文 | 林记

“南深圳，北青岛”，在这一城市战略指引之下，诸多国内外知名企业汇聚岛城，外籍高管、高端人才持续流入，为我们的楼市带来了新的需求；

一座座自带顶级网红IP的商业综合体拔地而起，地铁网的逐渐完善，东方瑞士的宜居属性进一步加强，让许多外地游客流连忘返；

经历了2020年的岁月大考，许多居于城芯的精英圈层，对于生活空间有了更多升级、改善的需求，N+1的新人居生活，成为了很多人的追求。

在寸土寸金的繁华之地，中高端人群对社区环境需求更高，他们追求精致生活感，决定了分布于城市核心区域的高端公寓更契合他们的需求。然而在库存持续升高的市场中，商住公寓的选择题并不好做。地段与户型之外，开发商的产品定位与运营能力同样会影响着公寓的价值走势。

因此，作为2020年齐鲁房地产金质奖巡礼第三期，将对青岛有代表性的商住公寓项目进行盘点。

精英人生的N+1可能

李嘉诚说过，买房最关键的三要素地段、地段，还是地段。这句话对于准备入手商业公寓的人来说，尤为重要。

2020年突如其来的疫情，让许多人对于居家生活有了更高的追求。所以，从2季度开始，主城商品住宅市场，开启了一波波澜壮阔的牛市行情。在动辄五六百万的商品住宅之外，N+1成为了中产阶层置业新思维。

当代人对生活私密性与日俱增的追求，已经远远不是单纯的户型设计所能解决的了；何况大多数情况下，即使是四居室，也很难说让某一间房间完全属于某一个家庭成员，而且像卫生间、厨房等功能区无法拆解，必须通用。

在城芯购置第二居所，住宅不再是首选。一方面，住宅产品单价较高，户型面积也很大，整体购房成本过高；另一方面，作为二套住宅，无论是政策上的购房门槛还是二套房的税费，都要比一套房更高，购买并不划算。

LOFT和SOHO的优势，就在这样的背景下被显现出来。LOFT和SOHO虽然户型面积较小，但好在五脏俱全，往往三四十平的空间里，卫生间、厨房乃至衣帽间等必要的功能区都能够在设计师巧妙的安排下一一实现。而且LOFT和SOHO内的布局装潢也可以随意掌控，不必像住宅里的卧室那般，需要顾及整体的装修风格，不可过于突兀。

位于辽阳西路与劲松五路交汇处附近的远洋时代中心，就是青岛目前少有的能完美适应“N+1”模式的LOFT和SOHO项目。

首先从地段上看，它位于浮山后，这里是青岛主城市南区、市北区和崂山区三区交汇核芯要地，临近的地铁劲松四路站属于青岛地铁4号线，项目周边还有大润发、佳世客、大拇指广场、卜蜂莲花等构成的约30万人规模的商圈配套。

尤其值得一提的是，远洋时代中心采用的是目前国际上比较前卫的TOD开发模式，它将与其周边包括住宅在内的整个环境，打造成一个集成高端居住、街区商业、MALL、SOHO/LOFT、商务办公等为一体的复合型城市功能中心。

LOFT或SOHO与住宅项目紧密相连——这让远洋时代中心成为了“N+1”模式的最佳扮演者。

同样是位于浮山后繁华商圈的龙湖·新壹城，可以成为主城精英圈层时尚生活承载地。层高约4.7米，佳世客旁的地理位置，都赋予了它得天独厚的区位优势。

对于业主来说，创意装修后可实现双层布局，不论是居家办公，还是邀请三五好友聚会、活动、设宴都能轻松开启，下楼即达佳世客，逛街再也不必辗转。

碧桂园·悦界地处青岛主城市北中央商务区（CBD）商圈，五大商业综合体环绕，商业配套同样十分纯熟。M1/M4/M5/M8四重地铁交汇，畅达城市方寸之间。

从产品户型而言，商投、自住、办公三维一体弹性创变空间，用途自主发挥。项目自持下沉式广场、健身房、游泳池等设备，带来居住舒适的大幅度提升。

位于大型住区的中心，周边有稳固的刚需支撑和繁华商圈的加持，地铁则保证了出行的便捷性，灵动的空间可以为置业者解决更多生活需求。

繁华城芯的生活质感

结束了一天繁忙的工作，倒一杯红酒，面对城芯的霓虹闪烁轻啜慢饮，享受片刻的寂静与松弛。这是美剧《The newsroom》里经常会出现的画面，也是欧美高管和商业精英的日常。

许多世界五百强的高管，经常会在全球不同分公司轮岗，置办商品住宅对他们来说不切实际，租住高端公寓便成为了许多人的首选。所以，在欧美发达国家，在繁华城芯的高端公寓，都是金字塔尖的物业产品，租金高昂，房价同样不菲。

