文|花朵财经
国家统计局最新消息，今年11月份CPI指数同比下跌0.5%，环比下跌0.6%。这是自2009年10月以来，中国首次出现物价指数“同比与环比”皆现负增长。
请问各位看官，你们感受到买东西便宜了吗？笔者反正是没感觉到，因为穷基本不花钱。
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事实上，从CPI走势来看，今年CPI呈震荡下行态势。2020年1月份达到5.4%的高点后开始回落，2020年6、7月份受南方洪灾等影响出现小幅反弹，但随后再次下跌，并相继跌破2%、1%关口，直至出现负值。
而值得一提的是，上一次CPI同比下降情形，最早还要追溯到2009年10月。
2020年10月份CPI同比上涨0.5%，还维持在正区间，为何11月份CPI同比会由涨转降？有经济学家解释称，主要是受去年同期对比基数较高影响。其中，食品价格由上月上涨2.2%转为下降2.0%，影响CPI下降约0.44个百分点，是带动CPI由涨转降的主要原因。
具体来看，导致物价指数下跌的主因还是“二师兄”在作怪。据悉，猪肉价格同比下降12.5%，影响CPI下降约0.60个百分点，已经持续数月下跌，个别地区猪肉零售价已经跌破14元/斤。此外，鸡蛋、鸡肉和鸭肉价格降幅较大，分别下降19.1%、17.8%和10.8%，降幅均有扩大。
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那么问题来了，CPI下降趋势会延续多久？物价会不会出现全面下降？会不会造成通货紧缩，房价会否受到波及？
针对2020年11月份CPI和PPI数据，有分析人士表示，11月份，随着各地区持续推进“六稳六保”工作，猪肉等重要民生商品价格继续回落。从同比看，受去年同期对比基数较高影响，猪肉大跌促使CPI下降0.5%。
而过去将近一年时间，PPI都是负增长，反映出整体的需求是比较弱的。但最近几个月，中国出口数据很好，尤其是11月份，外贸出口2680.7亿美元，增长21.1%。
在出口数据中，家电等日常消费品的出口上升较快，这反映出“宅经济”一类的商品有较大需求。同时，美国等国家的经济逐步恢复，对中国经济的出口拉动力也是很大的。未来如果全球疫情控制较好，经济运行能够反弹，那么CPI、PPI可能都没有太大下跌空间。
不过，随着供应的逐步恢复，预计2021年猪价与2020年同期相比，均有大幅下跌的可能，未来一年猪价对CPI的拖累将非常明显。因此，如果其他商品没有出现明显的价格反弹，那么猪价有可能在未来一年拖累CPI下降或低速增长。
由此可见，CPI波动的核心在猪肉，不会导致全市场要素价格下跌，物价全面下跌几乎不太可能。此外，外需在逐步恢复后，出口将再次成为经济增长的核心引擎之一。因此，就目前数据来看，也基本没有通货紧缩的可能。
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但是，房价会不会受到波及呢？笔者认为，物价涨跌与房价波动并无直接关联，因为我国物价指数中，只统计住房消费价格，即房租的变化。要知道，几乎全国人民都认为买房是一种投资储蓄行为，而不是消费行为。
事实上，房价变化从来都是独立自主的。在此次物价指数下跌之前，中国部分城市房价已现持续下跌趋势。
我们暂且不说鹤岗、铁岭等那些白菜房，只说房价波动合理的一些地方。据了解，中国目前有9城房价距最高点跌幅超15%，其中个别城市的房价出现腰斩。
在因城施策的政策背景下，各城市房地产市场的差异化将成为常态。而疫情的出现，加速了房地产市场大分化时代的来临。在大分化时代，房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点。
受住房市场供给过剩以及疫情的冲击，部分城市2020年房价出现一定程度的下跌。据监测，从2019年10月到2020年10月，9城房价年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%。
有业内专家表示，由于房价上下波动已成市场常态，多数下跌城市房价变动仍属于稳中有降的范围。如果将时间维度拉长，与历史最高点房价相比，部分城市已经出现大幅度的房价下跌，甚至是惨遭“腰斩”。
除此之外，从各城市历史高点至2020年10月对比看，20个城市房价距最高点调整幅度均在10%以上，其中9城房价距最高点调整幅度都在15%以上，廊坊房价下调幅度最大，达46.9%。如果按照三成首付来测算，最高点买房的投资者早已爆仓亏净本金。
从各城市房价由涨转跌的时点看，这些城市房价阶段性拐点出现分别存在两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表，主要为2017年上半年一二线城市房地产调控加码所引发，到目前已经调整了约三年半。
另一类是2018年下半年前后，以三四线城市为主，主要为货币化棚改退潮所引发，到目前已经调整了约两年半。
不过，上述9城房价下跌的原因较为复杂，既可能有宏观因素，也可能有城市住房供给过剩的原因。虽然平稳运行为房地产政策的重要目标，但一定范围的波动也是市场运行的常态。
更何况如果仅仅只考虑居住需求的话，对于真正刚需来说，不管房价未来怎么走，该买还得买。因此国家十四五规划明确指出，未来5年要坚持房住不炒定位，促进房地产市场健康稳定发展。
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