文 | 韩笑

在地铁3号线与凯德mall落地之后，新都心便成为了青岛楼市的网红之地，二手房房价的增长速度曾经一度领跑青岛主城。在新都心核心区域可开发土地越来越少的情况下，从保利天汇，到和达·珺玥，再到青特星城，每一个新盘的上市，都会受到置业者的广泛关注。

在保利·叶公馆、保利·天汇之后，2020年末保利在新都心的有一个住宅产品——保利·天珺也即将进入加推期。在保利·天汇、保利·观堂、保利·堂颂连续出现精装争议之后，保利·天珺会有怎样的变化？值得我们关注。

高效央企青岛项目遍地开花

保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，总部位于广州，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资质企业。2006年7月31日，在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

2008年3月保利地产入驻青岛，成立保利（青岛）实业有限公司为保利地产集团全资子公司，据不完全统计，保利地产在青岛现已开发约23个项目。除了主城区外，西海岸、即墨、胶州也有多盘在售。

据克而瑞青岛统计，1-10月，保利地产在青岛市场商品房销售总面积40.1万㎡，新增土储总建面52.7万㎡，拿地销售比1.32，在青岛市房企销售面积排名第五。

经过多年的沉淀累积和市民对大型央企的信任，保利在青各个项目都取得了不错的销售业绩，但是产品的品质却在近期一直被购房者所质疑。

非核心区的狭长地块

新都心，已经成为房企大鳄必争之地，短短10年不到的时间，新都心从原本的城中村蜕变成为青岛的一个城市中“芯”，各大地产商接连落子于此，让原本房源紧俏的新都心片区房源市场再度扩充，逐渐热闹起来，可开发土地也日益殆尽。

保利天珺项目地块位于市北区台柳路以东、黑龙江路以西、长沙路以南、蚌埠路以北，为商住地块，土地占地面积42274.3㎡，容积率3.3，规划建筑面积139505.52㎡，起始楼面地价7600元/㎡，总价10.28亿元，竞买保证金5.14亿元，此外划拨租赁型人才公寓1292.4㎡，建面4265㎡。虽然还是属于新都心板块，但是与凯德mall所在的核心区有一站路的距离。

从整个项目的规划设计来看，保利天珺规划总建筑面积186161㎡，地上建筑面积139505㎡，住宅建筑面积55802㎡，商业、办公及配套建筑面积83703㎡，住宅占比4成，容积率3.3，绿地率35%。

项目规划4栋住宅楼（3栋32F+1栋26F）+3栋办公（1栋21F+1栋16F+1栋20F）+沿街商业，打造成商住综合体，住宅在南侧，商业和商务分布在北侧。

从商业部分设计上，保利·天珺商铺相对零碎，难以形成凯德mall那样的规模优势。而且从保利广场的人气来看，保利在商业地产的运营上存在不小的短板。

而且，保利现在承诺的商业配套，能不能百分之百实现，还要打一个大大的问号，因为保利之前在李沧有更改规划的先例。

三大精装痼疾天珺恐难解决

观察员对保利天珺项目的样板间进行了实地探访。

与保利天汇相比，保利天珺120㎡户型设计上有进步，但样板间精装效果并没有让人眼前一亮的感觉。

保利天珺的样板间墙面贴了壁纸。

我们从保利天汇收房情况来看，保利天汇聘请的工人水平不高，墙面凹凸不平，贴上墙纸后问题明显，极大影响了客厅美观。

与保利天汇一样，保利天珺的客厅并没有铺设地板，而是采用了地砖。从保利·天汇业主收房现场观察员了解到，这地砖空鼓情况很普遍，而且问题出现后，维修是一大难题。对于保利的维修效率，《青岛日报》曾经专题报道。

值得注意的是，观察员在样板间的阳台贴着几个“非交付标准”的标志。具体说明了阳台部分外墙漆颜色、墙和地砖排版、管道、点位、电位等问题，样板间仅供参考，最终效果以实际交付为准。

保利的卖家秀和实际交付的精装品质存在多大差距，保利天汇、保利观堂、保利堂颂的业主都深有体会。

在精装品质存在如此多问题点的情况下，保利天珺目前释放的价格是在3.2万元/㎡-3.3万元/㎡之间，如此性价比，谁会买单呢？