目前在中国，2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户、建面约40亿㎡。尤其是东部地区，改造规模占比过半，伴随房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市更新已经成为城市群破题基建的新命题。

早在今年4月，中央政治局会议强调，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造。老旧小区改造顺应了人们对美好生活的追求，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。

值得注意的是，同期公布的2020年改造项目达3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍。其中，涉及青岛111个项目，分布在市南区8个、市北区8个、李沧区1个、崂山区1个、西海岸新区59个、城阳区5个、即墨区3个、胶州市3个、平度市11个、莱西市12个（具体111个项目名单详见文末）。

相较于其他区市数量少，涉及街道众多的现象，例如市南区8个改造项目，分布在不同的7个街道（八大峡街道、江苏路街道、金湖路街道、八大湖街道、香港中路街道、金门路街道、珠海路街道），西海岸新区数量最多、聚集度最高，多达59个项目主要集中在隐珠街道和珠海街道。

据悉，2020年青岛改造工作涉及居民楼600座，建筑面积达160万平米，惠及居民超2万户，项目计划总投资约6亿元。

标志着青岛的城市“旧改时代”全面到来。

推进老旧小区改造

青岛需处理好5种关系

12月14日，青岛市政府常务工作会议再次催促全市老旧小区改造的工作进度，强调这是一项民心工程，各级各部门要高度重视、协力推进。

会议不仅要求“全面推进”，而且方式方法得到进一步明确。

接下来青岛将把城镇老旧小区改造和老城区改造、历史建筑保护、文化旅游开发等有机结合，统筹推进老旧小区周边配套设施建设和综合环境整治，提高城市精细化管理水平。

围绕老旧小区改造，2020年抛出上百个项目的青岛，显然决心已下。

具体执行的背后，还要注意处理好五种关系，即：理顺城市化与工业化的关系、城市化与国际化的关系、城市规划建设管理与城市有机更新的关系、转变城市发展方式与城市有机更新的关系、历史文化名城保护与城市有机更新的关系。

也正是14日市政府工作会议提出“把城镇老旧小区改造和老城区改造、历史建筑保护、文化旅游开发等有机结合”的初衷。因为老旧小区所涉民居较多，从街道建筑、自然人文景观、城市道路、城市河道、城市产业、城市管理等方方面面都需要考虑到。

同时，和项目征地拆迁、棚户区改造不同的是，老旧小区改造是对存量住房进行的综合改造，基本不涉及大拆大建。在此类范围的老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后，已经影响到区域内居民的基本生活的住宅小区，当然一定是在所涉居民改造意愿强烈的前提下。

另外，老旧小区改造对象主要针对住宅区，旧改范围更广，不仅包括小区住宅，还有城市规划布局、城市环境及道路系统等领域的更新。

业主投诉

反映旧改项目问题

今年7月25日，青岛八大湖小区业主曾在人民网《领导留言板》中投诉市南八大湖老旧小区改造的问题，称有“一刀切”的现象。大致诉求点有二：

1.2020年6-7月份以来在未经广泛征求意见将小区内多条主干道人行道原本完好的地砖以及树苗保护条石莫名其妙的全部拆掉“换新”，太湖路自高邮湖路与微山湖路中间一段原本平整的路面被突然开挖然后重新回填，造成至今不能通车，严重妨碍周边百姓回家。

2.据青岛市南区人民政府关于老旧小区改造推进工作会议纪要，市南区发改局已经先批复了1500万元启动资金。作为八大湖小区太湖路一名新进一楼业主，在未被告知情况下小区楼座突然被纳入改造范围。个人从6月份起频繁接到居委会电话，称我们购房时就已经存在的院内资产突然被列为违建，并明确告知要配合拆除，否则拿不到市南区发改委批的老旧小区资金。而所“违建”标准，八大湖小区内存在数以百计的类似情况住户，因没在改造范围内不会被波及和制裁，是何缘故？

具体处理的回应全文，右下角显示处理时间为今年的9月1日。

事后，市住房城乡建设局、青岛市市南区八大湖街道办事处用了一个多月的时间进行调查处理，并针对道路施工问题、老旧小区改造问题、违建治理问题、改造资金问题四个方面详尽回应业主疑问，并给出了具体澄清说明与解决办法。

虽然投诉顺利解决，但事件的背后，也反映出城区快速推进旧改项目的过程中，所暴露的部分隐患与问题，值得深思。例如太湖路提升整治工程为何没有考虑到道路基础较为复杂和高考因素的影响？导致比原施工计划多出两周工期。造成市民通行不便；“通过发放调查问卷方式广泛征求居民意见建议”的具体效果到底如何？被纳入改造范围的民居是否进行提前通知、提前沟通？改造所用资金明细是否及时、定期向社会公示？……

其实这些问题在项目执行前，都应该提前做好预案，安排妥当。避免此类投诉的发生。

顺利推进旧改项目

需平衡各方利益诉求，保障后续管理

诚然，青岛统筹推进老旧小区改造，在保证财政资金支持力度的前提下，首先要最大限度平衡好各方利益。毕竟老旧小区量大面广，涉及千万家庭的直接利益，在细节执行层面，达成共识难度大。

在改造中涉及大量业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，一旦协调不好，将造成工期停滞或重复改造，进而容易引发上述投诉问题。

从目前全国各地改造实践来看，如加装电梯高低层利益冲突、停车场改造有车无车利益博弈、上下水管道改造各方诉求差异等，常常陷入“一人反对，全员搁置”的困境。例如青岛市南区闽江花园小区的加装电梯工程，原计划位于网点上面的小区居民，每户交3000元左右即可完成工程的计划（已完成业主登记），伴随一楼业主的反对，竟无疾而终。

如何满足各方利益诉求、减少协调和磨合成本，已成为青岛突围老旧小区改造难题的关键因素。

其次是完成旧改的项目维护。老旧小区改造，三分靠建、七分靠管。如果不能形成一套管理机制，容易陷入“改造-破坏-再改造”的恶性循环。

在后续管理上，青岛应在完成改造的小区设置统一的物业公司来管理和业主委员会，对小区居民进行合理的规定约束，杜绝乱倒垃圾、违建、乱停车、破坏绿化等恶习，才能逐步形成“共商、共建、共治、共享”的现代化城市小区治理体系。

附：2020年青岛市老旧小区改造计划清单（点击图片查看大图）