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业绩下滑、负债攀升、融资频繁,金地集团缘何“掉队”?

曾因在股市中表现活跃且具有行业代表性而被誉为四大地产龙头股“招保万金”之一的金地集团,近年来却有明显掉队的趋势。

文|每日财报  何洛

1988年,金地集团初创于深圳,五年后开始正式经营房地产业务。目前,金地集团的业务板块主要包括住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。

2001年,金地集团登陆上交所上市,是中国较早上市并实现全国化布局的房地产企业之一,曾被与招商地产、保利地产、万科股份一起,被称为地产界的“招保万金”、“四大龙头房企”。

然而,2006年后,金地集团由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素的综合影响,规模速降,并逐渐与“招保万”拉开差距。

净利下降 增速明显放缓

日前,金地集团发布2020年第三季度财务报告。数据显示,虽然该公司今年第三季度实现的营业收入和归母净利润分别较上一年同期小幅增长了2.51%和12.11%,为205.64亿元和20.20亿元。

值得注意的是,金地集团虽然签约面积与签约金额上升,然而业绩反而下降。数据显示,2020年前三季度,金地集团累计实现签约面积823.50万平方米,同比上升 15.90%,累计实现签约金额1700.50亿元,同比上升19.90%。但其营业收入和净利润分别为404.39亿元、49.92亿元,同比下降4.92%、7.98%。

《每日财报》通过梳理发现,进入2020年后,金地集团业绩持续走低,营收和归母净利润的同比增速由正转负。今年一季度营业收入同比增速由上一年同期的61.23%骤跌至-33.98%;归母净利润同比增速也同比下滑了超50个百分点,低至-13.73%。

时至今年上半年,金地集团营业收入增速仍同比下滑11.60%、归母净利润同比增速同样下滑17.89%。这也是导致该公司即使业绩有所回温,仍无法扭转公司今年前三季度营收净利增速为负的重要原因之一。

负债承压 融资频率提高

规模追赶之下,金地集团的债务压力反而随之而来。数据显示,2016年至2019年,金地集团净负债率从28.40%一路走高至60.24%,即债务在三年内增加了560多亿元,净负债率提升了近50个百分点。而头部房企碧桂园在2019年的净负债率为46.3%,万科股份为33.9%。

自2017年到2019年,金地集团的债务规模从1005亿元飙升至2524亿元,增长1.5倍;有息负债则从553.54 亿元飙升至947.58亿元,几乎翻倍。对于金地集团而言,2020年所面临的最大压力,或是债务集中到期的压力。据统计,2020年,金地集团将面临328.10亿元非流动债务到期,而其2019年末的营收仅有634亿元。这意味着,金地集团去年营收的一半都将用于偿还到期债务。

从2017年开始,金地集团经营现金流净额一直为负,今年更是密集发债“借新还旧”。先后用上了短融、中期票据、小公募债券等多种融资手段,且融资金额都是用以偿还到期的公司债券。

数据显示,今年上半年,金地集团已发行共210亿元拟用以偿还到期的公司债券,其中包括四期共计40亿元的超短期融资券、三期共计60亿元的中期票据,以及一只已获上交所通过的110亿元小公募债券。

然而,大力发债下,金地集团的偿债能力不升反降。截至今年3月底,金地集团的短期借款微升至33.22亿元,一年内到期的非流动负债则增长17.06%至384.09亿元。当期,其现金及现金等价物余额为434.48亿元,同比仅增5.39%,以此粗略估算,金地的现金覆盖债务能力较2019年底继续减弱。

或许是迫于猛增的债务压力,在密集发债过程中,金地集团还出现一次发债后私自下调利率的行为,一度令市场愕然。

今年4月,金地集团违背了公司债《募集说明书》中所写的“提升”利率基点的约定,单方面将利率从5.29%调降至1.50%,此举立刻在投资者中引发强烈不满。据计算,10亿元的债务,照此变更利率,金地集团将省去3700多万利息。就在下调利率次日,上交所下发问询函质疑金地此举是否合规。

质量堪忧 频陷维权风波

在追求规模扩张下,金地集团近年来不断被爆出楼盘质量问题,在不少城市,金地

集团正逐渐成为“黑心房地产”的代名词。

通过梳理金地集团在全国布局下的多个项目,发现金地集团的维权事件可谓层出不穷。上海金地集团佘山天境三期,存在严重质量缺陷与销售时承诺不一致、绿化不达标、车库存安全隐患等问题。上海松江都会艺境等楼盘也被曝出楼盘装修太粗糙、存在窗户缩水、屋顶漏水等问题。郑州金地名悦轩存在延期交房、武汉金地北辰阅风华以学区房为卖点,结果承诺的学校无法就读等等。

今年9月初,东莞住建局通报金地物业“涉黑涉恶”一事,由于某地产公司与金地物业将楼盘的架空层违规建设成办公用房,被部分业主投诉,导致业主维权。今年7月,金地集团在武汉的4个项目均因“以毛坯价备案但卖的是精装房”而被业主维权。同样在7月,金地还因涉嫌虚假宣传而付出巨额代价。据广东省深圳市龙华区人民法院执行裁定,金地集团深圳项目的样板房和宣传资料所宣传的“别墅包含地下负一层及夹层”,因在收房后被认定为违法建筑、强制拆除而被23位购房人告上法庭。法院酌定,金地集团共需赔偿8109.3万元,其中约7400万元为给业主的赔偿金,剩余500多万元被查封、冻结。

时过境迁,地产界四大龙头从“招保万金”变成“碧恒万融”。掉队的金地集团如何纾解困境,能否重回行业巅峰,《每日财报》将持续关注。​

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