文 | 立田

12月1日凌晨，西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》）。

界面西安从西安住建公众号了解到，本次《通知》主要有四个方面对开发商和购房者影响较大：加强商品房预售管理、加强预售资金监管、针对住房面积为90平方米以上的居民家庭的二套房首付比例以及公积金贷款首付比例调整较大。特别是在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭，购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

商品房监管门槛提高

《通知》显示，全市范围内所有已出让、新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于７层。

在今年1月23日，西安市住建局发布就曾发布《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》政策解读显示，预售商品房上市销售条件方面，工程形象进度要求明显提高，规定“新出让土地的商品房开发项目，开发企业申请商品房预售许可，原则上地上6层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；6层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于6层”。

一位不愿具名的上市房企营销负责人对界面西安表示，此次调控加码，其实最主要的压力是来自信贷、资金监管层面政策，对开发商来讲是个考验。至于“开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶，7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。”这条与原政策少许提高，会影响到房地产市场整体的供货速度。另外，就是此次调控加码，对于刚改的购房者来讲，影响比较大，信贷政策是关键。不过，政策调控也是为了西安房地产市场更平稳更健康发展。

二套房主要收紧西安改善群体房贷

在购买第二套住房的商业贷款首付比例方面，新政有以下调整：

1. 在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

2. 在西安市已拥有住房面积在90至144平方米（含144平方米）之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

3. 在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

4. 在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商业贷款购买住房的，首付比例不低于60%。

在调整公积金贷款首付比例方面，对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买住房的：购房面积在144平方米及以下的，首付比例不低于50%；购房面积在144平方米以上的，首付比例不低于55%。

众所周知，近一两年来，西安市民中有很大一部分人群开始从刚需走向置换改善，西安楼市刚需产品越发稀少，改善风潮兴起。140平方米以上的产品逐渐占据楼市越来越多的供应份额。

分析此次《通知》可以发现，住房面积144平方米是一个重要的分割线。对首套住房面积90平方米以下的购房者们购买二套房的首付比例为40%和50%。但如果首套和二套住房面积均为144平方米以上的购房者，商业贷款首付比例则不低于70%。

举例说明，如购房者首套房是150平方米的四室，二套房想购买250平的大平层，总价400万，那么其就需要支付首付款280元。

家住曲江一期的朱女士告诉界面西安：“我们首套房超过144了，二套房肯定想买的比这大，现在政策出来，我们二套房首付至少需要支付200万以上。去年我朋友也是置换大户型，总价350万，首付一百多万就拿下房子。我们现在去凑集200多万的首付太难了。”

同理，在公积金的使用方面，家住西边某小区的陈先生也觉得购买二套房方面资金压力更大。他说：“我的首套房使用的是公积金，但已经结清贷款了，最近也正在看170平方米左右，总价约300万的二套房，那么现在我要用公积金贷款，首付比之前预算多了近一倍，手上的钱就得全部给出去了，没一点存款。”

房贷政策的收紧，也是践行中央住房住不炒、“稳”字当头的调控政策。下半年以来，全国已有深圳、沈阳、常州、唐山、无锡等多城提高二套房首付比例或贷款利率等。而首付比例的提高，购房者可以从银行贷出来的资金少了，在短期内抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者，尤其对于炒房客等投资人群是更严格的限制。另外，满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买。对于房产市场稳定实则具备很大的促进作用。

西安未限购区域及产品能否迎来春天

由于住房刚需群体是大量存在的， 居住功能仍然是当前的必需品，所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后，必然流向其他地区及产品，因而也会给这些区域及产品带来一定的热度。

《通知》中明确提及了“未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展”。

这些新区是西安城市骨架拉大过程中的重要建设区域。该《通知》的出台，让西安市不限购区域的房贷优势凸显。

后面随着交通、教育、生态、商业、品牌、产品力等方面的逐渐完善，相信未来会有一波购房者将目光投向这些区域。

同时，不限购商业性质的公寓产品，因为大多位于主城区，“配套+地段+产品+低首付”等方面的优势明显，也许也会成为更多的刚毕业购房者或投资者考虑的范畴。毕竟，现在要在主城区买上一套不错的房子，首付的资金需求是更大了。