缓而且融资渠道日渐收紧。而房地产公司本身具有的物业板块面对广阔的存量市场,拥有数量众多的业主,成为对冲房地产行业新增销售面积及销售额增速下降、抢滩存量房地产市场的另一优质途径。

从业务经营模式看,在2019年之前,房企分拆物业上市的意图主要是期待轻资产板块迅速发展,其业务经营模式的相对独立性决定了具备分拆上市的基础。

随着物业版块在资本市场发展的持续升温,其逐步展现出独特的魅力。然而,也有业内人士对此表示了担忧。物业管理服务行业总量始终有限,之前资本市场对其估值高,是因为上市平台少,故而稀缺,但如今大量房企分拆上市,资本快速注入物业行业之后,将迅速分食蛋糕。此外,物业管理行业作为房地产开发的下游行业,在近期上游地产整体环境趋冷的背景下,其估值水平或将在接下来受到一定影响。

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