文|易简财经

地产人求锤得锤，富力内部发文，大规模裁员没跑了。

自打2017年入手了万达的77个酒店，富力亏个不停，现金流一泻千里。今年销售更是下滑，还有一堆到期债务追着跑，富力看来只能拿员工开刀，来勒紧裤腰带了。

 裁员实锤

昨天，猫哥观地产发了一份富力集团内部签字的文件，证实了这个大规模裁员行动已是板上钉钉。从内容上看，此次营销线人员管控的工作，完成时间十分紧迫，且有惩罚机制。 

而且看看发文的时间，年关将至，这波裁员是不是就可以不用发年终奖了？有内味了。更何况，在地产界也少有听闻薪资N+1赔偿，这届打工人真是实惨了。

猫哥也说了，不止是营销线，富力的其他线也在陆续开展裁员行动。

早在前不久，就有消息称，富力地产经营困难，将于明年裁员30%，还称富力地产已经暂停了所有的招聘活动。

虽然富力出来辟谣，但空穴来风，未必无因，这不就被实锤了，而且富力今年确实有在搞人员优化。

有员工称：“我们的薪资都降了30%，好多人因此而离职，也有的是被劝退。许多部门上半年减少了约15%的人。”

截至去年末，富力有员工62305人，但到今年中期缩减到了39244人。也就是说，今年上半年富力地产已减员37%，超过23000人，总员工成本从34.79亿元缩减到14.6亿元，节约开支约20亿元。

这样的“节流”措施还体现在放缓拿地上。今年上半年，富力仅花了60亿元在拿地上，同比降低了58%。

进入下半年，富力地产更是在“开源”上下了功夫。

11月9日，富力以44.1亿元的对价，把广州国际机场富力综合物流园70%的股权卖给了黑石集团。黑石乐了，富力哭了。公告里也坦白了，这笔钱是要拿来还债的。

不仅如此，关于富力出售广发证券总部大楼40%股权、向平安不动产转让广州黄埔旧改项目股权等等卖资产还债的消息层出不穷。

富力究竟背了多少债，需要通过不停地裁裁裁和卖卖卖来填窟窿？

 到期债务追着跑

最近十年，富力地产的杠杆率一直居高不下。2017年-2019年，富力的净负债率由170%上升至约200%。

今年三季度末，虽然净负债率降到166%，但富力仍然是杠杆率最高、最危险的房企之一。

截至三季度，富力有息负债合计1144.11亿元，一年内到期债务308.45亿元。到期债务庞大，但富力的现金流并不好看。

2012年到2019年，富力的经营现金流净额已经连续八年为负，2019高达-240亿。今年这个数字艰难转正，截至三季报为188.45亿元。

国盛证券预测，富力全年经营性现金流难以超过 200 亿元。然而未来一年，富力有 695 亿元非流动负债到期，即使企业放缓甚至停止拿地，也存在 500 亿元左右的融资缺口。

目前，富力共有境内存续债券 14 只，规模 338.99 亿元，境外存续债券 10 只，规模 54.25亿美元。未来三年，富力也将面临债券集中到期的偿付压力，其中一年内到期境内债 96.6亿元，境外债 15 亿美元。

 环环相扣

祸不单行的是，富力地产今年遭遇了世界三大评级机构穆迪、标普、惠誉的集体下调信用评级，这在前30强房企中也是相当罕见的。

李老板估计一脸懵逼，三道红线全踩的房企那么多，怎么就只针对我富力一个？

而评级下调的负面效应随之而来。

9月1日，富力计划发行的26亿富力酒店二期ABS已终止发行。该笔ABS去年成功发行了第一期，共计53.89亿。

到了11月12日，富力发行了一笔3.6亿美元的优先票据，2022年到期。但这笔票据年利率高达12.375%。这个数字已经超过了富力地产上半年11.7%的净利率……富力这笔钱融的，有够沉的。

债务高企，评级下调，处理资产以及加快销售回款的进度，成了富力接下来化解资金风险的关键。

不过目前来看，富力的销售情况并不乐观。今年前11个月，富力地产累计实现合约销售金额约1172.8亿元，同比下降2.55%，目标完成率仅有77.18%，难以完成今年1520亿的任务。

 结语

富力在粤系房企江湖年少成名，曾登顶五虎之首，2007年前仅次于万科、中海等少数几家房企。

可在多年发展中，富力地产逐渐掉队，被恒大、碧桂园等甩在身后，沦为二线房企。表面看，富力由盛转衰，与贸然吞下万达酒店不无关系，2019年酒店亏损高达10亿。

但时势造英雄，地产亦如是。富力踩错时点，错失住宅地产的黄金十年。富力虽然试图再次发力，巨资收购酒店资产，但在去杠杆周期却变成了沉重负担。

多少匹房企黑马从身后超越，富力却显得力不从心，2019年在降价促销的情况下只卖了1382亿，仅完成当年目标的86%，同比微增5%，排位跌至房企20名之外。今年的目标，看来完成的可能性也是微乎其微了。

可怜了这届富力打工人，公司不给力，也就只能收拾收拾包裹，等着奔赴下家了。