文 | 蓝鲸 张学新

临近年底，疫情对房企业绩的冲击仍未完全消逝。

近日，克而瑞、中指院等第三方机构，相继披露了房企2020年前11月业绩情况。数据显示，截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目标，如中国金茂（HK.00817）、越秀地产（HK.00123）；不过也有部分房企目标完成率低于85%，业绩增长乏力，如首开股份（SH.600376）。

业内人士分析指出，考虑到目前市场整体的下行压力犹存、去化率承压，12月房企仍需加紧推货、加强营销以冲刺全年业绩目标。

百强房企前11月增速放缓，阳光城等房企排名下滑

得益于供货节奏后移，百强房企总体业绩规模仍实现了同比增长。

数据显示，2020年11月，TOP100房企实现销售操盘金额12025.8亿元，单月业绩同比增长21.4%，环比较上月小幅上升5.1%。截止到11月末，百强房企累计实现操盘金额113280亿元，同比增速10.3%；近8成房企累计业绩超过去年同期，实现同比增长。

然而，即便有贝壳、天猫等线上流量平台的加持，依旧难以挽救房企业绩增速放缓的趋势。11月单月，近三成百强企业销售额同比出现下滑。而自8月份以来，百强房企单月同比增速已连续4个月出现下滑。

TOP10房企中，恒大集团（HK.03333）、世茂集团（HK.00813）、招商蛇口（SZ.001979）、保利发展（SH.600048）四家企业累计增速均超过10%；碧桂园（HK.02007）、融创（HK.01918）增速均不足5%。得益于推盘节奏的加速，11月单月，绿地控股（SH.600606）实现了350亿元的销售额，同比增长7.5%；前11月，绿地控股全口径销售额2763.8亿元，同比下滑幅度缩至8.3%。

原有的TOP20阵营中，中国金茂（HK.00817）已完成了2000亿元的销售目标，排名提升了4个名次至第14位。华夏幸福（SH.600340）、阳光城（SZ.000671）等企业的位次均有不同程度的下滑。

今年前11月，华夏幸福全口径销售额903亿元，同比下滑了33.16%，相较于2019年末下滑了21个名次；素以快周转著称的阳光城，于前11月实现全口径销售额1880.1亿元，同比增仅3.3%，低于旭辉（HK.00884）、金科（SZ.000656）等同规模房企。同时，阳光城的排名亦由去年的第13位跌至18位。

此外在腰部房企中，红星地产、正商地产规模地位亦出现小幅下滑。

当然，由于购房者置业需求的后移，近期楼市有回暖的迹象，投资前瞻、布局合理的房企仍有翻盘的机会。

据克而瑞数据显示，11月份，29个重点监测城市商品住宅成交面积企稳回升，同、环比分别增长16%和4%。具体而言，一线城市成交小幅回调，环比微降1%，同比增长35%；25个二三线城市环比增长4%，同比增长14%。西安、合肥、成都等城市，环比涨幅均在40%以上。

首开股份面临业绩乏力和降杠杆双重困难

2020年，是中国房地产行业充满压力与挑战的一年。由于抗风险能力不同、布局策略各异，房企在行业内的地位也在悄然生变，最为直观的便是销售额和榜单上的地位。

作为京派一哥，首开股份（SH.600376）的业绩表现依旧难言乐观。前11月，首开股份全口径销售额853.1亿元，同比增长0.9%，完成年度目标的84.38%，排名则下滑至第44位。同期，首开股份权益金额515.1亿元，同比下滑8.2%，排名下滑了13个名次至第50位。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对蓝鲸房产指出，销售排名持续下滑，无外乎3个原因：一是存货不足，导致可售货值缺乏；二是推盘速度过慢和推盘力度不够；三是财务资源不足并受疫情影响导致投资进度下降，影响可售货值。

蓝鲸房产注意到，今年上半年，首开股份新开工面积为226.45万平方米，同比下降了12.4%。由于房企预售的特点，新开工面积下滑一定程度上影响了销售节奏。

并且，合营、联营项目在首开股份内部占据着相当大的比重。2017年至2020年上半年，首开股份的销售金额中权益占比分别为73.83%、72.59%、61.59%及59.01%。业内分析指出，合作方一定程度上也会影响企业的推盘节奏。知名地产分析师严跃进向蓝鲸房产指出，建议首开提升自身独立操盘的能力。

事实上，比业绩乏力更为严重的问题，是首开在债务端的压力。据Wind数据显示，今年上半年，首开股份剔除预收款后的资产负债率为75.29%，净负债率为174%，现金短债比为1，踩中两条红线，归为“橙色”档。这也意味着，首开未来的有息负债增速不得超过5%。对于拥有不少一级更新项目，习惯于慢周转的首开股份而言，三道红线带来的压力不言而喻。

距离2020年结束还有30天的时间，行业内势必会掀起加速供货与营销创新的潮流，首开股份等企业，能否借此时期实现逆势翻盘？重拾其京城一哥的尊严？蓝鲸房产会持续关注。