文｜面包财经

保利地产日前披露了2020年11月房地产销售和拿地数据。公告显示，公司11月实现房地产销售金额402.93亿元、销售面积262.89万平方米，均较上月明显回落。

公司当月新增房地产项目14个，合计容积率面积约458.37万平方米，新增土地权益地价216.48亿元，拿地面积和支付价款均创2020以来单月新高。2020年截至三季度末，保利地产剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67.03%、70.87%、1.91倍，“三道红线”全部达标，这或许是公司逆势拿地的底气所在。

融资方面，保利地产2020年以来已累计发行国内信用债募资128.1亿元。此外，公司还在10月末公告拟发行商用物业类REITs项目进行融资，拓宽融资渠道。

11月销售放缓 新增拿地金额创全年新高 

保利地产2020年11月实现销售金额402.93亿元，同比增长23.97%；实现销售面积262.89万平方米，同比增长8.60%。销售金额和销售面积均处于2020年5月以来较低位置。

但与销售金额、销售面积表现不同的是，保利地产11月的销售均价达到15326.94元/平方米，相比10月的13428.72元/平方米明显提升。

2020年1-11月，保利地产累计实现销售金额4630.42亿元，同比增长10.32%，增速较1-10月的9.18%有所上升；实现销售面积3119.29万平方米，同比增长10.66%，增速相较1-10月的10.85%略微回落。

2020年11月，保利地产新增房地产项目14个，主要分布于佛山、南京、福州等二三线城市。按照公告披露数据计算，14个新增项目的合计规划容积率面积约为458.37万平方米，保利地产需支付权益价款216.48亿元。值得一提的是，虽然保利地产11月新增房地产项目数低于今年8月和9月，但当月新增规划容积率面积、土地权益地价均创2020单月新高。

对比来看，Wind数据显示全国100大中城市2020年11月成交土地规划建筑面积约7896.52万平方米，环比下降30.35%，同比下降22.17%。

研究发现，保利地产逆势拿地或与其“三道红线”全部达标，偿债压力较小有关。

“三道红线”全部达标 降负债压力较小 

2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。

在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%；（2）净负债率不得大于100%；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

截至2020年三季度末，保利地产剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67.03%、70.87%、1.91倍，均达到“三道红线”监管要求。2019年中期以来，公司每期的三个指标也均满足要求。

 年内国内信用债发行募资近130亿元 新发中期票据利率有所上升 

根据Wind数据，按照起息日期测算，保利地产2020以来截至目前已累计发行国内信用债融资128.1亿元，平均票面利率为3.49%，处于行业较低水平。

2020年11月18日，保利地产发行完成期限3年的2020年度第五期中期票据，发行总额20亿元，发行票面利率3.98%。相比于2020年发行的前四期中期票据，公司最新一期中期票据的票面利率有所上升。

另外值得一提的是，保利地产2020年10月末曾公告称拟发行商用物业类REITs项目并提供增信。该项目采用“专项计划+私募基金”两层架构，专项计划拟发行规模不超过60亿元，初步选定位于长沙、石家庄、慈溪的四处商用物业资产作为首期入池资产，首期发行规模约22.36亿元，其中优先级资产支持证券发行规模占比90%，次级资产支持证券发行规模占比10%。

保利地产将直接或间接认购次级资产支持证券，认购比例不超过专项计划规模的5%。此外，公司还将为专项计划的优先级资产支持证券持有人提供增信措施，包括差额补足、流动性支持以及设置必备保证金。

房地产行业融资不断收紧的背景下，房企正探索多渠道融资方式。