文｜地产深度报道

11月18日晚，合生创展发布公告称，自今年3月起，其陆续购入上市公司股份，其投资标的主要为科技公司，共斥资约64.21亿港元，购入股份总数约1.6亿股。

由于投资标的股价表现优异，截至11月20日收盘，粗略计算合生创展上述投资浮盈近38亿港元。

斥资64.2亿港元炒股

2019年12月12日至2020年6月30日间，合生创展分别购入Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份、小米股份，购入的股份总数分别为250万股、1042.72万股、2215.65万股、2623.68万股、1612.5万股、8368.6万股。

这其中，购买总价最高的为平安保险（即中国平安），合生创展共斥资17.42亿港元，平均购买价为78.6港元/股。购买股份数最多的则为小米股份，合生创展以12.31港元/股的平均购买价，花费10.3亿港元拿下小米逾8000万股股份。

值得一提的是，Sea Limited是一家总部位于新加坡的消费互联网公司，其核心业务包括电子商务、数字娱乐及数字金融服务，其在美国上市。2020年上半年，合生创展以45.5美元/股的平均购买价，共斥资1.14亿美元购入Sea Limited250万股股份，而截至美东时间11月19日，Sea Limited收盘价为173.47美元/股，较平均购买价上涨逾280%。

以最新股价计，合生创展目前持有上述股票市值合计逾百亿港元，浮盈约37.85亿港元。

对于此次投资，合生创展表示，公司董事会认为购入事项是良好的投资机遇，并将促进公司现有的上市证券投资组合多元化。“董事会预期购入事项将为公司带来有利的中短期/中长期回报”。

今年6月份，合生创展就将股权投资纳为公司主要业务之一，并在今年半年报中得到呈现。

中报显示，截至2020年6月末，合生创展实现股权投资收入28.36亿港元，仅次于物业发展的54.08亿港元，并推动上市公司的营收从2019年同期的72.22亿港元，增长48.7%至107.37亿港元。

同时，得益于新增的股权投资业务，合生创展的毛利率水平不降反升。报告期内，其毛利率较2019年同期大幅上涨15个百分点至67%。

业绩的上涨亦催动股价攀升。

克而瑞数据显示，合生创展股价从8月初开始就进入了上升通道，期间虽有阶段性盘整，但整月基本都处于上涨态势，单月股价涨幅达到52.76%。“合生创展整月股价出现大涨的主要原因在于企业在宣布转型综合性投资控股平台之后，中报业绩显示其2020年上半年实现净利同比大增92.2%。”克而瑞研报称，“同时，也可能和企业回购股份的市值管理有关。”

事实上，8月份以来，合生创展的股价一改过去不温不火的表现，上涨明显。东财Choice数据显示，8月3日-11月20日，其股价累计涨幅达到98.86%。

尝到了甜头的合生创展表示将持续布局投资，甚至将此作为转型方向。

“于股权投资业务方面，将持续投入高科技公司之股权投资，并藉此为本集团孵化和培育高科技投资业务板块。”合生创展在半年报中称，“助力集团逐步从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。”

负债水平攀升

投资方面有诸多动作之外，合生创展今年在拿地方面也明显加快了速度。数据显示，今年上半年，合生创展共斥资逾230亿元在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，新增土地储备88.7万平方米。

这其中包括合生创展以180亿元的总额重金拿下北京丰台分钟寺三宗宅地。此后，该项目还引入世茂作为合作方。

从拿地动作上来看，合生创展大有加快周转，重新“启航”之意，而从销售业绩上来看，其表现差强人意。

据合生创展披露，2020年前10个月，其实现合约销售额254.87亿元，较2019年同期上升31.1%。以此前合生创展方面向媒体披露的“300亿元左右”的销售目标来看，截至10月底，其目标完成率在8成左右。

投资叠加拿地，合生创展的负债压力同步被推高。2020年中报显示，合生创展负债总额较2019年末上涨32%至逾1700亿港元，银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元，较2019年年底增长42%；净负债率较2019年末增长26个百分点，达到92%。

同时，截至6月末，合生创展现金及银行存款达为172.16亿港元，一年内需偿还的借贷合计约188.6亿港元，以此计，其现金短债比约为0.9。按“三道红线”衡量，目前，合生创展该项指标已触及红线。

在诸葛找房数据中心分析师陈霄看来，在当前行业不景气叠加疫情的影响之下，房企业绩均受到不同程度的影响，加上调控政策频出，政策环境趋严，房地产行业毛利率不断削弱，合生创展将股权投资业务纳入到业务板块中，也是在市场环境下的业务调整。

“但同时股权投资也面临着一定的风险性，尤其在被投企业经营不善、政策环境变化以及受到行业环境影响下出现业绩下滑、资金断裂等不利情况，则会增加投资的不确定性。”陈霄认为。

有长期跟踪地产股的投资者向记者表示，朱孟依家族合计持有合生创展逾7成股权，小股东基本没有话语权，现在这样的“炒股”就像是家族合理配置资产。不过，对于普通上市房企来说，其所持股票是产业链相关还可以理解，但如果是炒股就有些不可取，“本来房企就属于资金很紧张的生意，哪有闲钱去炒股”。