文 | 林记

“疏老城、建新城、连滨海、融青岛”是即墨市2012年做出的战略调整，在拓展即墨开发区的基础上，升级建设东部新城。这是继隋代即墨城从大沽河边迁移于墨水河畔之后，第一次主城大拓展。

创智新区也是从那时起便踏上建设快车道。

作为沟通东部蓝谷和即墨西的重要桥梁地带，创智新区是即墨未来的行政中心驻地，城市战略地位不言而喻。双12近在咫尺，各大开发商大招频出，楼盘活动更是让人眼花缭乱，观察员实地探访了位于创智新区的中骏丽景府，到底品质如何？能否在激烈的竞争中杀出重围？

迅速扩张的闽系房企

创办于1987年的中骏集团，虽然总部设在上海，但在业内印象中，还有深深的闽商烙印。中骏集团业务体系涵盖住宅开发、商业地产、长租公寓、文化旅游地产、产业地产，大型购物中心的营运管理、住宅与公共设施的物业管理、教育、健康管理等业务板块，以及基金管理及投资等金融服务，是一家专注于房地产开发及相关业态的综合性城市运营服务商。

中骏集团经过40余年积累与沉淀，将住宅开发战略聚焦在一线及二线城市，弹性进入强三线城市，重点布局“4+1区域”:长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及海西经济区。目前项目遍布上海、北京、深圳、重庆、天津等，土储面积超3200万m2。中骏集团自1996年开发第一个项目泉州“中骏·骏达中心”以来，至今已经开发建设项目超过200个，开发面积超过6000万m2。

但是相比万科、龙湖、融创等头部房企，青岛置业者对于中骏比较陌生，是因为中骏之前相对低调，也一直没有发展青岛市场。直到2017年，中骏才通过收购的方式首入青岛，以收购的方式杀入胶州上合示范区。2019年，竞下创智新区的地块，也就是中骏丽景府。

中骏丽景府作为中骏落子即墨的首个项目，从营销中心看，延续了中骏标杆景系作品的传统，主打低密、绿色作为改善居住产品“景”字系的特色。

中骏进入青岛，也是其快速扩张的一个缩影。通过近几年的快速扩张，中骏的合同销售金额从2016年的235.24亿元扩张到2019年805.01亿元，但拿地成本也从2016年的116亿元增长到2019年的477.25亿元。

但是，大家要注意中骏的负债。根据公开信息披露，2017-2019年中骏集团控股(01966.HK)的流动负债分别为346.38亿元、542.26亿元和850.49亿元，截至今年二季度末，中骏流动负债已攀升至1023.63亿元。

今年4月间，标普将中骏的展望从“稳定”下调至“负面”，原因为“收入放缓、盈利能力疲弱、高额土地投资”等。

实体样板间确定性更强

中骏丽景府位于大田路和新华路交汇处创智新区核心区域，占地面积38000㎡，总建筑面积93000㎡，容积率1.8。小区规划约3500㎡园林景观，低建筑密度，高绿化占比，园区以一轴、一环、一中心、六园，多重归家礼序设计，全龄健康乐活体系，配套建设游乐场、社交空间、健康跑道等活力空间，更有五重园林景观释放无限鲜氧。

从户型方面看，中骏丽景府主要针对初级改善类客群需求，打造建面约89-102㎡三居室产品。

值得我们关注的是，中骏丽景府的样板间是实体样板间，没有华丽的软包装潢，可以让客户更客观了解精装房的收房标准。

双12优惠力度空前

最近几年，即墨的供应量出现井喷，创智新区也成为供应的主力区域。星罗密布的新盘之间，也在双12期间打起了营销战。观察员在走入营销中心之前，就看到销售人员开始安装双12的海报，从该海报上，观察员看到优惠力度不小，价格从9500元/m2左右，降至8500元/m2左右。

此外，销售现场还有抽奖活动，优惠空前。在营销中心里，观察员发现不断有购房者进进出出。

虽然在区位图上，项目配套并不少，但实地探访时，观察员发现项目周边商业、医疗、教育配套相比核心区相对匮乏，对此置业者需要仔细权衡。

对于投资型刚需来说，中骏丽景府实体样板间确定性更强，8字头的房价也比较吸引人。然而，对于远郊的楼盘，除了楼盘自身产品力和价格，供需比和配套也是置业者必须思考的问题，特别是区域的租金收益，也都是必要调查和权衡的重点。