文丨陈明艳

一向稳扎稳打、注重深耕城市战略的龙湖进军海南了，不仅要打造海南第一个地标级TOD商业综合体，更宣布这个TOD商业综合体将成为“龙湖南中国商业旗舰”。

联系到今年两则对于海南来说最重要的消息：6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》；11月15日，中国、东盟十国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰等15国签署了区域全面经济伙伴关系协定（RCEP），不难发现龙湖在下一盘很大的棋，棋盘就是海南自贸港。以“南中国商业旗舰”为排头兵入驻海南，龙湖何以撬动自贸时代的城市商机？

共享自贸时代机遇的百亿级项目

2020年是海南自由贸易港建设的开局之年。

为了推动自贸港的建设，海南按照“三区一中心”的战略定位，以旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，共谋划安排105个省重点项目。其中，有包含龙湖时代天街的10个投资规模百亿级的项目。而这些百亿级项目也将成为拉动自贸港经济腾飞的关键环节。

100万吨/年乙烯项目、陵水17-2气田开发项目、昌江核电二期计划、美兰机场二期扩建项目、环岛旅游公路计划、农村公路六大工程计划、G360文昌至临高高速公路计划……这些百亿级项目门槛高，公益性强，回报周期长，普通投资者入局较为困难。而总投资115亿元的龙湖光年TOD商业综合体项目的出现，则为普通投资者撕开一道口子，引导民间资本参与自贸港建设，让普通民众共享自贸港机遇，由此也不难理解为何龙湖宣布入驻海南之后，从拿地到预售，都能一路绿灯畅行无阻的经历。

11月15日，继自贸港总体方案发布之后，又有一则重磅消息刷屏了海南朋友圈：中国、东盟十国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰等15国签署了区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）。

可以说，这是除了自贸港政策之后，另一个能让海南腾飞的利好消息：位于RCEP地理中心的海南自贸港，8小时覆盖参与国，东南亚各主要商业城市都在4-5小时航程内，毋庸置疑将成为全球最大自贸区发展的重要支点。

中国南海研究院院长吴士存指出，海南是中国面向东盟的最前沿，又与粤港澳大湾区仅有琼州海峡之隔，处于粤港澳大湾区——东盟连线的中间位置。海南自贸港应以“融入粤港澳大湾区、面向东南亚”为方向，全方位开放对接与东盟经济、社会及人文领域的合作。

据了解，RCEP成员国覆盖了22亿人口，GDP总额达25.6万亿美元，区域对外出口额达5.6万亿美元，吸引外商投资3700亿美元，这些指标均占全球总量的30%左右。还覆盖全球最有增长潜力的两个大市场，一个是14亿人口的中国市场，另一个是东盟6亿多人口的市场。通过90%的商品降低关税，中国实现了进出口成本的大幅度下降。

海南处于RCEP的枢纽位置，未来将成为世界经济打通、资本互通、资源互通的重要枢纽。在航空航线上，疫情之前，海南已开通国内航空航线400多条，国际航线100多条，其中多数飞往RECP区域。

在海运航线上，截至今年10月底，洋浦港已开通内贸航线18条，外贸航线15条，几乎都是通往RCEP城市，涵盖东盟的越南、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡、菲律宾和澳洲等国。

此外，依托于59国免签入境，全国独有、世界居前的零关税、低税率、简税制等政策，不难想象未来的海南将发展成原料、货物、人才、资本等要素自由流动的中国南部门户。

如果说海南是连通东盟各国和澳洲的门户，那么龙湖光年地处的城西站就是盘活全省这盘棋的枢纽。龙湖光年项目处于海南岛的交通枢纽关键节点处，地面交通、公交枢纽、轨道交通三位一体的核心地带：7个公交车站、22条公交线路、全国唯一一条环岛高铁均与项目无缝连接。

扬帆起航正当时，地处全球最大自贸区中心地带、中国南部门户、自贸桥头堡的海南自贸港，正在迎来“原地腾飞”的时代，落子海南的龙湖百亿TOD在这个棋盘上的枢纽站，也将成为炙手可热的投资风口。

消费层次直接反映一座城市的发展水平，在消费升级呼声不断的当下，作为自贸港的省会城市，海口的表现着实有些“寒碜”，不说像北京、上海等一线城市引领消费热潮，就是像重庆、西安等内地城市倾力打造的网红消费前沿阵地也寥寥无几，或者说没有。

纵观海口各大商圈的发展不难发现，解放西商圈、海秀路商圈等老牌商圈发展后劲不足，业态落后，层次较低，转型困难；国贸商圈大型商业项目较为集中，然而竞争激烈，入局困难，且发展受限于土地及交通规划现状；海甸岛、秀英、府城、西海岸等商圈较为分散，以社区型购物中心为主，缺乏成为大型商业综合体的潜力。那些消费潜力极强的岛外旅客想在海口找到一处吃住行游购娱一站式服务的站点落脚是很困难的。

龙湖正是看准了这一点，才果断出手抢滩尚未被占领的市场，决定要在海口城西站打造自贸港第一座地标级TOD商业综合体，引领海南消费新时尚。

事实上，龙湖进驻海南的底气，也正在于其敏锐的嗅觉和对商圈业态发展进程的精准把握。17年前，龙湖将目光对准了彼时尚未显露繁华的重庆江北新区，在一片质疑声中打造了龙湖“天街系”第一条天街。事实证明他们的选择并没有错。

