文丨西部城事 西部菌

年终岁末，四川民企“一哥”新希望，在农牧和地产两条业务线上同时迎来了重要消息。

农牧方面，集团旗下上市公司新希望六和，在12月1日晚间发布公告，三位高管同一天递交辞呈，辞职后将不在公司担任任何职务。

地产方面，据新希望地产透露，前11月的销售额突破900亿元，而克而瑞口径数据为900.9亿元，全年有望正式突破千亿大关。

值得一提的是，今年9月初，新希望地产总裁张明贵接替邓成，担任上市公司新希望六和的新一任总裁，这次突然出现重大人事调整，外界纷纷猜测，是张明贵上任后重整架构的动作。

高管变动，地产业务站上新台阶，高速疾跑的新希望，无疑迎来了一个重要关口。

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根据公告，这次辞职的三位高管，分别是副总裁韩继涛、副总裁王维勇、首席战略投资官杨守海。从职位来看，都称得上是新希望举足轻重的人物。

据媒体报道，其中只有韩继涛是新希望的老将，也是公司旗下核心业务负责人。而就在三位高管同一天离职同时，新希望还宣布聘任朱利强为总裁助理。

正值年关，对于这样突如其来的变动，有外界声音将它解读为“人事巨变”。

其实，就今年的人事变动来看，更具有标志性意义的，还是今年9月地产总裁张明贵上任新希望六和总裁。这次的高管辞职，大概率是上次人事变动影响的延续。

关于上次的调整，西部菌在《关键人事变动！新希望地产，进还是退？》中有过分析。

毋庸置疑，张明贵这位深受刘永好喜爱的80后年轻干将，在新希望地产规模扩张的过程中，可以说是无可替代的关键角色。

数据显示，在张明贵接手前，新希望地产的销量才20亿元左右，但近几年来，地产业务开启加速跑模式，销售额从2016年的145亿元，提升到2019年的735.9亿元。

今年前11个月，在黑天鹅的影响之下，朝着千亿目标迈进的新希望地产，依然拿下超过900亿元的销售额。最后一个月只要冲冲量，千亿目标不会有太大悬念。

对新希望地产，乃至对整个集团来说，将是前所未有的突破。

而将新希望地产一手送进千亿房企阵营后，张明贵“履新”的新希望六和，开启重大人事调整，这自然让外界好奇：随着地产管理经验的移植，新希望六和是否也将开启加速跑的扩张模式？

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在新希望集团的业务版图中，来钱快的地产板块，重要性毋庸置疑，但存量时代，地产业务的增长空间在不断压缩。

对此，新希望显然有着清醒的认知。12月5-7日在北京的一场会议上，刘永好提到：

在传统领域，集中是大势所趋，效率也越来越高，有企业钱越来越难赚，但也有人越做越大。比如房地产，这个行业已经很集中但这种趋势还在持续。

这番话，可以用“马太效应”四个字简单概括。的确，存量时代房企洗牌明显加速，大鱼吃小鱼频繁上演，而千亿销售规模，又是重要的生存门槛。

所以可以发现，为了抓住最后的市场红利，让自身站到竞争安全线内，新希望地产近几年的扩张势头，比早些年要激进不少。

其体现之一，就是频繁高溢价拿地。比如去年上半年，新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列房企第28名，远超其销售额排名，其拿地的楼面均价，更是高居房企之首。

中指数据显示，今年前11月，新希望地产的拿地金额为231亿元，位列房企第40名，相较于往年，拿地节奏有所放缓，但这个排名依然高于销售排名。

来源：中指数据

另一方面，跟不少房企选择朝三四线城市拓展不同的是，新希望地产的全国化扩张，始终是聚焦在新一线和强二线城市，并且新进入城市的挑选比较严格。

像去年，新希望地产首进广州、武汉、南京和佛山；今年5月在西安拿地，首次进杀入西安市场。这些城市的能级较高，购买力相对更强，能提供足够的市场空间。

由此也可以看出，新希望地产的高速扩张中，有激进成分，同样也有审慎的色彩。而正是凭借着在少数城市的深耕，地产业务规模才顺利站在了千亿大门口。

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根据克而瑞数据，新希望地产近6年的销售额复合增长率超60%，行业排名从去年的五十强守门员，提升到今年前11月的第42位。

不管是行业位次提升，还是即将突破千亿规模，它跟前几年的扩张策略，包括原总裁张明贵的带领，无疑息息相关。

但就当下而言，新希望地产显然面临着新的压力，除了市场见顶的因素外，至少还体现在两个方面。

第一，千亿目标接近达成，的确让新希望地产更安全了，但全新的规模，意味着全新的管控能力要求。毕竟企业越大，治理难度越高。

过去几年来，新希望地产在张明贵的带领下高歌猛进，但人事调整之后，继位者在公司管理和战略规划等方方面面如何衔接过渡，无疑是一个新的难题。

第二，在充满变数的房地产行业，站上千亿销售大关，也不意味着绝对安全。尤其对新希望地产来说，在确保持续稳健增长同时，还得解决激进扩张衍生的一些后遗症。

事实上，在销售快速增长的同时，新希望地产的负债压力同样不断提升。2017-2019年，新希望地产的资产负债率分别为79.54%、76.62%和76.6%，都高于三道红线的要求。

而且，新一线和强二线城市有深耕的空间，但同时，它也是调控限价最严格的区域，市场不确定性较高。

今年上半年，长三角和西南的8个城市，贡献了新希望地产80%的销售业绩，如此高的区域集中度，随着调控的深化，风险无疑也会有所增加。

显然，跑起来的新希望地产，接下来将迎来前所未有的减速压力。

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地产业务线之外的农牧板块，从地产功臣上位，到高管大调整，新希望六和的系列动作，让外界对整个集团的未来充满想象。

值得一提的是，就在高管变动同时，新希望还宣布，在猪产业发展指挥部成立五大中台，并进一步优化猪产业核心干部梯队搭建。

另外根据透露，接下来新希望将加大在生猪养殖业务的投资力度，在韶关、清远两地新建年出栏30万头生猪养殖项目。

从架构调整，到投资加码，今年尝到“养猪”甜头的新希望，在张明贵执掌之后，农牧的业务线和之前的地产线一样，似乎也正在迎来扩张的起势阶段。

但同样得看到，养猪这个传统的行业赛道，近些年同样是塞车严重。比如刘永好在日前的首届生猪产业峰会上就列举了一组数字：

过去一年多的时间，仅从房地产过来跨界养猪的企业就超过1000家。

跨界养猪的房地产企业，还包括万达、恒大、万科等行业巨头。相对来说，在农牧领域，新希望有绝对的经验优势，但竞争对手的不断加入，多少也会瓜分市场份额。

那么，对于这些前来夺食的跨界巨头，新希望又是否做好了应对的充分准备？