文|南方Plus 大湾区楼市观察

编辑|李定

“各律师事务所，请排查本所内有无律师受委托拟定或见证关于华润城润玺1期’代持’协议情况，若有上述情况请各所统一汇总后报我局法促科。”12月7日，一则由深圳某区司法发布的消息在网上流传。

“人民银行下通知严查首期款来源，上追2-3手。首付贷、借名买房都做不了，最近深圳两个网红盘，已经有客户开始退房了”。一知情人在社交平台发布消息如是说。

针对“代持打新”现象，近日来，深圳市金融系统、住建系统等相关联合出招，分别就首付款来源、购房人资料等严格审查。对此，有业内指出，华润城润玺1期后，“代持打新”人士退出，刚需有更多机会选购稀缺的新建住宅产品。

一、现象:从“打新”热到出现“代持打新”

“不想帮你代持了，我计划自己买”。在华润城润玺1期开盘的前一天，深圳市民张女士的表妹如是告诉她。

为实现三成首付，张女士借来表妹的购房名额，认筹华润城润玺1期，公证摇号结果显示，他们顺利进入选房名单。因代持张女士不能直接使用该房子的学位，张女士犹豫之间，表妹找过来表示反悔了，告知不愿出借名额。

此时，张女士提出合资购买更大户型，再次遭遇表妹的拒绝。“亲戚代持都出现临时反悔，那外边的代持人更不敢找了”，张女士说。

深圳新房住宅备受市场追捧，源于新房备案价格明显低于周边二手房价格，市场认为“买到即赚到”。因此，如同股市中购入新股一样，在深圳通过“摇号”“积分”等方式购买抢手的新建住宅被称为“打新”。

以华润城润玺1期为例，备案均价约13.1万/㎡，而据链家平台显示，其周边二手房成交单价普遍为十七、八万，由此产生了高达5万/㎡的价差，即使购入其最小面积约100㎡的户型计算，一套房子的价差也有500万元。

因此，在刚过去的11月，由于华润城润玺1期的入市，关于“代持打新”的讨论在深圳楼市空前热烈。

特别是在开发商该楼盘发布购房人名单之后，网传的“代持”案例不绝于耳——“我们公司老板找了6个员工’打新’，谁中了就用谁的名额”、“我朋友找了他们公司3个员工’打新’，结果一个没中”、“我们公司9个摇号，中了7个，我们一周的午餐都包了”……

至于华润城润玺1期的火热程度，或能从开发商公示的参与人数窥探一二:共计15036位“无房”购买人提交申购资料，经审核通过12927人，按社保排序确定入围11727人，末位购房者社保排序到（个税）51个月，最终成功冻结资金9690人。

开发商销售方案:“无房优先”公证摇号决定选房顺序，且限定了选房人数上限。

而在开盘结束后，还有中介在网络兜售“代持”业务:“华润城润玺1期3栋29楼，签代持，一次性付款，有没有客户投资，120平总价1570万，轻松到手600万。代持人，本地人，罗湖有农民房，客户也可以占一半股份。”

实际上，最近一轮“打新”热在深圳已经上演半年之久。今年6月，位于光明的金融街华发融御花园1期入市，吸引8997人参与摇号选房，中签率仅4.38%，创下深圳楼市史上最难“打新”的楼盘纪录。

而随后入市的华润玺云著、中海寰宇时代花园、电建地产洺悦府、嘉富新禧花园、天健天骄北庐、华润城润玺1期等，引来前赴后继的“打新”购房者:总价从数百万至数千万的房子，统统开盘售磬。

值得留意的是，华润城润玺1期是深圳楼市史上，首个总价千万以上，全部卖给“无房”购房者的楼盘。

二、 “代持打新” 调查:“是个别现象，而非普遍情况”

有楼市观察人士指出，引发”打新“热的根本原因是“限价”。而“代持打新”则是由于销售楼盘总价太高，导致有能力的市民没有资格，有资格的购房者没有缺乏资金，因此结合，是限价下的房地产市场行为，本质是“无房优先”、首套房与总价千万的房款支付能力的背离。“限价”与“无房优先”共同作用，催生了当前的“代持打新”。

“‘代持’行为的根本原因，是利益驱动”，在长期关注、研究深圳房地产市场的深圳市政协委员、深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫看来，“代持”行为是房地产市场中的个别现象，而非普遍情况”。从法律角度来说，代持行为存在极大风险，因为在房地产确权登记中，“代持”行为不受法律的保护。

整体来看，除了华润城润玺1期等个别楼盘，虽然同处热点片区，但其他刚需型楼盘“打新”或“代持打新”的情况并不多见。如，同样位于沙井的星河融御三期，开盘仅售出85%的房源；而位于光明的兆邦基端慧苑，依靠三级市场“转介”才售完；在龙华的万科北宸之光，由于开发商信心不足，则在开盘前就启动了“转介”。

实际上，这一轮深圳楼市加码对新盘“限价”，最早始于2016年10月4日发布的“深八条”。受“限价”影响，自2016年11月-2109年4月间，全市新房成交价“平稳”，趋势图中几乎呈水平线一字拉开。