中铁青岛中心位于黄金十字路口香港中路和山东路交汇处，占据青岛东部商圈的“钻石”级地段。主体是由世界第三、德国第一的GMP建筑事务所设计，采用最为经典的Art Deco建筑风格。高耸的造型、硬朗的线条给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，成为城市中央地标建筑之一。

中铁青岛中心项目包含国际5A级写字楼、企业总裁官邸、国际五星级酒店、酒店服务式公寓和国际精品商业，此外还配有上千平米的空中会所和大型商务会议中心。这样的配置可以说十分符合外企高管们的需求。

青铁华润城项目坐落于崂山金家岭腹地，而金家岭金融区则是精英荟萃之地。

据金家岭金融区官方数据，金家岭金融区已建成并投入使用金融及配套楼宇载体超过750万平方米；集聚金融机构和类金融企业802余家；其中，大型法人金融机构16家，占青岛市的80%；国内外上市企业达到10家，新三板挂牌企业达到17家，金融业增加值以年均20%左右的速度增长。项目本身项目自持1.75万方的万象汇，属于一站式购物体验中心，融合业态丰富，为金家岭的精英圈层提供了更为时尚、便捷的居住选择。

位于青岛政务中心、金融中心的公寓产品，面对着城市顶尖的精英客群，价格不是问题，公寓的运营、管理能力是项目能否成功的关键。

网红景区的诗意栖居

青岛，有东方瑞士之称。梁实秋在《忆青岛》中说：我虽然足迹不广，但北自辽东，南至百粤，也走过了十几省，窃以为真正令人流连不忍去的地方应推青岛。一到夏季，青岛各大景区都会挤满了来自世界各地的游客，酒店的价格也是水涨船高。

在知名景区旁，拥有一套“面向大海，春暖花开”的公寓，便成了许多人的梦想。

卓越屿海位于金沙滩正芯200米，隧道口第一站，近距唐岛湾及长江路商圈，周围三大IP景区：金沙滩4A级景区、国际啤酒城、凤凰之声大剧院。卓越屿海以山海资源为依托，新德式半围合建筑布局，270度全向看海；45㎡平层公寓可自住可托管，年收益率达6.08%，弥补金沙滩片区轻奢度假酒店市场空白。

国家4A级景区城市阳台内，世茂·悦海同样是一个明星级公寓产品。约400米亲海距离，让世茂·悦海占尽天时、地利与人和。作为难得的自然资源，海与海景一直是置业所向。西海岸滨海资产，坐拥天然海景资源，更享约70公里海景视觉通廊，生态大境难得一寓。

夜晚枕海听涛，清晨凭窗观澜，晌午带上孩子漫步沙滩，在微醺的海风中嬉戏……这些占据绝版地段的度假公寓，可以让置业者找到期待的诗与远方。

产业新区的创想空间

产业，是一个区域价值增长的最强引擎。买公寓，我们同样要关注区域产业发展的前景。灵山湾与海洋活力区，毫无疑问是西海岸产业发展的两个重心。

山东省政府发布《山东省影视产业发展规划（2018-2022年）》，明确提出“建设青岛影视产业基地”，将青岛灵山湾影视文化产业区作为全省“1+N”影视基地（园区）布局的核心园区。到2021年，全面优化提升影视产业链发展能级，统筹形成“1+2+X”空间布局，以影视产业园为核心，藏马山影视外景地、星光岛影视会展中心为支撑，辐射带动一批专业化、特色化的影视资源，成为国内“影视+”节会及旅游的重要集聚地，在新区中部全面崛起国际化影视城。

佳源 未来云谷，以“数创产业”为核心，定向引进西谷数字、乌镇虚拟产业园等企业，吸引优秀人才聚合，为园区内中小型企业提供智慧云服务，打造满足一站式工作、生活等全配套、全产业链智慧平台，致力成为青岛市“创新、融合”城市建设的孵化器、助推器、加速器。佳源 未来云谷以建面约35-50㎡DOUBLE创想空间，助力中小企业生长。

融创中心位于海洋活力新区，是青岛市第一个千亿投资大项目，小区自身配套齐全，15万方海洋商业malk，3所学校，4条地铁线，5星级酒店，380米高的地标性写字楼，海洋博物馆、海洋主题欢乐街、少年活动中心、时尚体育中心、国际时尚工坊等多种活力项目。项目产品分为精装LOFT和精装SOHO两种产品，建面40-90㎡，套一、套二、套三满足不同客群不同购房需求。

与繁华城芯公寓产品不同的是，西海岸产业新区的公寓还要面临商品住宅的竞争。

年末楼市中，在库存压力之下，公寓产品的促销力度要远远强于普通住宅。因为特殊的产权属性，置业者买公寓时不但要对区位、产品、价格反复比较，还要关注开发商的运营能力和相关费率再做选择。

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