文 | 解红娟

近期，泗泾板块同一开发商双盘入市正面竞争、闵行华漕板块出现“九人抢一房”、前滩板块屡现“千人摇”、董家渡板块千万豪宅两小时卖光......2020年的上海楼市正在上演各种奇幻剧情。

与之相比，缺席“小阳春”、失约“金九银十”的莘庄新房楼市有点冷清。2020年至今，既没有土地出让，也没有新房入市。

同策研究院分析师丁垚向界面楼市表示，莘庄板块，不光是现在，后期也没有新房推量，从莘庄的土地规划看，住宅开发接近饱和，后期也没有待推的土地。不过，得益于天荟TOD等配套的落地以及部分公共交通的完善，导致今年区域内二手房挂牌价格出现一些涨幅。

无土地出让、无新房供应的莘庄

上海新房楼市火爆已经是个不争的事实。

同策研究院分析师丁垚向界面楼市表示，疫情后上海共出现两次供应高潮。首次供应高潮出现在4月份，当月新增商品住宅供应面积达95.23万平米，环比增加近21倍，同比去年增加24%。5月份新增供应61.9万平米，虽然环比下滑，但同比依然增加44%。

第二个供应高潮出现在8-9月份，8月当月新增供应131.72万平米，月度供应首次突破百万平米，9月供应119.36万平米。此后供应开始放缓，10月新增供应76.92万平米。

值得注意的是，2020年还有不少新盘的出现，结束了板块内断供多年的现象。时隔8年，陆家嘴一线滨江豪宅滨江凯旋门拿证；断供6年，徐汇纯宅地保利天悦开启首推；老牌豪宅区域新天地板块也传来动静，翠湖天地继续加推。随后，这种火爆渐渐从市中心传递到松江泗泾、大虹桥、浦江镇等区域。

不过，在市场的火热之下，有一个板块却稍显冷清，那就是闵行莘庄板块。根据《上海2035》城市总规划，莘庄成为新晋城市副中心，与真如、花木，五角场同等级别。

事实上，莘庄板块新房市场冷清，很大程度是因为区域内面临无房可卖的窘境。据了解，2020年至今，莘庄并无新房供应。

土地出让方面，据第一太平戴维斯统计显示，2020年至今上海共出让了60幅居住用地，成交总价过千亿。其中，莘庄并无宅地出让。

值得一提的是，板块内最近一次宅地出让要追溯到五年前。2015年12月，闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块挂牌出让，吸引45家房企领取申请表、21家现场竞拍。

金辉地产以28.15亿元总价、143%的溢价率在21家房企中杀出重围，竞得上海闵行区莘庄镇地块，成交楼板价43790元/平方米，成为当时的“地王”项目。2018年，金辉莘庄项目金辉海上铭著开盘入市，房源售罄。

除纯宅地之外，大型综合体项目TODTOWN天荟的住宅部分于2019年6月加推最后一期，成为当年知名的“日光盘”。至此，莘庄板块已经超一年没有可推的新房存量。

增量缺乏 让存量市场火热

增量市场的缺乏，让存量市场变得火热。

据房天下研究院发布，上海11月二手房参考均价59547元/平，环比10月上涨1.32%，同比去年同期上涨7.85%。

其中，闵行莘庄11月二手房参考均价51690元/平，环比10月上涨0.14%，同比去年同期上涨5.37%。

中原地产网站数据显示，在目前挂牌的二手房中，最贵的房源来自于好世鹿鸣苑小区，一套100.77平米的2房报价8.51万/平，总价858万。

值得一提的是，好世鹿鸣苑是电视剧《欢乐颂》的取景地之一，由中外合资企业好世集团进行开发。

不过，这并不是莘庄目前的最高挂牌价。据链家二手房网站显示，TODTOWN天荟小区仅一套房源挂牌出售，单价10万/平，154平米3房报价1550万；其次是金辉海上铭著，小区挂牌均价为9.3万/平，最高价为一套140平的3房，报价1350万。

不仅是二手房市场，就连莘庄的酒店业态都已经着手回归住宅市场。

据项目销售人员介绍，上海恒福新天地酒店建成于2008年，2010年正式投入运营，目前重新回到住宅状态，随后更名为东苑新天地公寓，并已装修好样板间准备入市。

据了解，东苑新天地公寓由上海东苑房地产开发集团开发，曾打造住宅项目古北尚郡园、商业项目东苑丽宝广场。

不可否认的是，如果按网传所言，东苑新天地公寓即将在年内取证入市，那确实会成为莘庄板块内唯一一个在售的新房项目。

值得注意的是，东苑新天地公寓虽然是70年产权的住宅项目，但项目最早建成是在2008年，随后在2010年投入酒店运营。

换句话说，即使不计算拿地至建成所耗费的时间，东苑新天地公寓就已经用掉了70年产权里的12年。此外，重新回到住宅状态的东苑新天地公寓还需要重新装修，计划于2022年精装交付。

58安居客房产研究院分院院长张波向界面楼市表示，从已有的项目平面图来看，东苑新天地公寓为塔楼设计，部分户型无法做到方正。此外，塔楼设计最大的设计问题在于不是所有户型都可以南北通透，卫生间或者厨房可能会出现暗房，居住体验的舒适感相对也会差一些。