2019年4月25日起，深圳不再发布新房成交价格，取而代之的是价格指数。图为深圳中原统计的房价趋势。

2018年6月，华润城三期因采用低于周边二手房价的备案价开盘，引来大批购房者青睐:6776人选741套房，开盘9小时后售出全部房源。

同时期开盘的招商双玺，总价1672-6559万，666人选167套房，更是产生深圳楼市史上“5000万蹲”的说法。

可见，华润城三期、招商双玺是深圳楼市中，最早引发“打新”热的两个楼盘。

“无房首套，至少一次拿出300万首付，在深圳要么是有钱人使用子女名额，要么找人’代持’，真正刚需很难有这个资金实力。”在观察人士张先生看来，因为购房存在巨大套利空间，特别是这种标的上千万的房子，很多人会想方设法代价买入。

对此，陈蔼贫指出，深圳今年在住宅用地方面已经这个土地供应增加了一倍，在未来的十四五期间，深圳将持续加大住宅用地的供应。所以，当供应不断增加，以及后期房产税的应用，购房者应当理性看待当前的房地产市场。

尽管如此，“打新”热还是在业内引起担忧，有观点认为:由于当前深圳楼市存在明显的套利空间，社会将倾注一切力量参与到深圳楼市，甚至是全力乃至全球的资金因楼市虹吸到深圳，导致深圳房价进一步攀升。

三、主管部门联合出招，“代持打新”热下降

“各律师事务所，请排查本所内有无律师受委托拟定或见证关于华润城润玺1期’代持’协议情况，若有上述情况请各所统一汇总后报我局法促科。”12月7日，一则由深圳某区司法发布的消息在网上流传。

11月28日，新华时评《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》点名深圳楼市，“打新热”背后的买房牟利现象显然与“房住不炒”理念背道而驰。11月30日，深圳市住房和建设局局长张学凡在接受媒体采访时表示，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中。

“人民银行下通知严查首期款来源，上追2-3手。首付贷、借名买房都做不了，最近深圳两个网红盘，已经有客户开始退房了”。一知情人在社交平台发布消息如是说。

另有知情人称:“贷款收紧了，我朋友摇号选到房，现在贷款难搞，浦发银行已经把她拒了，现在找其他银行。有200多买家贷款被拒了，上面来命令，行长都不敢放”。

据了解，针对近期“代持打新”楼市现象，各相关主管部门已采取行动。除了前述金融系统严查购房者资金来源，住建部门还在“i深圳”APP上线了“购房诚意登记”系统，同时试用了前海公证处“公证选房”小程序。

多举齐下，“代持打新”热潮有所缓解。12月8日，万科瑧山海开盘，最终第569号购房者选走最后一套房，弃购人数达到309人。对此，有业内指出，由于各政府部门联合严查，华润城润玺1期后，“代持打新”人士退出，刚需有更多机会选购稀缺的新建住宅产品。

深圳市民廖先生表示，由于楼市监管趋严，加上“代持打新”风险不可控，原计划找人“代持打新”的他决定放弃这种想法。

在知名地产评论人朱罗纪看来，金融政策能起作用且必要。用好金融货币政策、房地产信贷政策，可以稳住中短期的房地产价格波动。不管贫富无论刚需，必要情况下都要大幅提高首付及利率。房地产最大的风险在于金融风险，这是最后一道阀门，如果控制好了这个，大家宁愿全款也要杀入楼市，那一说明是其它方面有问题，二就算房价跌也不会伤及金融。

相关：记者直击润玺开盘现场:确实有人“代持打新”

11月26日18时左右，1251号购房者选走1栋203号房源后，现场的华润工作人员响起了掌声和喝彩，在“代持打新”等一片质疑声中，华润城润玺1期这场跨越两天一夜的开盘之旅宣布结束。

从销售过程来看，其最受欢迎的是总价2700-2900万的大户型，第一时间选完。对此，有购房者表示，“几千万都花了，不选套大的对不起首套名额。”另有购房者补充:“大的升值空间更大，赚得更多。”

据华润城润玺1期备案信息，其总价为1184-2983万/套，其三成首付款为350-900万间。坊间有声音质疑:首套房即购入总价千万住宅的是刚需？

“现场大多是代持人，都在打电话听场外指挥。我前后排队遇见几个，没有一个是自持的”。一购房者如是说。

在开盘现场，记者看到:有年长购房者在进入会场前，被年轻人重复告知房源优选次序；还有行动不便购房者，在家人陪同下来到参与选房。

开盘前，年长购房者认真记录年轻人嘱托。

此外，记者还偶遇了一位外地购房者。这位购房者选好房计划到银行办理按揭业务，询问记者:这里是南山区吗？大冲怎么走？经简单沟通后了解，该购房者表示自己很少来深圳。

而在次日的签约上，有购房者看到一位80多岁大爷在家人陪同下签合同，“家人扶着来，又扶着走的”。

【文图】冯少文