相关资料显示，当年北城天街一个面积大约400多平方米的商铺，售价约为700多万元，在不到10年的时间里，也就是在2013年左右，这个最初以700多万元购下的商铺早已增值超过1亿元，实现了14.3倍的增长。

龙湖天街对于城市消费需求的拉动能力有多强？就拿最新的数据来说，支付宝发布的搜索数据显示，今年双11前后，登上重庆消费热力榜单的各大商圈中，龙湖天街独占三席：龙湖时代天街、龙湖重庆U城天街、龙湖重庆西城天街，这对疫情之后扩大内循环，刺激消费起到了强劲的提升作用。

17年后，自贸港风潮正盛，应海南之邀，龙湖又将目光对准了海口城西站，在TOD的基础上建最吸金的天街项目，可以说是“强强联合”，将龙湖最得心应手的“TOD”、“商业综合体”、“天街”、“高端酒店”、“高端写字楼”、“夜经济示范区”等热元素都融合到了一起。

这些热元素并非仅是简单的堆砌，而是根据自贸政策背景下、环岛经济发展对于商业项目的需求考量的。龙湖TOD商业综合体里边的每一种业态，都能吸引需求不同的客流，在城西站周边的高净值人群，或是经过城西站需要住宿的旅客，需要办公场所的中小企业主，夜游海南的游客，血拼高端产品的高消费者……都能在龙湖TOD中找到消费点。

调研数据显示，龙湖光年不同的业态规划，将为综合体带来日均约1.5万稳定办公客流，约2.7万经营性客流，约3.3万购物中心消费客流。

从“网面”上来看，龙湖光年处于联通全岛交通“大动脉”的关键节点上，除固有客流外，项目本身位于地面交通、公交枢纽、轨道交通三位一体的交通体系中心，7个公交车站、22条公交线路、全国唯一一条环岛高铁均与项目无缝连接，每天可带来17万人次/天的超大客流量，全年超过6200万客流导入，三倍于海口美兰机场2019年客流吞吐量。身处交通“大动脉”的节点，也就不难理解为何龙湖光年的造血能力如此强大。

可以说，无论是固有人口还是流动客流，龙湖TOD商业综合体的客流优势，是海口乃至海南目前任何地段都无法比拟的，是具有唯一性的城市资源，是能影响到全岛经济的商业地标。

龙湖应邀进入海南，打造南中国商业旗舰，就是为了弥补这一缺失。龙湖光年体量超80万方，涵盖了约32万方自持天街（含地下约11万方）、自持星级酒店、600米夜经济示范步行街、150M地标级写字楼及办公集群、空中商铺等业态，对于海口现阶段的商圈业态来说是“集大成”的玩法，加上交通便利，处于环岛2小时经济圈，岛内外的旅客选择在此落脚也就不足为奇。

龙湖集团南中国商业旗舰

近日，由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会牵头发起编制两项团体标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》正式向公众发布。

值得一提的是，龙湖集团是唯一参与标准编制的开发企业。这得益于龙湖17年间对于TOD模式孜孜不倦的探索，据统计，截至2020年6月底，龙湖已持有TOD项目60余个，以TOD为核心的全业态开发面积900余万平方米，可以说在TOD开发这一块积累了太多经验。

龙湖集团内部将总投资115亿元，将海口龙湖光年项目定位为：“南中国商业旗舰”，由此可知对于项目的重视程度——不仅仅是站在海南看定位，还是站在华南区域，甚至整个RCEP覆盖区域看定位。龙湖内部人员透露：“龙湖TOD进入海南，有规定是最少自持17%，原本我们想自持50%，最终敲定方案，减少了自持比例为40%，剩下的与投资者分享。”

除了自贸港带来的时代机遇，龙湖进军海南最大的倚仗还在于17年的运营经验积累。据了解，为了保证业主的效益，龙湖集团内部对商业地产业务有严格的KPI考核指标，整体投资回报率要保持在6%以上，租金增速保持在30%以上；对开业年限不同的商场，还有更新比例和租金增长要求，以保持对消费者的长期吸引力。

此次入驻海南打造南中国商业旗舰，重仓光年项目40%，可以说是龙湖向投资者发出的“军令状”：一荣俱荣一损俱损，龙湖就是商圈最大的业主，商圈的运营成功与否与龙湖本身息息相关。不得不说此举魄力非凡，为项目带来了极大的关注，市场反应也极为热情，据悉，光年大道的2#楼、3#楼一经推出即刻售罄，创下了海口商办类型的记录：近段时间，海口每出售10套商铺，就有4套来自龙湖光年。

拿最新的数据来说：“双11”当周，龙湖光年热销8000万。有知情人士透露，不少业主商铺连买，有业主连买了半层甚至整层空中商铺。

百亿自贸港项目共享机遇就在眼前，龙湖光年4#楼目前已隆重推出。延续了2#、3#的超高层高，及高坪效的约49㎡建面设计，合理的结构规划还能实现多户打通。不同的是，4#位于客流量最大的天街正上方，最近嵌入式公交站和城西站出入口，超强展示面覆盖环岛交通、路面交通、项目内部三重客流。可以说，最新推出的4#楼占尽了地利的优势。拿最新的数据来说：“双11”期间，龙湖光年热销8000万。有知情人士透露，不少业主商铺连买，甚至直接购入整层、半层空中商铺。作为海南自贸时代的商业支点，不买它，难道眼睁睁错过几个亿吗？